【正文】 品類型 主力客源 太湖 ?天闋 獨棟 本地客源占 10％，上?？驮凑?70％，華僑占 20％；客戶多為私營業(yè)主和個體老板 太湖高爾夫山莊 獨棟 蘇州 40% 、上海、浙江 40%、其他 20%；多為企業(yè)高管和外企主管，自住投資比例各占一半。 總價區(qū)間：板塊內的別墅項目總價段豐富 案名 別墅主力總價（萬元） 太湖 ?天闋 11001400 太湖高爾夫山莊 15002023 中信太湖城 300400 溫泉 1858 140230 太湖純水岸 130180 太湖黃金水岸 300800 華麗家族太上湖 未公開 別墅項目 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?在產品風格打造上基本是從形式上以偏向于以（現(xiàn)代）中式為主體，而衍生出的一些其他風格的融合。 樓盤名稱 產品類型 開盤時間 太湖 ?天闋 獨棟 太湖高爾夫山莊 獨棟 中信太湖城 獨棟、聯(lián)體 2023 溫泉 1858 聯(lián)體 2023 太湖純水岸 聯(lián)體、疊加 太湖黃金水岸 獨棟 華麗家族太上湖 獨棟 產品類型 :板塊別墅項目以獨棟與聯(lián)體為主 ,高端產品占主流 別墅項目 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 案名 別墅主力面積（ m178。 ?別墅市場由單一的獨棟向聯(lián)體、疊加等多元化的產品組合發(fā)展 。 ?在同資源情況下，深挖產品內涵將是區(qū)域未來避免同質化競爭的重點方向之一。 房產地位： 區(qū)域已發(fā)展多年，對市場有較大的影響，但休閑度假仍是該區(qū)域發(fā)展的最大亮點。 環(huán)太湖區(qū)域認知 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?太湖大道周邊以及金庭鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)內住宅較多，形成了蘇州市場的一大特色發(fā)展區(qū)域； ?該區(qū)域內集合了一些較為出名的實力開發(fā)商，如中信、吳中集團等，起點較高，整體開發(fā)實力較強； ?該區(qū)域內主要發(fā)展別墅物業(yè)，并有多層、小高層公寓的出現(xiàn)。 環(huán)太湖區(qū)域認知 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?區(qū)域目前途經(jīng)的公交路線比較少；路線主要經(jīng)過的區(qū)域是新區(qū)、市區(qū)、吳中區(qū)等，其沿途的線路較為局限，很難覆蓋廣泛道路； ?由于距離較遠，公交載客的能力很有很大的局限；該區(qū)域主要以私家車或其他快速車輛到達為主，對于中心區(qū)域的客戶的牽引力有很大的局限性； ?隨著北環(huán)是太湖的快速道路的建成，區(qū)域對外的聯(lián)系將更為方便。 環(huán)太湖區(qū)域認知 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?區(qū)域主要景觀資源是圍繞太湖而形成，具有一定的湖景資源與人文生態(tài)資源； ?區(qū)域根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，保護環(huán)境發(fā)展，在充分利用、保護湖景資源基礎上，重點發(fā)展區(qū)域的綠化，沿河、沿路綠化已逐步形成； ?項目地塊所在區(qū)域直面太湖，但本地塊雖處于太湖沿線，但湖景的優(yōu)勢不明顯，只能屬于二線湖景區(qū)域，只有極少數(shù)的位置能觀湖，對于項目的發(fā)展提出了很客觀的認識以及更高的要求。 區(qū)域配套： 區(qū)域仍處于發(fā)展的初步階段，目前生活、休閑配套滯后，處于逐步完善的階段。 環(huán)太湖區(qū)域認知 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?太湖開發(fā)的落后以及政府的開發(fā)力度的薄弱，太湖的旅游成熟度很低，未能大力發(fā)展成熟的吸引客群停滯駐足的相關成熟的商業(yè)商務配套； ?項目位于太湖度假區(qū)的核心區(qū)域，周邊雖規(guī)劃有太湖城的太湖水街，但其實施運作的時機與力度都是不可預測的。202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 蘇州太湖酒店式公寓項目報告 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 整個太湖區(qū)域中，為何環(huán)湖大道沿線得到房產商的青睞？ 市場篇 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 市場篇 問題 1:為什么是環(huán)湖大道區(qū)域 ? 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 區(qū)域的整體認知 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 太湖的交通動線圖 環(huán)太湖區(qū)域認知 ?項目據(jù)蘇州城區(qū)約 30公里路程 ?項目至上海經(jīng)滬寧高速只需 80分鐘 ?距蘇州繞城高速 (與滬寧高速、蘇嘉杭高速互通）西山（金庭鎮(zhèn)）出口僅15分鐘車程 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?太湖系中國幾大內湖之一，其影響力很高，也吸引了大量的國內外旅游與投資客群； ?蘇州區(qū)域占據(jù)太湖的 2/3左右，其臨湖資源優(yōu)勢明顯，但蘇州的太湖開發(fā)緩慢，其真正成熟的太湖發(fā)展成熟區(qū)域較少，是蘇州太湖沿線資源稀缺的重要原因； ?區(qū)域內大多以別墅以及度假酒店等出現(xiàn)，加上太湖的旅游成熟度不高，整體的居住氛圍以及成熟度不高，限制了自住客群的入??； ?太湖區(qū)域限制性開發(fā)，長期來看，土地資源稀缺 區(qū)域在蘇州人心目中屬于擁有稀缺資源的城市旅游度假區(qū)，居住氛圍和居住成熟度不高，但整體客戶層次較高。 區(qū)域雖有完整的規(guī)劃，但規(guī)劃落實的速度和呈現(xiàn)的效果都不盡人意，且區(qū)域配套發(fā)展滯后，而太湖本身的旅游不成熟，休閑度假色彩過于濃厚，很大程度上影響到區(qū)域客戶的入住能力。未來項目周遍的生活休閑配套將是制約區(qū)域地產市場發(fā)展的不利點 。 目前區(qū)域內的生活、休閑配套發(fā)展滯后，且交付使用和在建的小區(qū)內部商業(yè)配套也不足，居住的氛圍較弱，目前的商業(yè)配套主要靠周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的傳統(tǒng)商業(yè)支撐極為不方便。 景觀資源： 圍繞太湖打造特色度假區(qū)以及重要的生態(tài)居住區(qū)，區(qū)域自然湖景資源及人工綠化相對突出。 交通資源： 道路基礎設施完善，但公共交通系統(tǒng)較匱乏，目前對中心區(qū)客戶的牽引力有限。但未來別墅之外的物業(yè)量體較大，競爭激烈。 環(huán)太湖區(qū)域認知 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 區(qū)域市場未來發(fā)展 ?區(qū)域內目前不管是別墅還是公寓，目前主訴求依然是以度假投資為主 ?中長期規(guī)劃良好，但短期內格局難改變，開發(fā)者信心不足，度假投資仍為主流，自住導向任重而道遠。 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 區(qū)域的別墅市場 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 別墅項目 區(qū)域分布：環(huán)太湖大道周邊 ,依托太湖景觀 ,打造景觀度假別墅 ?環(huán)太湖板塊項目主要以別墅項目為主 ,個別項目含有公寓及商業(yè)業(yè)態(tài) ?環(huán)太湖板塊目前在售預售共 7個項目 ,除太上湖外 ,其余均以對外銷售 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 問題 2:為什么是高端別墅 ? 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?自然資源優(yōu)勢是區(qū)域別墅市場的主導 。 ?板塊個案多為近 3年開盤 ,今年有 3個項目公開發(fā)售 。） 疊加 聯(lián)體 獨棟 太湖 ?天闋 620860 太湖高爾夫山莊 500900 中信太湖城 305400 407 溫泉 1858 200210 太湖純水岸 170 200 太湖黃金水岸 329520 華麗家族太上湖 440800 ?根據(jù)面積分布，聯(lián)體別墅主力面積集中在 200㎡ ，獨棟別墅主力面積集中在 400㎡ ?除個別別墅面積走大，多數(shù)項目面積集中，在產品上無很好的創(chuàng)新以及差異化，競爭壓力巨大 面積區(qū)間 :板塊內別墅產品面積區(qū)間主要集中在 400㎡ 以上 別墅項目 202310 蘇州卓運房地產開發(fā)有限公司 ?目前板塊內別墅總價主要集中在 100300萬