【正文】 值 提 煉◇中環(huán)稀缺位置，北一環(huán) CBD輻射帶 。 平臺 ，高端客戶聚集之高地，也有企業(yè)發(fā)展需求的暗示。 資源 ，體現(xiàn)項(xiàng)目資源豐富、定位高端，面向集團(tuán)客戶，同時(shí)滿足中 小企業(yè)形象需求。核心提煉：融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造合肥次級 CBD甲級寫字樓的標(biāo)桿。出版宣傳冊通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競爭力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運(yùn)營成本和提升效率。此種服務(wù)考慮到成本問題，采用 “外包 ”方式，交給各個(gè)專業(yè)公司完成。商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)會晤服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)會議服務(wù)商務(wù)銀行服務(wù)SVO是管家PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略SVO是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)會計(jì)師服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略 商務(wù)管家服務(wù) 成立專門的酒店商務(wù)管家中心，商務(wù)住宿通過酒店提供，商務(wù)會議通過酒店會議場所提供，秘書、翻譯固定聘請，專屬銀行通過出售底層裙樓完成。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略最后看看寫字樓的發(fā)展趨勢是什么？國 際 寫字樓 產(chǎn) 品特征是：企 業(yè)辦 公空 間 ＋企 業(yè) 形象空 間 ＋高附加 值 的一 攬 子商務(wù) 解決方案雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 國際趨勢方向PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略我們的出路提供一攬子商務(wù)解決方案的SVO寫字樓PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略服務(wù)式寫字樓（ SVO）是什么？ 服務(wù)式寫字樓齊集了企業(yè)辦公所需的各個(gè) “ 零部件 ” ，包括酒店式大堂、洽談室、會議室、餐飲區(qū)、休閑區(qū)等設(shè)施，租戶只需租用辦公室，就能享受一條龍的配套服務(wù)。第三步：選擇購買根據(jù)寫字樓物業(yè)服務(wù)確定。物業(yè)服務(wù)決定產(chǎn)品的附加值和性價(jià)比PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略再看看客戶 購買寫字樓路線圖第二步：進(jìn)行對比根據(jù)寫字樓檔次、內(nèi)部配置、功能性和價(jià)格確定可能購買的幾個(gè)寫字樓。區(qū)位決定交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度第二層面：對產(chǎn)品本體的需求?，F(xiàn)房，建造過程中，可能對市場的需求考慮不全面，項(xiàng)目產(chǎn)品本身與市場需求存在一定的差異性◇項(xiàng)目周邊為成熟的住宅居民區(qū)，辦公的氛圍相對較差，缺乏濃厚的商務(wù)辦公氣氛，居民區(qū)附近環(huán)境相對嘈雜◇項(xiàng)目前期無推廣和形象宣傳，市場知名度低，客戶認(rèn)知有限威脅 Threat◇同區(qū)域內(nèi)，與其他眾多大規(guī)模的寫字樓分流客戶，萬豪廣場、匯銀廣場等的開發(fā)與本案形成直接競爭◇客戶對本案區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個(gè)培植過程； ◇項(xiàng)目所在區(qū)域常住人口的消費(fèi)能力的限制（項(xiàng)目所在地屬于合肥較為成熟的居民區(qū)，屬于中檔居民區(qū)，周邊常住人口多為普通工薪階層，其消費(fèi)能力普遍偏于中等消費(fèi)水平） PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目 SWOT分析觀點(diǎn)小結(jié)觀點(diǎn)小結(jié) 本項(xiàng)目區(qū)域位置上雖然有一定的優(yōu)勢，但客觀地看，項(xiàng)目面臨的不利因素也很多，產(chǎn)品本身缺乏特色和同期市場同質(zhì)化的巨大供應(yīng)壓力將是本項(xiàng)目的最大威脅。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費(fèi)，無中高檔餐飲設(shè)施濉溪路小學(xué)、廬陽中學(xué)、金谷醫(yī)院等設(shè)施配套齊全 。交通發(fā)展帶來了較大的改善，更進(jìn)一步有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 其交通區(qū)位優(yōu)良，城市合肥市交通發(fā)展最為健全、繁華的區(qū)域之一。萬豪廣場PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展 —— 周邊主要寫字樓個(gè)案分析之心城 高檔甲級寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展的主要方向。PARTⅠ 市調(diào)分析 /北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域 ——寫字樓市場需求板塊未來寫字樓物業(yè)發(fā)展趨勢： 目前濉溪路寫字樓物業(yè)以高檔物業(yè)為主，中檔物業(yè)為輔?！锸袌鲂枨箅S著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，廬陽區(qū)政府對北一環(huán)地段進(jìn)行了重新的市場地位，將北一環(huán)作為政府重點(diǎn)發(fā)展和扶持地段，其經(jīng)濟(jì)地位和市場地位凸顯?！锶胱∑髽I(yè)類別北一環(huán)商務(wù)區(qū)入住的客戶群體主要以房地產(chǎn)、咨詢業(yè)、電子通信類客戶居多，且入住不乏大的品牌企業(yè)，如恒大地產(chǎn)、九江銀行、中國平安北一環(huán)區(qū)域 ——寫字樓入住情況PARTⅠ 市調(diào)分析 /北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r★投資人群需求區(qū)域板塊為合肥寫字樓發(fā)展較為成熟的地段，地段內(nèi)品牌開發(fā)商云集，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢凸顯，大批的投資客戶對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展持樂觀態(tài)度，北一環(huán)市場投資需求相對較大。部分中檔物業(yè)的入住企業(yè)的租賃面積集中在 41——140㎡ 不等 ★入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢凸顯，配套設(shè)施齊全，商務(wù)辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設(shè)立辦公場所。PARTⅠ 市調(diào)分析 /北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽且灾懈邫n物業(yè)檔次為主，區(qū)域內(nèi)暫無較為低端的寫字樓物業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質(zhì)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財(cái)富廣場、匯豐廣場、金鼎廣場為代表的甲級寫字樓 中檔物業(yè)交通較好進(jìn)駐客戶多為中小企業(yè)，配套設(shè)施相對完善，建筑規(guī)模與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相對較大以眾城廣場、 0551國際公寓等為代表的乙級寫字樓 低檔物業(yè) 交通相對閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設(shè)施等相對落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內(nèi)暫無低端寫字樓物業(yè)。 隨著合肥 “ 1331” 城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥處于 “ 中部崛起 ” 的大環(huán)境中， “ 長三角 ” 的大量勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)合肥正加快推進(jìn)工業(yè)立市，為合肥的大發(fā)展、大建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。新政后，國家出臺一系列措施抑制房價(jià)過快增長，但對商辦房沒有限制。新政給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)。PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場總結(jié) 目前合肥寫字樓市場總體供應(yīng)量在 100多萬平方，月去化量在 6萬平方左右。目前，區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫字樓主要有光大國際廣場、中環(huán)國際大廈、恒豐國際大廈、 UTOWN金色地帶等。寫字樓在新站區(qū)的發(fā)展 新站區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，是專業(yè)批發(fā)市場集中區(qū)，區(qū)內(nèi)存在眾多商戶、企業(yè)。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會成寫字樓在這個(gè)區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。隨著 2023 年市級行政中心的建成及省、市數(shù)十家行政事業(yè)單位的陸續(xù)遷入，老城區(qū)的行政中心正逐步向新區(qū)偏移，形成合肥市新的政務(wù)中心。寫字樓在政務(wù)新區(qū)及金寨路沿線發(fā)展 根據(jù)合肥市雙核心戰(zhàn)略規(guī)劃，合肥市未來發(fā)展以南進(jìn)為主。隨著合肥市舊城改造力度的加大，在未來將會有一批在寫字樓在合肥市老城區(qū)內(nèi)發(fā)展起來。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。合肥新興寫字樓的建設(shè)，也使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。從建筑面積來計(jì)算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積相當(dāng)大的比重。合肥市寫字樓總體市場概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場，一批老的寫字樓如盛安大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場淘汰。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，仍然得到成長型企業(yè)的青睞。特點(diǎn)： 國家相關(guān)單位投資為主，民營企業(yè)為輔；出租為主，出售為輔，主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套相對完善。政府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)紛紛介入。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn) ： 投資方主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位；計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。 廬陽區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r蜀山區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r政務(wù)區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r經(jīng)開區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r高新區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r瑤海區(qū)、新站區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r濱湖新區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r合肥寫字樓重點(diǎn)樓盤銷售情況 PARTⅠ 市調(diào)分析目前，合肥重點(diǎn)在售寫字樓潛在供應(yīng) 33萬方，競爭激烈PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 HeFei Office Market Phylogeny第一階段： 80年代～ 90年代中期寫字樓項(xiàng)目： 九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況： 發(fā)展較為緩慢分析 ： 此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建，以單位自用為主，多余部分對外出租。代表項(xiàng)目有匯金大廈、之心城 等。該區(qū)位于老城區(qū)護(hù)城河內(nèi)，地段優(yōu)越、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，是合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了 郵電大廈，百大CBD等高端樓盤。隨著馬鞍山路南北高架與輕軌一號線的修建，以及萬達(dá)廣場等高品質(zhì)樓盤開發(fā)進(jìn)駐，該區(qū)域地段的優(yōu)越與成熟的周邊商業(yè)配套必會成為企業(yè)選址的重要參考因素。該區(qū)域內(nèi)代表樓盤如 新華國際廣場、新地中心、蔚藍(lán)商務(wù)港、置地廣場、新城國際 等。國際廣場、君臨國際、嘉華中心 .... 分布在北一環(huán)沿線，交通便捷；以最先進(jìn)入北一環(huán)的財(cái)富廣場為首，整體形象好，已然形成了合肥一個(gè)新興、高端的寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。 政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展216。 政府規(guī)劃下的區(qū)域發(fā)展以商業(yè)發(fā)展為主，推出了相關(guān)政策支持216。同時(shí)政府規(guī)劃了 338公頃土地用于北部區(qū)域綠化建設(shè)、公共建設(shè)等 ,提升了區(qū)域的形象。在商業(yè)和 辦公用地上，廬陽區(qū)推出的土地面積最大。該區(qū)將開展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要抓手，并為此制定和出臺了一系列的服務(wù)措施和扶持獎勵(lì)政策用于鼓勵(lì)商用地產(chǎn)的發(fā)展。PARTⅠ 市調(diào)分析 /廬陽區(qū)市政規(guī)劃廬陽區(qū)產(chǎn)業(yè)打造 廬陽區(qū)圍繞著商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)核心、文化旅游、宜居新地等新的投資價(jià)值和功能重新定位預(yù)將區(qū)域做為發(fā)展重點(diǎn)， 以阜陽路、蒙城路、四里河路為輻射軸，打造長江中路高端商務(wù)集聚帶、北一環(huán)商辦新街區(qū)、北二環(huán)現(xiàn)代專業(yè)市場帶，引導(dǎo)總部經(jīng)濟(jì)集中布局，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、金融、文化旅游、中介、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。PARTⅠ 市調(diào)分析 /廬陽區(qū)區(qū)域四至項(xiàng)目區(qū)域四至? 南 ——北一環(huán)沿線路段? 東 ——阜陽路路段? 西 ——四里河路段? 北 ——北二環(huán)路段 項(xiàng)目位于合肥廬陽區(qū)，區(qū)域所在地已成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購物廣場為主，交通便捷高效，商貿(mào)服務(wù)日益繁榮。資料來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市總體城市規(guī)劃小結(jié) 從合肥市總體規(guī)劃圖和 1331規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴(kuò)張時(shí)期。伴隨省會經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展， 必將有效促進(jìn)合肥提高經(jīng)濟(jì)首位度，增強(qiáng)輻射帶動