【正文】 勢，從而肯定項(xiàng)目的投資價(jià)值。精準(zhǔn)定位：WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以線上的營銷手段為主，高舉高打樹立形象，采取各種事件類營銷和各種直銷營銷手段結(jié)合的方式推廣。問題 2： 如何拓展客戶，實(shí)現(xiàn)高速！精準(zhǔn)定位 江、浙、滬三地的投資客蘇州地緣的投資客戶蘇州本地的自住客戶精確制導(dǎo) 低成本的主動式營銷線上選擇關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)樹形象渠道深耕WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。精品服務(wù)精品服務(wù)享受福朋的物業(yè)管理就等于享受了喜達(dá)屋酒店及度假酒店國際集團(tuán)的享受福朋的物業(yè)管理就等于享受了喜達(dá)屋酒店及度假酒店國際集團(tuán)的服務(wù)服務(wù) 福朋喜來登的五星級管理，高素質(zhì)、高專業(yè)度物業(yè)人員的配置，現(xiàn)代化物管系統(tǒng)的配備， 24小時(shí)值守的全方位物業(yè)服務(wù)。配套的專屬和特色配套的專屬和特色國際標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)中心、會議室與國際高端會晤緊密對接，形成真正的國際標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)中心、會議室與國際高端會晤緊密對接，形成真正的國家化社區(qū)國家化社區(qū) 高端的商務(wù)中心、會議室等相關(guān)配套，為商務(wù)會議等活動提供了良好的環(huán)境，吸引更多的國內(nèi)外商務(wù)人士聚集會晤、不僅帶動了月亮灣地區(qū)的發(fā)展，也將成為在蘇州國際會議、商務(wù)會晤的新?lián)c(diǎn)。配套的專屬和特色配套的專屬和特色導(dǎo)入國際品牌精品店，領(lǐng)先時(shí)尚潮流，打造國際化生活社區(qū)，品味國導(dǎo)入國際品牌精品店，領(lǐng)先時(shí)尚潮流，打造國際化生活社區(qū)，品味國際生活際生活 國際知名品牌的引入，對于提高項(xiàng)目的檔次和知名度起到了重要作用，也加深了高端消費(fèi)群體隊(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知。人以下專屬和私密的聚會及餐宴；Anantara Spa 提前預(yù)約可免費(fèi)使用會議室 璞麗軒 Anantara Spa璞麗軒私人管家服務(wù)；會議及私人宴會 ：兩間多功能廳能滿足 全天候茶點(diǎn)服務(wù) 24樓 “ 璞麗軒 ” 的設(shè)施及服務(wù) 專享酒店 ，打造萬方精品商服，打造 24小時(shí)不夜生活配套！小時(shí)不夜生活配套！購物：精品店、旗艦店其他：接待室、貴賓室、臨湖長廊健身： GYM、瑜伽、臺球室、游泳池休閑娛樂：卡拉 OK、棋牌室餐飲：特色餐廳、西餐、中餐、 BAR商務(wù)：商務(wù)中心、會議室精品商服D1地塊 2040平米D4地塊 13950平米精品精品商服商服WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。Boutique Hotel國際精品酒店式公寓項(xiàng)目定位WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在喧鬧的都市休閑地品味海鮮，或嘗嘗新鮮的龍蝦，或享受傳統(tǒng)泰國美食：一切享受，盡在蓮軒餐廳！味海鮮，或嘗嘗新鮮的龍蝦，或享受傳統(tǒng)泰國美食：一切享受，盡在蓮軒餐廳！ 在御庭精品酒店用餐，可享受到滿意的亞洲與西方美食的組合。 整個 SPA以泰式以泰式風(fēng)格裝飾，每間寬敞的別墅都有風(fēng)格裝飾，每間寬敞的別墅都有 270度湖景設(shè)置。湖畔的五個 SPA別墅散發(fā)出幽靜、祥和之感。御庭精品酒店的泰式特色御庭精品酒店的泰式特色 SPA提供了一種全面療法，幫助您提神和提供了一種全面療法，幫助您提神和放松。 湖際泳池的噴水小象 現(xiàn)代簡約的室內(nèi)風(fēng)格現(xiàn)代簡約的室內(nèi)風(fēng)格WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。御庭精品酒店不僅提供多種的服務(wù)設(shè)施、令您的居住充滿御庭精品酒店不僅提供多種的服務(wù)設(shè)施、令您的居住充滿樂趣，同時(shí)也會讓您享受到個性化的服務(wù)以及御庭久負(fù)盛樂趣，同時(shí)也會讓您享受到個性化的服務(wù)以及御庭久負(fù)盛名的熱情款待。此外，該酒店還為客人提供各式各樣誘人的菜肴，包括泰國、亞洲和西式美味佳肴。每一間別墅都可270度欣賞美麗的湖景。 御庭服務(wù)公寓擁有獨(dú)特的建筑風(fēng)格，并設(shè)有一個茂盛的熱帶花園。2關(guān)鍵詞：天水一色、異域風(fēng)情御庭，配套的專屬和特色：配套的專屬和特色：Anantara Spa健康會所以健康會所以 ““ 茶茶 SPA” 為特色主題，搭配觀景的恒溫為特色主題，搭配觀景的恒溫泳池，創(chuàng)造桃源般的度假體驗(yàn)泳池，創(chuàng)造桃源般的度假體驗(yàn)圍繞 “ 茶 ” 超強(qiáng)的海綿保護(hù)床墊，加上由進(jìn)口的 300高織密度亞麻棉紗編織成的床套將確?？腿耸孢m睡眠，每個房間浴室設(shè)有熱帶雨淋式沐浴設(shè)備，所有浴缸皆緊臨窗邊，客人在入浴時(shí)可同時(shí)飽覽靜安公園及上海都市美景，套房浴室內(nèi)還配有 15英寸的液晶電視。WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。多年，它象征著至高無上的權(quán)勢和地位。瓷碟五爪祥龍作為清朝皇家徽號，迄今已逾 古代銅鏡制作精美、圖紋華麗，寓意吉祥。試 著在您客房的浴室里尋找它的蹤影。瓷枕雖然堅(jiān)硬，但完美貼合頸部曲線，兼具清涼沁膚、爽身神怡的 古時(shí)文人雅士在提筆揮墨、吟詩作畫之前，為了培養(yǎng)靈感及情緒，常會在此點(diǎn)香凝神氣。與五星級酒店裝修風(fēng)格不同的特色和藝術(shù)化WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。設(shè)計(jì)借由材料的運(yùn)用，巧妙地將中國文化融合其中， FLAMMINGGROUP裝修和設(shè)計(jì)上的藝術(shù)和奢華：裝修和設(shè)計(jì)上的藝術(shù)和奢華：裝修風(fēng)格低調(diào)奢華，以奢侈品和收藏品裝點(diǎn)內(nèi)部空間，營造靜謐而尊裝修風(fēng)格低調(diào)奢華，以奢侈品和收藏品裝點(diǎn)內(nèi)部空間，營造靜謐而尊貴的居住感受，映襯都市桃源的酒店主題貴的居住感受，映襯都市桃源的酒店主題璞麗酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)是由杰出的澳洲設(shè)計(jì)公司LAYAN…… 上海協(xié)和國際酒 上海錦滄文華大酒店 252。其他高檔酒店：252。自身的差異化定位：自身的差異化定位：南京西路高檔五星級酒店扎堆，璞麗在區(qū)位不占優(yōu)勢下，差異化定位南京西路高檔五星級酒店扎堆，璞麗在區(qū)位不占優(yōu)勢下，差異化定位，以都市桃源的理念，走度假式的藝術(shù)精品酒店，以都市桃源的理念，走度假式的藝術(shù)精品酒店上海四季酒店上海靜安希爾頓酒店 香格里拉酒店 (2023年開業(yè) ) 金威萬豪酒店 11Hotel、藝術(shù)酒店、精品酒店WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隱匿在都市之心的都會桃源蘇州御庭酒店220。WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。形象價(jià)值：國際化區(qū)域核心，五星級物業(yè)服務(wù)，成功人士形象價(jià)值：國際化區(qū)域核心，五星級物業(yè)服務(wù)，成功人士的港灣的港灣國際化蘇州園區(qū)是國際化的園區(qū)，而科教區(qū)又占領(lǐng)著人才高地，本項(xiàng)目周邊外籍人士、有海外背景的高素質(zhì)人才云集，本項(xiàng)目只有做足 “國際化 ”功夫，才能在突破區(qū)域形象限制，放眼整個園區(qū)來代言月亮灣。美國硅谷科技公司 硅谷（產(chǎn)業(yè)） 大學(xué)（人才）亞馬遜 斯坦福大學(xué)intel 加州大學(xué)伯克利分校Cisco 圣克克拉大學(xué)Digital ……philips……商業(yè)銀行 美洲銀行富網(wǎng)銀行硅谷銀行……蘇州工業(yè)園航空零件 工業(yè)園區(qū) 大學(xué)（人才）美西航空 中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究院新宇航空 西安交通大學(xué)蘇州研究院…… 南京大學(xué)蘇州研究生院科技公司 AMD 蘇州港大思培科技職業(yè)學(xué)院3M 蘇州大學(xué)新校區(qū)LCSP 東南大學(xué)蘇州研究院SAMSUNG 西交利物浦大學(xué)HIACHI復(fù)旦大學(xué)－新加坡國立大學(xué)聯(lián)合研究生院Siemens 中國人民大學(xué)蘇州研究院…… 華中科技大學(xué)人大國際學(xué)院四川大學(xué)蘇州研究院……VS蘇州園區(qū)科教區(qū) —— 下一個中國版硅谷科教與產(chǎn)業(yè)循環(huán)互惠WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 斯坦福大學(xué)案例借鑒：斯坦福大學(xué)與硅谷的循環(huán)模式，造就了世界頂尖人才，推動了科技產(chǎn)業(yè)園的高速發(fā)展，科教模式對當(dāng)?shù)貎r(jià)值的拔升起到了決定性的作用。 斯坦福大學(xué)所倡導(dǎo)的重視培養(yǎng)創(chuàng)造力和實(shí)際能力，衍生出世界上最早的、最成功的高科技園區(qū)硅谷。一期開發(fā)建設(shè)已初具雛形，聚集 14所高等院校， 600余家高科技企業(yè)，匯聚了 100余個市級以上研發(fā)機(jī)構(gòu)。工業(yè)園區(qū)科教園區(qū)政策規(guī)劃一期： 規(guī)劃面積 11平方公里，規(guī)劃人口 20萬，分為高等教育區(qū)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活配套區(qū)三大功能區(qū)。問題 1： 如何突破陌生區(qū)域限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)！區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 投資產(chǎn)品成功營銷方向陌生區(qū)域，認(rèn)知度低 區(qū)域 “ 嬰兒 ” 期 “ 告訴別人她會長得很美 ” ：重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象（賣未來）區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值 區(qū)域 “ 少年 ” 期“ 告訴別人她美得與眾不同 ” ：基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品（賣差異）區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可 區(qū)域 “ 成年 ” 期“ 告訴別人她是完美的 ” ：挖掘品牌價(jià)值、區(qū)域價(jià)值，全方位打造項(xiàng)目品質(zhì)（賣價(jià)值）WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3核心問題及應(yīng)對策略2 對應(yīng)策略1 核心問題WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場啟示：2023年投資市場雖然會受到調(diào)控政策的影響，但不會改變通貨膨脹帶來的投資保值需求。本項(xiàng)目客戶定位WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需求特征： 保值為主、在家庭資產(chǎn)配置中進(jìn)行固定資產(chǎn)配置、。核心客戶 重要客戶偶得客戶需求特征： 保值、增值、關(guān)注投資回報(bào)率。義烏的客戶（私企業(yè)主）偶得客戶 ：蘇州內(nèi)地的自住客戶占 3%目標(biāo)客戶群：園區(qū)內(nèi)家庭條件好的學(xué)生。 溫州的炒房團(tuán)（職業(yè)投資家、私企業(yè)主）。核心客戶 ：蘇、浙、滬投資客戶占 75%。與蘇州有業(yè)務(wù)往來的客戶（如：港、澳、臺、新加坡、馬來西亞的外籍客戶）。在園區(qū)工作的外籍人士。WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻舴治鰠^(qū)域 常住人口 外籍人士高新區(qū) 30萬人 工業(yè)園區(qū) 40萬人 1萬u隨著眾多企業(yè)的進(jìn)駐，目前園區(qū)內(nèi)約有 50萬的從業(yè)人口，常住人口 ，外籍人士 10000多人，以及 10多萬的高收入的專業(yè)人士以及中高級管理人員。 園區(qū)將成為蘇州新中心，前景無限。自然環(huán)境、區(qū)域規(guī)劃良好。 蘇州園區(qū)實(shí)行道路與管道先行，每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投入近 1億美元，“ 九通一平 ” 工程已全面完成。環(huán)球 188銷售代表臧先生本項(xiàng)目長三角的投資客來了不少，占了 80%，主要來自上海、溫州、張家港、義烏等，蘇州本地人反而很少，不到5%，其他為園區(qū)外來客戶。區(qū)域價(jià)值 —— 未來區(qū)域發(fā)展帶來的增值價(jià)值物業(yè)服務(wù) —— 管理服務(wù)的星級和品牌的價(jià)值回報(bào)穩(wěn)定 —— 資產(chǎn)回報(bào)的方式、回報(bào)率投入小 —— 較低的入戶門檻控制資金風(fēng)險(xiǎn)其他附加值 —— 配套對產(chǎn)品價(jià)值的提升 景觀資源 —— 景觀資源的稀缺增值高客戶投資關(guān)注度低姓名 年齡 職業(yè) 性別 地區(qū)王先生50歲 銀行行長男 上海韓先生46歲 私企老板男 上海人劉先生53歲 外企高管男 新加坡張先生50歲 私企老板男 張家港張先生51歲 政府高官男 上海管先生32 私企老板男 溫州黃先生38 自由職業(yè)男 溫州…… …… …… …… ……園區(qū)投資行為分析總結(jié)：區(qū)域價(jià)值、穩(wěn)定回報(bào)、物業(yè)服務(wù)時(shí)投資客戶關(guān)注的三大問題WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)市場項(xiàng)目調(diào)查和客戶訪談，工業(yè)園區(qū)的投資客占比很大，酒店式公寓更是以投資為主，其中外地投資客戶占到 90%，以上海、張家港、溫州為主，義烏、無錫、吳江、外籍（港、澳、臺、馬來西亞、新加坡等地）為輔。關(guān)鍵詞：WWORLD UNION本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u決定因素升值潛力、保值、自身的收支平衡與否會決定是否最后成交。u對區(qū)域未來發(fā)展前景看好，雖然目前區(qū)域配套不足，但也說明后續(xù)發(fā)展空間很大。u外地投資客對地段優(yōu)勢