【正文】 ，并堅(jiān)持持親切熱情的服務(wù)態(tài)度。 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 三、整合營(yíng)銷(xiāo)策略（二） 一）營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn) 二）行銷(xiāo)組合 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn) 營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn) 引擎一：城南 —— 當(dāng)城市思路開(kāi)始遷徙，價(jià)值隨我們前行； 引擎二：新市政旁 —— 市政旁即是市中心，這一觀點(diǎn)無(wú)須佐證； 引擎三：五星級(jí)酒店 —— 對(duì)望麗都酒店，毗鄰電信大樓，萬(wàn)千繁華于眼底； 引擎四：大劇院 —— 從一個(gè)城市的地標(biāo)，到一種居住的生活藍(lán)本； 引擎五：新世紀(jì)廣場(chǎng) —— 在一片都市的綠洲上開(kāi)始新的生活； 引擎六：建筑 —— 純板式小高層，創(chuàng)領(lǐng)全城 ； 引擎七：產(chǎn)品 —— 創(chuàng)新型戶(hù)型打造，全景生活樣本； 引擎八：品牌 —— 實(shí)力凝聚，誠(chéng)信開(kāi)發(fā)，德潤(rùn) 2023年度巨擘力作； 行銷(xiāo)組合 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 八大引擎 奠定“全方位名宅”標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 行銷(xiāo)組合 行銷(xiāo)組合 營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn) 行銷(xiāo)組合 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 體驗(yàn)行銷(xiāo) 口碑行銷(xiāo) 事件行銷(xiāo) VIP 行銷(xiāo) 時(shí)機(jī)行銷(xiāo) 項(xiàng)目品質(zhì)的感受 ?現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景 ?示范單元 ?服務(wù)體驗(yàn) 維護(hù)和關(guān)注客戶(hù) ?節(jié)日關(guān)懷 ?進(jìn)度告知 ?活動(dòng)組織 制造熱點(diǎn) 附應(yīng)產(chǎn)品 ?城市發(fā)展 研討會(huì) ?隨機(jī)事件 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 合作共贏 ?優(yōu)質(zhì)客群 ?形象拔高 ?軟硬結(jié)合 節(jié)假日定時(shí)促銷(xiāo) ?感恩促銷(xiāo) ?婚房促銷(xiāo) ?團(tuán)圓促銷(xiāo) 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 四、整合營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 一）階段劃分 二）階段內(nèi)容 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 階段劃分 階段劃分 階段內(nèi)容 導(dǎo)入期 準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目概念導(dǎo)入，建立專(zhuān)業(yè)化服務(wù)體系，告誡本案即將入市 提升知名度 強(qiáng)銷(xiāo)期 市場(chǎng)銷(xiāo)售升溫階段：宣傳直接配合公關(guān)、促銷(xiāo)，促成下單 強(qiáng)化知名度 開(kāi)盤(pán)期 市場(chǎng)銷(xiāo)售全面啟動(dòng)階段：強(qiáng)化特色優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用促銷(xiāo)組合，強(qiáng)勢(shì)品牌 擴(kuò)大知名度 掃尾期 即服務(wù)階段：建立客戶(hù)檔案，配套、物業(yè)引進(jìn)，進(jìn)行清盤(pán) 深化知名度 持續(xù)期 市場(chǎng)銷(xiāo)售保溫階段：進(jìn)一步理性認(rèn)識(shí)，使產(chǎn)品形象清晰化，保持銷(xiāo)售 延續(xù)知名度 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 階段內(nèi)容 階段內(nèi)容 階段劃分 階段 時(shí)間劃分 主題 SPPR 媒體 第一階段 預(yù)熱期 —— 城市向南 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)精神 價(jià)格策略 銷(xiāo)售策略 價(jià)格策略 整體均價(jià) ： 充分考慮價(jià)格動(dòng)態(tài)幅度，結(jié)合產(chǎn)品力、品牌力，進(jìn)行綜合定價(jià) 入市價(jià)格 ： 以高于區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格入市，首開(kāi)即樹(shù)標(biāo)桿 價(jià)格走勢(shì) ： 高開(kāi)平走，穩(wěn)步上揚(yáng)。 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)精神 、銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售節(jié)奏 銷(xiāo)售策略 價(jià)格策略 “產(chǎn)品成熟，主力戶(hù)型尾盤(pán)高利潤(rùn)去化” 首批入市： 30% 次批入市： 30% 尾批入市： 40% 奠定形象 集中去化 尾盤(pán)創(chuàng)潤(rùn) “主力拼戶(hù)為主力戶(hù)型攻市，大戶(hù)型配合推售，調(diào)高產(chǎn)品形象，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注” “持續(xù)供應(yīng)，產(chǎn)品優(yōu)劣結(jié)合，均勻去化，保證 08年年底完成銷(xiāo)售計(jì)劃” 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)精神 、銷(xiāo)售策略 開(kāi)盤(pán)策略 銷(xiāo)售策略 價(jià)格策略 放閘 蓄水 金卡預(yù)約： 只登記預(yù)約，不實(shí)際銷(xiāo)售； 截流蓄水： 繳納少量誠(chéng)意金進(jìn)行銷(xiāo)售排號(hào)，為實(shí)際開(kāi)盤(pán)做準(zhǔn)備； 活動(dòng)基點(diǎn)： 能根據(jù)市場(chǎng)期望定價(jià)，及時(shí)調(diào)整價(jià)格，做好市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略。每批產(chǎn)品優(yōu)劣搭配，均勻快速去化。 城南戰(zhàn)略規(guī)劃，城市 第二 中心 城南中小戶(hù)型品質(zhì)打造，新城市中心定位，“城南價(jià)值顯現(xiàn)”實(shí)現(xiàn)客戶(hù)全面升級(jí)，奠定新城市中心客層基礎(chǔ)。 大眾類(lèi)媒體為輔 ，強(qiáng)化“城南價(jià)值”“新城市中心”概念炒作，形成社會(huì)輿論，引發(fā)市場(chǎng)進(jìn)一步關(guān)注。世紀(jì)風(fēng)華 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 廣告總精神 案名展示 推廣策略 推廣策略 推廣步驟 報(bào)紙 雜志 網(wǎng)絡(luò) 電視 特殊渠道 房展會(huì) 廣播 數(shù)據(jù)庫(kù) 活動(dòng) 戶(hù)外 面到點(diǎn) 過(guò)濾式傳播 推廣效應(yīng)：由面到點(diǎn) 第一步面向全市性客戶(hù)，進(jìn)行集中式立體網(wǎng)羅，形成全城知曉，奠定項(xiàng)目廣度； 第二步針對(duì)性引導(dǎo)客戶(hù)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)集中推廣，樹(shù)立項(xiàng)目深度； 第三步建立圈層語(yǔ)境，形成口碑傳播。 ? 類(lèi)似建議 陽(yáng)光尚城 貴仁居 香榭麗舍 尚林苑 水木風(fēng)華 第 1樂(lè)章 懿品閣 家享時(shí)代 愛(ài)麗舍 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 德潤(rùn) 生活向尚 品質(zhì)打造 城區(qū)向南 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 實(shí)現(xiàn) 價(jià)值 案名展示 廣告總精神 推廣策略 推廣步驟 、案名展示一（以項(xiàng)目區(qū)位命名） ? 案名闡釋 以當(dāng)?shù)刂频隇閭鞑ッ}絡(luò)，制造眼球； 以尚東為區(qū)域指引點(diǎn)，制作價(jià)值； 以苑為產(chǎn)品注釋?zhuān)圃煺f(shuō)明； ? 類(lèi)似建議 麗都麗景 香舍麗都 陽(yáng)光麗都 香榭麗舍 麗都新城 德潤(rùn) 我們所奉上的，正是 專(zhuān)屬化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化的管家式物業(yè)服務(wù)。 全方面智能化 方便 自動(dòng)電話(huà)撥入撥出功能 家庭電器自動(dòng)化控制 智能燈控系統(tǒng) 安全 門(mén)禁 IC卡控制 網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程控制 電子防范功能 自動(dòng)報(bào)警裝置 視頻門(mén)鎖功能 舒適 同層排水 雙層中空 LOWE玻璃 全新風(fēng)置換系統(tǒng) 中央凈水系統(tǒng) 外墻外保溫系統(tǒng) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 服務(wù) 規(guī)劃 戶(hù)型 立面 配套 服務(wù) 真正出色的物業(yè)管理，應(yīng)該這般為業(yè)主量身定制，需要的時(shí)候，無(wú)時(shí)無(wú)刻不提供服務(wù)；不需要的時(shí)候，卻似乎并不存在。并在建筑檐口、底部、分段處以及裝飾線(xiàn)條處使用石材增加立面的豐富性和質(zhì)感。而市場(chǎng)上高品質(zhì)類(lèi)型的物業(yè)基本上是以面磚、石材為主，色調(diào)以沉穩(wěn)的暖色調(diào)為主。 面積比例 面積控制 房型 30% 中等戶(hù)型 20% 90~105平米 2+1房（平層） 10% 106~120平米 3+1房 70% 小戶(hù)型 35% 90平米 小 3房 35% 60+70平米 3房（拼戶(hù)得到大戶(hù)型） 配比比例 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 、戶(hù)型 規(guī)劃 戶(hù)型 立面 配套 服務(wù) 戶(hù)型設(shè)定 人性化 —— 按照中產(chǎn)階級(jí)的生活狀態(tài)設(shè)定面積空間 功能“超全” —— 功能齊全，以終極平層居所為考慮方向 個(gè)性化 —— 滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)對(duì)于居住功能的特殊需求。 同質(zhì)聚居 關(guān)鍵詞：中心的、高尚的、便捷的、綜合的、潛力的，是一種標(biāo)準(zhǔn)，一種生活氛圍體現(xiàn)。 生活向尚 集居住、商業(yè)、娛樂(lè)、休閑于一體的至尚生活， 城市中產(chǎn)階段人群享受高品質(zhì)居住氛圍的高尚社區(qū)。 ? 重視物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件。 ? 看中小區(qū)的外部環(huán)境和內(nèi)部配套，特別是綜合開(kāi)發(fā)和配套規(guī)劃能力。 城市中產(chǎn)階層 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 目標(biāo)客戶(hù)研判 目標(biāo)客戶(hù)總結(jié) 目標(biāo)客戶(hù)分析 客戶(hù)需求定性 目標(biāo)客戶(hù)總結(jié) ? 他們喜歡大戶(hù)型，但選擇中小戶(hù)型，源于對(duì)功能布局有要求，但又希望總價(jià)低。 聚集對(duì)新城市中心概念有著向往的年輕客戶(hù)，成為本項(xiàng)目小戶(hù)型產(chǎn)品的主力客群。 新城市中心 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 目標(biāo)客戶(hù)研判 、目標(biāo)客戶(hù)分析 目標(biāo)客戶(hù)分析 目標(biāo)客戶(hù)定性 客戶(hù)需求總結(jié) 發(fā)展圈：以成熟社區(qū)氛圍及社區(qū)文化為導(dǎo)入的客戶(hù) 選擇新市政中心，看好城南、具備強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)能力，注重社區(qū)氛圍的客戶(hù)。 【 批注 】 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 發(fā)現(xiàn) 價(jià)值 Chapter Two 創(chuàng)造價(jià)值 …… 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 一、市場(chǎng)空白點(diǎn)捕捉 一）新城市格局下的市場(chǎng)捕捉 二）市場(chǎng)分析之城市開(kāi)發(fā)格局 三）德潤(rùn)城南 08年后戰(zhàn)略規(guī)劃 四）機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 創(chuàng)造 價(jià)值 市場(chǎng)捕捉 開(kāi)發(fā)格局 德潤(rùn)城南布局 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 新城市格局下市場(chǎng)空白點(diǎn) 【 整個(gè)城市供應(yīng)以常規(guī)產(chǎn)品為主， 100125㎡ 類(lèi)產(chǎn)品缺失 】 【 90㎡ 小戶(hù)型目前市場(chǎng)較為缺失，在 70/90政策之下，后期市場(chǎng)此類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈 】 創(chuàng)造 價(jià)值 市場(chǎng)捕捉 德潤(rùn)城南布局 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 、市場(chǎng)分析之大戶(hù)型格局 開(kāi)發(fā)格局 ? 以荷蘭小鎮(zhèn)、城市花園等為主的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 —— 土地供應(yīng)趨勢(shì) ? 以藍(lán)灣景天、上海新城、龍游域境等未售項(xiàng)目 —— 大戶(hù)供應(yīng)量足 ? 面積在 140165m2間，面積大總價(jià)高 —— 購(gòu)買(mǎi)力考量 ? 08年以后形成供應(yīng)量少 —— 競(jìng)爭(zhēng)力占優(yōu) 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 創(chuàng)造價(jià)值 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 提升價(jià)值 創(chuàng)造 價(jià)值 市場(chǎng)捕捉 、市場(chǎng)分析之中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)格局 開(kāi)發(fā)格局 ? 中小戶(hù)型中心外圍唱主角，市區(qū)難現(xiàn)蹤影 —— 土地供應(yīng)趨勢(shì) ? 中小戶(hù)型考