【正文】 助了本次調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。認(rèn)同浐灞新區(qū)未來(lái)規(guī)劃，具有一定的前瞻性。城市剛性需求人群 ；216。紡織城區(qū)域周邊客群片區(qū)內(nèi)舊時(shí)的熱點(diǎn)區(qū)域，這里有著龐大的客戶群，但是隨著紡織城的日漸落寞，客戶群的消費(fèi)能力也日顯蕭條，但是為子女購(gòu)房卻是家庭日程最為關(guān)鍵的一項(xiàng)?！獭坛鞘型鈦?lái)客戶群浐灞區(qū)域客戶群城市外來(lái)客戶群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，無(wú)能力在市區(qū)繁華地段購(gòu)房，但擁有一定的購(gòu)房資金，僅求擁有一套屬于自己的住房。地段及配套情況 —— 交通是否便利，有無(wú)學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等?？蛻羧褐赶颍骸?房子賣給誰(shuí)？客戶群需求分析： 依根據(jù)對(duì)浐灞新區(qū)商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查分析 ,目前該區(qū)域購(gòu)房客戶大體分為四種類型 ,即 “ 實(shí)際居家型 ” 、 “ 投資型 ” 、 “ 過(guò)渡型 ” 、 “ 享受型 ” 。且為經(jīng)濟(jì)緊促實(shí)用型 —— 小戶型產(chǎn)品。 沒(méi)有任何理由，沒(méi)有任何征兆，歷史的必然，社會(huì)的需要！已成現(xiàn)實(shí)??！ !我們接受這個(gè)群體因?yàn)樗麄兪秦?cái)富創(chuàng)造者 ,是目前社會(huì)財(cái)富消費(fèi)的主力軍 ……1.客戶群尋覓城市中堅(jiān)，后起之秀。 “80 后 ” 中的佼佼者也在開(kāi)始成為 企業(yè)的領(lǐng)袖、政壇的明星、體育、娛樂(lè)界的領(lǐng)導(dǎo)者 ，他們必將在可見(jiàn)的幾年時(shí)間里全面接管這個(gè)社會(huì)的中樞，并成為商業(yè)領(lǐng)袖。 LOFT產(chǎn)品定位分析總結(jié)：總體規(guī)劃解析低總價(jià) 高使用率 LOFT產(chǎn)品總歸展示三、 LOFT規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)分析戶型 建筑面積（㎡） 套內(nèi)建筑面積（㎡） 贈(zèng)送面積（㎡）A A1 B AAAABBBBA1A1A1首層平面三、 LOFT規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)分析上層平面AAAABBBBA1A1A1 LOFT戶型規(guī)劃分析BBBB 戶型 建筑面積（㎡）套內(nèi)建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）B LOFT產(chǎn)品投資預(yù)算分析名稱 LOFT建安成本 2500元 /平米報(bào)建費(fèi)用 250元 /平米精裝修成本 800元 /平米銷售中心建安成本 1300/平米銷售中心裝修成本 2023/平米營(yíng)銷推廣成本 2122544元建筑面積（地上） 銷售中心建筑面積 300平米開(kāi)發(fā)成本 第三篇、客戶篇1. 客戶群尋覓2. 客戶群定位3. 客戶群描述4. 項(xiàng)目市場(chǎng)屬性定位5. 客戶群的指向6. 核心客戶群導(dǎo)入7. 浐灞新區(qū) 客戶特征及價(jià)值取向分析8. 論證 —— 問(wèn)卷調(diào)查9. 總結(jié)由于地塊、區(qū)位、大環(huán)境等種種因素的制約，本項(xiàng)目只能成為主打低總價(jià)高使用率的 LOFT產(chǎn)品；再而言之，我們所要針對(duì)的客戶不可能是 2次或者多次置業(yè)的人士，而是以投資和首次置業(yè)的客戶作為我們的目標(biāo)客戶群。面積小、總價(jià)低、同等的價(jià)格下，能擁有雙層空間。并且價(jià)格比普通住宅更加優(yōu)越，能為開(kāi)發(fā)商獲得較高利潤(rùn)。(六）、 LOFT戶型 優(yōu)勢(shì) 分析① 130180%的得房率；② 低總價(jià)，超低總價(jià)滿足兩代人生活需求；③ 戶型采用大開(kāi)間、短進(jìn)深的格局，確保居住的享受性與舒適度；④ 戶內(nèi)均以面積寬大的起居廳為中心，設(shè)置臥室、觀景、 廚衛(wèi)等功能空間；⑤ 居住空間內(nèi)獨(dú)立雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，滿足居住者生活要求；⑥ 空間布局可自由設(shè)計(jì)；⑦ 豎向空間的設(shè)計(jì)，確保了舒適愜意的生活；⑧ 大面積的玻璃窗設(shè)計(jì)加上 ，采光充足。由于 Loft面積小，建筑采用點(diǎn)式樓結(jié)構(gòu)，二層一般設(shè)有臥室，如果二層面積較大則會(huì)獨(dú)立設(shè)計(jì)衛(wèi)生間，保證了私密空間同時(shí)又提高了夜間入廁的安全性。 Loft戶型上下都要兼顧，首先要考慮的便是 上下高度配合問(wèn)題 ，現(xiàn)在通行的做法便是 客廳挑空 。 (四）、 LOFT產(chǎn)品層高要求根據(jù)《容 積 率指 標(biāo)計(jì) 算 規(guī)則 》 政府 對(duì) Loft類 型 戶 型的 層 高做了明確 規(guī) 范， 針對(duì) 不同物 業(yè)類 型 對(duì)層 高有所限制，超出規(guī) 定高度，不 論層 內(nèi)是否有隔 層 ，建筑面 積 的 計(jì) 算 值 按 該層 水平投影面 積 的 2倍 計(jì) 算。Loft的內(nèi)涵是 高大而敞開(kāi)的空間，具有流動(dòng)性、開(kāi)發(fā)性、透明性、藝術(shù)性等特征 。但現(xiàn)在所謂 Loft所指稱的是那些 “ 由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開(kāi)敞空間 ” 。n在中國(guó) Loft已作為一種建筑形式，已演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式，北京不斷推出如美利山、天鵝灣、麒麟社、東闕都、蘋(píng)果社區(qū)、后現(xiàn)代城、立方庭、遠(yuǎn)洋新干線等 Loft項(xiàng)目， Loft產(chǎn)品在不斷地走向成熟。n20世紀(jì) 40年代 Loft居住生活方式首次在美國(guó)紐約出現(xiàn)。LOFT項(xiàng)目產(chǎn)品定位多一層， 上一層， 生活大不同。區(qū)域內(nèi)小戶型擁有一定的市場(chǎng)空間。項(xiàng)目產(chǎn)品定位 該區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目及即將上市項(xiàng)目均已傳統(tǒng)的平層產(chǎn)品為主，至今還未出現(xiàn)高品質(zhì)的 LOFT產(chǎn)品形態(tài)。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀告訴我們，項(xiàng)目用地面積較小，且呈現(xiàn)不規(guī)則分布，夾于城中村與恒大綠洲之間，不具備規(guī)模，很難打造好的產(chǎn)品；216。機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀再考究《結(jié)論》地段決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值地塊大小決定項(xiàng)目品質(zhì)地塊自身屬性決定產(chǎn)品屬性以 ” 小 ” 下文章通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及容積率的研究分析本項(xiàng)目的建筑形態(tài)：216。優(yōu)勢(shì)西、北兩側(cè)均被城中村 住房所包圍；區(qū)域環(huán)境較差；項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)；周邊大盤較多；社區(qū)規(guī)模??；周邊市政配套不盡完善；市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè)觀。項(xiàng)目 SWOT分析 劣勢(shì)區(qū)域內(nèi)大盤云集，下半年將會(huì)出現(xiàn)新一輪的集中放量；國(guó) “11 條 ” 和西安 “16 條 ”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響日益加劇；消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度與日俱增；各大知名開(kāi)發(fā)商相繼變相降價(jià)?！?項(xiàng)目用地綠線長(zhǎng) ，寬 。b. 本項(xiàng)目屬于西安浐灞生態(tài)區(qū)商品房用地，用地面積較小，總占地面積約 ，且地塊形狀不規(guī)則，開(kāi)發(fā)性質(zhì)為住宅用地；c. 與濱河西路交匯處西北角，項(xiàng)目東面為恒大綠洲，d. 北面與西面皆為城中村，南面臨主干道。主要推廣路線為時(shí)尚、小體量少、靈動(dòng)空間等路線，戶型上基本是 40—100 平方，價(jià)格主要集中 7400～12023元 /平米。高新區(qū)是企業(yè)的聚集之地，而真正購(gòu)買 LOFT的主要群體主要為新興的企業(yè)白領(lǐng)。 LOFT、 3351平方容 積 率 綠 化率 40%總套數(shù) 10000套開(kāi)盤時(shí)間 20230425交房時(shí)間 20230630 現(xiàn)階段動(dòng)態(tài)奧林匹克花園巢上 Loft開(kāi)盤勁銷，五一特加推，3351平純板 3房，買一層享兩層，再送精裝修；五一英倫下午茶，銷售中心恭迎品鑒。 巢上開(kāi) 發(fā) 商 陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng) 目位置 城西繞城高速與世紀(jì)大道交匯處西北角 產(chǎn) 品 類 型 多層、小高層 占地面積 551448平方米 總建面積 1000000平方米 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 規(guī) 劃奧林匹克花園項(xiàng)目共 10000戶。 容 積 率 綠 化率 40%總套數(shù) 1699套產(chǎn)品面積區(qū)間 40180平米 開(kāi)盤時(shí)間 20230930 交房時(shí)間 20230531 現(xiàn)階段動(dòng)態(tài) 公園天下目前一百余套精裝修房源待售，預(yù)計(jì)三月開(kāi)盤銷售。容 積 率 綠 化率 30%總套數(shù) 1583套開(kāi)盤時(shí)間 20231222 交房時(shí)間 20230730 現(xiàn)階段動(dòng)態(tài) loft單層 100平，雙層 200平，暫無(wú)優(yōu)惠，預(yù)計(jì)今年年底交房。 交房時(shí)間 20230930 現(xiàn)階段動(dòng)態(tài) i都會(huì)為逸翠園 2期項(xiàng)目，主打 loft多功能戶型，參考均價(jià) 8000元 /平米，預(yù)計(jì) 2023年 9月底入住。容 積 率 綠 化率 40%總套數(shù) 1600套產(chǎn)品面積區(qū)間 LOFT19層面積區(qū)間 3456平米， LOFT 29層，面積區(qū)間 80100平米。目前均價(jià) 8300元 /平方米 橡樹(shù)街區(qū)I都會(huì)開(kāi) 發(fā) 商 和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司 項(xiàng) 目位置 高新唐延南路與繞城高速交匯處東南角 產(chǎn) 品 類 型 高層占地面積 484909平方米 總建面積 1060000平方米 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 34平米 56平米戶型為主，層高 ，可靈活打通組合。容 積 率 綠 化率 32%總套數(shù) 418套產(chǎn)品面積區(qū)間 55105㎡ 主力戶型： — ㎡ 開(kāi)盤時(shí)間 2023212 交房時(shí)間 20230501 現(xiàn)階段動(dòng)態(tài) 在售房源 85105㎡，均為 loft結(jié)構(gòu)，2023年 9月交房