【正文】 商而確定的。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第六節(jié) 期前還款的處理 三、期前還款的處理 在進(jìn)行期前還款的處理時(shí)，可以采用兩種方法： 一種是根據(jù)還款清單，查找貸款的剩余本金 等，再加上罰費(fèi)就是借款人所欠債務(wù)。所以，在出現(xiàn)期前還款時(shí)，抵押權(quán)人一般要求抵押人多付 6個(gè)月的利息，或多付剩余本金的 1%～ 5%，作為對(duì)期前還款的懲罰。 （ 2）從清償?shù)椒趴钊酥匦抡业叫碌慕杩钊耍枰欢ǖ臅r(shí)間，這段時(shí)間資金的閑置造成放款人的利息損失。 定期抵押貸款不允許期前還款，活期抵押貸款可以進(jìn)行期前還款。(r′＋ 2)/ 「 2＋ (2n＋ 1)r－ 2(n－ n1)r′」 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 （二）先息后本法 經(jīng)過(guò)一定期限的還款，在期前還款時(shí)客戶(hù) 共還本金數(shù)為： 剩余本金： 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 ? ?? ? ? ?nn1 111 / 1 ( 1 ) / ( 1 ) 1nnp r r P r?? ??? ? ? ? ? ? ? ? ?????=m 1+r 1+r? ? ? ? ? ?111 / ( 1 ) 1n n n np p p p r??? ??? ? ? ? ? ?????= 1+r 1+r 1+r 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 若利率發(fā)生波動(dòng)，銀行可以采取兩種處理方法。r2nP′r′)/ 「 2P +(P+1)PP′ Pr′/2n ′ = （ nn1+1） P 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 銀行一般可以采取兩種處理方法： ，改變還款量 由于還款期保持不變?yōu)?n月，則剩余期限 n′=n－ n1個(gè)月，將 P′、 n′代入公式，利率變動(dòng)后， 每月償還本金 ： m′=P′/n′=(n－ n 1)P/ (n－ n1)n =P /n （保持不變） 每月應(yīng)還利息： N′=2(n′+1) 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 三、利率調(diào)整后還款數(shù)額的計(jì)算 利率的調(diào)整使貸款的月還款額發(fā)生變化。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第五節(jié) 利率變化對(duì)還款額的影響 二、貸款期限與月還款額 月還款額取決于貸款利率和期限，二者的變化影響著月還款額。 在每月還款額中，一部分為利息，另一部分為本金。 （ 4）對(duì)拍賣(mài)價(jià)格，借款人如認(rèn)為偏低，可以提出理由阻止拍賣(mài) 。 （ 2）貸款人可要求司法機(jī)關(guān)并通過(guò)一些拍賣(mài)行強(qiáng)迫拍賣(mài)抵押房屋。在以上情況發(fā)生時(shí)，貸款人為了自身資金的安全，有權(quán)要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理。 （ 3）借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設(shè)要求完成有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目。 （一）抵押房屋的使用管理 （二）抵押房屋的出租、轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 二、違約后抵押房屋的處理 （一）違約 在以下幾種情況下，借款人才處于違約地位： （ 1）貸款合同到期（含展期），借款人未依約償還貸款本息。 如果是向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俚盅海谶`約賠償時(shí)，就產(chǎn)生了第一、第二順位抵押權(quán)人，原抵押權(quán)人為第一順位抵押權(quán)人，新抵押銀行為第二順位抵押權(quán)人。 為減少損失，抵押權(quán)人對(duì)提前清償設(shè)定一些限制措施，并給予一定的罰費(fèi)。 （ 3）改善貸款狀況，如由原來(lái)的變率抵押貸款變?yōu)楣潭ɡ实盅嘿J款，以提高心理的和實(shí)際的安全性。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 抵押人進(jìn)行二次抵押的原因可歸納為以下三個(gè)方面： （ 1）對(duì)于固定利率抵押貸款在利率趨低的情況下，再抵押可以取得低利率貸款，以減少貸款成本，減少月還款額。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 二、抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 借款人 債務(wù)人 抵押人 購(gòu)房者 拍賣(mài) 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 銀行 還本付息 債權(quán) 注銷(xiāo)抵押登記 售價(jià)低于債務(wù)部分 違約 貸款資金 （相當(dāng)與債務(wù)部分） 售價(jià) 購(gòu)房合同及房屋產(chǎn)權(quán)證抵押登記 售價(jià)高出債務(wù)部分 圖34 抵押貸款運(yùn)行過(guò)程 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 三、再抵押 （一）概念 抵押貸款關(guān)系成立時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人在房產(chǎn)價(jià)值中所占份額為 30： 70。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過(guò)程 一、抵押貸款的參與人 （一）參與人 抵押貸款購(gòu)房活動(dòng)中的核心參與人為購(gòu)房人和銀行。 例如例 2中，月還款額為 ，則年還款額（包括本息）為 12=，還貸常數(shù) 為 。 （ 3）在杠桿作用為副時(shí)（ D＜ 0），貸款給自有資金帶來(lái)負(fù)擔(dān)，杠桿作用越大，則自有資金收益率降低幅度越大。 因?yàn)?M＋ E=1，所以 E=1－ M 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 杠桿因子同貸款比率的關(guān)系 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 5 10 15 20 50 60 70 80 90 100 貸款比率（ %） 杠桿因子 杠桿因子同貸款比率關(guān)系圖（圖 32） 0 第二節(jié) 抵押貸款的償還 （ 1）在杠桿作用為正時(shí)（ D＞ 0），杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越多。這里假設(shè) m為貸款比率， 1 為總投資量（即房屋價(jià)格），則自有資金 E=1－ m。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 （二）貸款比率 貸款比率是貸款額占總投資 (或房屋價(jià)格 )的比率，也稱(chēng)為貸價(jià)比（ ratio of mortgage to value）。我們也可以利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理，如輸入期限、月利率、貸款額后就可計(jì)算出月還款額，每年還款中還本付息數(shù)額，累計(jì)還本和剩余本金情況，它們構(gòu)成了償還清單。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 在付完 4年款項(xiàng)后，第 5年開(kāi)始時(shí)的貸款余額即為第4年的剩余本金，付 4年款后剩余 26年， 26 年的月本利和因子為 ，即： 第 4年后的剩余本金： =97402元 第 5年后的剩余本金為 96574元 即 1年后，還款貸款本金減少了 9740296574=828元 而一年的還款總額為 12=10531元 其中還利息為 10531－ 828=9703元 即第 5年的總還款額中利息為 9703元，占很大比重。已還款 5年，還有 25年即 300個(gè)月沒(méi)有還款。 房地產(chǎn)金融（第二版）