【正文】 市場(chǎng)表現(xiàn) —— 限購(gòu)效果明顯，整體市場(chǎng)低位運(yùn)行，市場(chǎng)供大于求的壓力之下價(jià)格出現(xiàn)下滑趨勢(shì)216。供應(yīng)量： 2023年 110月，全市商品住宅整體供應(yīng) ， 進(jìn)入 10月，庫(kù)存壓力的持續(xù)加大，開發(fā)商推盤壓力與日俱增，為沖刺全年銷售指標(biāo)，競(jìng)相搶跑市場(chǎng)，一時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)量集中釋放 216。成交量： 2023年 110月，全市商品住宅整體成交 ， 限購(gòu)細(xì)則落地后銷量逐步降低，購(gòu)房者逐漸陷入觀望狀態(tài)，整體市場(chǎng)寒氣逼人；216。成交均價(jià)： 2023年 110月，全市商品住宅成交均價(jià) 10817元 /平米， ，成交均價(jià)出現(xiàn)大幅下跌，經(jīng)過(guò)政策消化期后，價(jià)格低位運(yùn)行，在調(diào)控收緊的情況下，曾嘗試多重營(yíng)銷手段也未能跑量的開發(fā)商，不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，通過(guò)降價(jià)來(lái)尋求出路 。 元 /㎡㎡新國(guó)五條、土地國(guó)五條市場(chǎng)大勢(shì)貼合市場(chǎng)需求，以剛需經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品率先入市，待后續(xù)市場(chǎng)松動(dòng)，伺機(jī)推出改善型產(chǎn)品提升價(jià)值市場(chǎng)大勢(shì)n近一年來(lái)政府調(diào)控政策的密集出臺(tái)凸現(xiàn)了政府的決心，在房?jī)r(jià)沒(méi)有受到明顯遏制的情況下，調(diào)控的力度不會(huì)放松， 預(yù)計(jì)調(diào)控還將持緊，至明年上半年，市場(chǎng)仍處于低位運(yùn)行，政策不會(huì)出現(xiàn)較大幅度松動(dòng)；n通過(guò)政策調(diào)控內(nèi)容及近段時(shí)期市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，中高端客戶在本輪調(diào)控中嚴(yán)重受抑；n根據(jù)市場(chǎng)行情及未來(lái)趨勢(shì)，選擇貼合市場(chǎng)需求產(chǎn)品入市，以滿足項(xiàng)目銷售需求及規(guī)避政策影響，建議以受政策影響較弱的剛需經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品率先入市，快速搶占市場(chǎng)份額，待后續(xù)市場(chǎng)松動(dòng)，伺機(jī)推出改善型產(chǎn)品提升價(jià)值；資源維度 項(xiàng)目資源次序?yàn)橹胁浚灸喜浚颈辈浚瑫r(shí)西側(cè)資源相對(duì)優(yōu)于項(xiàng)目東側(cè)n項(xiàng)目北側(cè) —— 地鐵停車場(chǎng)，將配備部分商業(yè)配套，受外界干擾較大，資源條件相對(duì)較弱；n項(xiàng)目南側(cè) —— 知行路，代征河道，具有一定景觀資源，由河道、綠化阻隔，受外來(lái)干擾相對(duì)較小；n項(xiàng)目西側(cè) —— 學(xué)十三路，解溪河河道，具有一定景觀資源，與銀行總部基地一河之隔，未來(lái)干道車行人流將帶來(lái)一定影響；n項(xiàng)目東側(cè) —— 代征河道，解溪村莊，雖缺乏城市意象，但相對(duì)靜謐，私密，受外界干擾最小；n根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，項(xiàng)目主要分成北部、中部、南部三大片區(qū)，其資源次序?yàn)橹胁浚灸喜浚颈辈?，同時(shí)項(xiàng)目西側(cè)資源相對(duì)優(yōu)于項(xiàng)目東側(cè)；123產(chǎn)品維度產(chǎn)品 面積 樓棟號(hào)1梯 4戶117+91+91+118 1 181梯 3戶 100+82+137 1 1 12 2 2 251梯 4戶118+91+91+1181 1 2 22 2 31樓王 139+139 1 12以多種戶型產(chǎn)品組合入市，豐富產(chǎn)品線，提升客群輻射面，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)房源面積 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率82㎡ 36 36套 0 100%91㎡ 136 90套 46 66%100㎡ 36 26套 10 72%117㎡ 68 15套 53 22% 120㎡ 68 25套 43 37%137㎡ 36 1套 35 %141㎡ 34 8套 26 24%合計(jì) 414 201 213n一期推出 21共計(jì) 4棟樓 414套 ； 面積從82~139平米， 覆蓋首置、首改、再改客戶。一期整體銷售率約六成；n100平米及以下的剛需型產(chǎn)品 受到熱捧，銷售率整體較高一期銷售維度推盤時(shí)間 推盤樓棟 推盤體量（㎡） 推盤考慮 備注 2023年 3月 1 14棟 26064加推選擇貼近中部片區(qū)樓棟推出，借景觀展示區(qū)，同時(shí)豐富在售產(chǎn)品線，以經(jīng)濟(jì)型貼合市場(chǎng)產(chǎn)品不斷沖擊市場(chǎng)，搶占份額引發(fā)持續(xù)關(guān)注持續(xù)影響，主推受政策影響較弱產(chǎn)品，快速回現(xiàn)2023年 5月 2 6棟 52128 通過(guò)之前的去化再次蓄水，持續(xù)認(rèn)籌，利用經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品大規(guī)模引爆市場(chǎng)搶占先機(jī)，刺激銷售2023年 7月 26棟 21948 關(guān)注傳統(tǒng)淡市場(chǎng)，尋找空隙，小步快跑，力爭(zhēng)再次引起市場(chǎng)關(guān)注 持續(xù)影響，快速回現(xiàn)2023年 9月 1 19棟 22678 搶在政府換界前強(qiáng)推兩棟房源，以快速銷售回現(xiàn) 持續(xù)影響，快速回現(xiàn)2023年 11月 18棟 19445 第四季度市場(chǎng)區(qū)于明朗，推出一棟樓王，引起改善客戶的市場(chǎng)關(guān)注 提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值合計(jì) 12棟樓 約 142263㎡2023推售安排項(xiàng)目 月份2012年銷量存量（預(yù)計(jì)到年底）新推 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12保利梧桐語(yǔ)住宅 　 　 　 　 1 14 　 24 、 6 　 26 　 1 19 18 　面積 　 17000 142263 　 26064 52128 21948 22678 19445 　單價(jià) 　 8545 　 　 8600 8650 8700 8750 8800 　供應(yīng) 金額 　 4 　 　銷售 率 　 60% 65% 　 65% 65% 65% 65% 65% 　銷售 金額 　 1..46 　 　 　 　2023推售明細(xì)表5Part 2價(jià)格策略在 2023年政策并未見底前提下，建議每期推盤均價(jià)漲幅約 50元 /平米 。并且根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)，適時(shí)調(diào)整銷售均價(jià)價(jià)格策略 18棟9棟216。項(xiàng)目一期于 2023年 6月 27日開盤，銷售均價(jià)均價(jià) 2800030000元 /㎡ ；216。項(xiàng)目二期于 2023年 5月 29日開盤推出了 8號(hào)樓、 9號(hào)樓共 348套房源，戶型為 100㎡ 左右的兩房， 130㎡ 、 145㎡ 左右的三房，均價(jià) 26000元/㎡ ，折后均價(jià) 25000元 /㎡ ，低于預(yù)期 20233000元 /㎡ 。216。熱銷原因：雖然二期推出位置與一期差異較大，但開盤均價(jià)低于預(yù)期20233000元 /㎡ ，是客戶購(gòu)房的主要推動(dòng)力；市場(chǎng)參考案例：中海鳳凰熙岸2023年 01月 —2023 年 11月 江寧 商品房 (住宅 ) 分總價(jià)段 已售情況統(tǒng)計(jì)表總價(jià)段 已售面積 面積占比(平米 ) (%)合計(jì) 10030萬(wàn)以下 3050 5060 6080 80100 100120 120150 價(jià)格策略 2根據(jù) 2023年江寧市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)分析， 80—120 萬(wàn) 的產(chǎn)品成交占比 44%，屬于熱銷類產(chǎn)品。本項(xiàng)目的價(jià)格體系可依據(jù)成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理制定數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 網(wǎng)上房地產(chǎn)武夷綠洲特價(jià)房金地自在城特價(jià)房?jī)r(jià)格策略 3 在市場(chǎng)處于低迷期時(shí)，針對(duì)部分存量及滯銷房源設(shè)置專題推介，如 117㎡ ， 137㎡ 此類戶型推出優(yōu)惠、特價(jià)房?jī)r(jià)格策略 4 靈活多變的價(jià)值策略，精裝修與剝離精裝修運(yùn)用，使得本項(xiàng)目較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)參考案例：朗詩(shī)綠色街區(qū)216。 朗詩(shī)綠色街區(qū) 8月 27日推出 1 25號(hào)樓，共 176套房源，面積 63118平， 18號(hào)樓為毛坯版， 25號(hào)樓為精裝版 。 25號(hào)樓1103412801元 /平， 18號(hào)樓 993011365元 /平；216。 朗詩(shī)綠色街區(qū) 10月 22日加推 1 17號(hào)樓， 23日加推 15號(hào)樓，精裝房源 12023元 /平，毛坯房源 10500元 /平， 另外可加 300元 /平使毛坯變成簡(jiǎn)裝水晶版 。? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:46:5311:46:5311:462/17/2023 11:46:53 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 二月 2111:46:5311:46Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:46:5311:46:5311:46Wednesday, February 17, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 二月 21二月 2111:46:5311:46:53February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 17 二月 202311:46:53 上午 11:46:53二月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 二月 2111:46 上午 二月 2111:46February 17, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/17 11:46:5311:46:5317 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 11:46:53 上午 11:46 上午 11:46:53二月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 11:46:5311:46:5311:462/17/2023 11:46:53 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 二月 2111:46:5311:46Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 11:46:5311:46:5311:46Wednesday, February 17, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 二月 21二月 2111:46:5311:46:53February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202311:46:53 上午 11:46:53二月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 二月 2111:46 上午 二月 2111:46February 17, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/17 11:46:5311:46:5317 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 11:46:53 上午 11:46 上午 11:46:53二月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 11:46:5311:46:5311:462/17/2023 11:46:53 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 二月 2111:46:5311:46Feb2117Feb21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 11:46:5311:46:5311:46Wednesday, February 17, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 二月 21二月 2111:46:5311:46:53February 17, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 17 二月 202311:46:53 上午 11:46:53二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 二月 2111:46 上午 二月 2111:46February 17, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/17 11:46:5311:46:5317 February 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 11:46:53 上午 11:46 上午 11:46:53二月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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