【正文】 鄰居式服務(wù)系統(tǒng)將伯克利居住區(qū)分為四大板塊，通過該系統(tǒng)人們交流非常方便； ?Neighborhood Liaisons組織負責(zé)與居民和小區(qū)組織聯(lián)系，保證高效率的信息溝通； ?除此之外，?鄰居式服務(wù)?系統(tǒng)還可以保證各板塊人們通過網(wǎng)絡(luò)進行交流； ?伯克利市文化娛樂氛圍濃厚，經(jīng)常組織各式活動，如美術(shù)展、藝術(shù)節(jié)等。負責(zé)這項工作的人員每周在市內(nèi)隨便挑選一家住戶，仔細檢查其垃圾桶，如未發(fā)現(xiàn)可回收的垃圾，便當(dāng)場獎給該住戶一定數(shù)額美金。 野鹿 燕鷗 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。占地 27平方公里，總?cè)丝诩s 10萬多人； ?三大主要高速公路（ 12 24以及 88高速）將伯克利與阿拉米達郡內(nèi)的其它城市相連； ?伯克利是一座富有自由氣息和國際色彩豐富的學(xué)園都市。 55 我們借鑒了國內(nèi)外兩個生態(tài)都市的案例以形成指導(dǎo)浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)都市發(fā)展規(guī)律與特征 美國 加州 伯克利（ BERKELEY） 中國 上海 崇明（ CHONGMING） 國內(nèi)已經(jīng)開始的大都市圈內(nèi)擁有濕地資源的大規(guī)模生態(tài)型區(qū)域規(guī)劃 /建設(shè) 世界最著名的“生態(tài)都市”成功案例 本報告是嚴(yán)格保密的。從環(huán)境承載力出發(fā)確定科學(xué)合理的開發(fā)強度和人口密度。充分利用可再生能源。對外規(guī)劃由軌道及高速組成的快捷交通體。 土地利用策略 本報告是嚴(yán)格保密的。長興分區(qū)為海洋裝備島。 崇中分區(qū)為中央森林區(qū)。崇南分區(qū)為田園式新城和新市鎮(zhèn)區(qū)。三是戰(zhàn)略儲備地帶（ 10%），四是適度開發(fā)地帶（ 15%），則是指規(guī)劃期內(nèi)的建設(shè)發(fā)展用地。按照土地開發(fā)強度分成四種區(qū)域，一是永久保護地帶，指禁止開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，面積占三島總面積的 55%。 環(huán)境保護策略 本報告是嚴(yán)格保密的。三是生物質(zhì)能利用，主要是沼氣。 ?在能源方面，大力發(fā)展可再生能源，一是風(fēng)能利用。建設(shè) 5個污水處理廠和 4個濕地污水處理系統(tǒng)。崇明還將建設(shè)滬崇蘇高速公路，同時設(shè)臵三處對外連接的出入口，分別是上海長江隧橋，崇啟大橋和崇海大橋。 ?對外交通方面水陸立體發(fā)展，陸路發(fā)展軌道交通，以減少對生態(tài)和環(huán)境的破壞。 52 在交通設(shè)施建設(shè)、能源利用、污水處理等公共建設(shè)方面崇明島都堅持環(huán)保和生態(tài)的原則 ?對內(nèi)交通方面，崇明本島將形成?一環(huán)三橫十五縱?的公路網(wǎng)絡(luò)；具有前瞻性，避免以后的重復(fù)建設(shè)。這些有利于環(huán)境保護，減少對環(huán)境的破壞和污染，避免掠奪式開發(fā)。這些產(chǎn)業(yè)都不會對環(huán)境和生態(tài)產(chǎn)生破壞。 ?作為生態(tài)島區(qū)的崇明，對產(chǎn)業(yè)的選取十分謹(jǐn)慎。 發(fā)展策略 本報告是嚴(yán)格保密的。而且居住的集約化也緩解了環(huán)境和生態(tài)的壓力。規(guī)劃建設(shè)成為田園城市、親水城市和宜居城市，規(guī)劃人口 20萬； 9個新市鎮(zhèn) —— 5個綜合型新市鎮(zhèn)和 4個休閑型新市鎮(zhèn)，規(guī)劃總?cè)丝?； 150個左右中心村，總?cè)丝诩s為 。根據(jù)規(guī)劃，到 2020年，崇明三島總?cè)丝诳刂圃?80萬。 50 根據(jù)規(guī)劃，崇明島將建設(shè)成為社會生態(tài)化的國家級生態(tài)建設(shè)示范區(qū)，建立生態(tài)都市 ?崇明島的人口規(guī)劃考慮了環(huán)境的承載能力，據(jù)測算，崇明三島的人口承載能力為 130萬。 本報告是嚴(yán)格保密的。目前仍以 150350米 /年的速度向外淤漲。崇明島豐富的土地后備資源為上海市未來發(fā)展擴展出新的空間。 發(fā)展優(yōu)勢： 崇明將跨越傳統(tǒng)的工業(yè)時代，直接從農(nóng)業(yè)時代進入生態(tài)時代 作為一個工業(yè)化程度不高、經(jīng)濟有待進一步發(fā)展的地區(qū)，處在倡導(dǎo)知識經(jīng)濟、綠色產(chǎn)業(yè)的時代，崇明有進行跨躍式發(fā)展的自身和外部條件，繞過傳統(tǒng)的工業(yè)化制造業(yè)發(fā)展模式，直接發(fā)展低能耗、低污染、高效益的綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)是崇明應(yīng)走的發(fā)展之路。 本報告是嚴(yán)格保密的。崇明其中崇明島面積 1267平方公里，長興島 88平方公里，橫沙島 56平方公里。全島三面環(huán)江，一面臨海，西接長江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水； ?崇明三島包括崇明島、長興島和橫沙島。 46 我們借鑒了國內(nèi)外兩個生態(tài)都市的案例以形成指導(dǎo)浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)都市發(fā)展規(guī)律與特征 美國 加州 伯克利（ BERKELEY） 中國 上海 崇明（ CHONGMING） 國內(nèi)已經(jīng)開始的大都市圈內(nèi)擁有濕地資源的大規(guī)模生態(tài)型區(qū)域規(guī)劃 /建設(shè) 世界最著名的“生態(tài)都市”成功案例 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 以區(qū)域資源稟賦為出發(fā)點、以區(qū)域生態(tài)功能的可持續(xù)發(fā)展為方向、以區(qū)域升級發(fā)展為契機，本區(qū)域發(fā)展方向為： 中國西北 ● 示范型生態(tài)都市 以浐灞兩河流域原生態(tài)自然資源為核心的 —— 西安大都市圈重要生態(tài)節(jié)點 —— 西安可持續(xù)發(fā)展的全新增長極空間 —— 區(qū)域未來發(fā)展的強大動力支撐 —— 浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展的必然結(jié)果 定位關(guān)鍵詞： 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 發(fā)展時機研究結(jié)論 浐灞生態(tài)區(qū)處于由啟動期走向成長期的過渡階段，當(dāng)前是區(qū)域升級發(fā)展的關(guān)鍵時機 區(qū)域改造期 —— 清理垃圾、改造河道與水質(zhì)、開通重要道路等，奠定了區(qū)域快速發(fā)展的基礎(chǔ) 區(qū)域啟動期 —— 系列連續(xù)動作，實現(xiàn)區(qū)域生態(tài)形象的成功引爆與區(qū)域發(fā)展的有效啟動 后續(xù)重大發(fā)展動作注入新動力，成為區(qū)域發(fā)展又一次契機 浐灞生態(tài)區(qū)目前發(fā)展階段處于由啟動期走向成長期的過渡階段，發(fā)展規(guī)律決定了 現(xiàn)階段是區(qū)域下一步升級發(fā)展的關(guān)鍵時機 本報告是嚴(yán)格保密的。 歐亞貿(mào)易區(qū) 2022年世園會 桃花 潭 工程 歐亞 貿(mào)易區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 凱賓斯基酒店 歐亞經(jīng)濟論壇永久會址 F1摩托艇大賽 浐灞商務(wù)中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展時機 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 世聯(lián)模型 ： 具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應(yīng)該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關(guān)系以及區(qū)域的發(fā)展時機角度研究其發(fā)展方向 資源稟賦 發(fā)展時機 與所在城市 /都市群的發(fā)展關(guān)系 具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域發(fā)展模型 區(qū)域發(fā)展 方向 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 在城市功能演變過程中，浐灞生態(tài)區(qū)實現(xiàn)了西安城市功能的重要補足 與所在城市發(fā)展關(guān)系 —— 城市功能演變角度 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 主城 西郊 政務(wù)新城 科技新城 文化新城 生態(tài)新城 古城 西郊 單中心大都市區(qū) 多中心大都市圈 加速帶來近郊區(qū)域城市化 各板塊功能劃分依托區(qū)域特制逐漸明晰 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 浐灞生態(tài)區(qū)占據(jù)西安東西發(fā)展橫軸的重要支撐點，成為西安城市可持續(xù)發(fā)展的全新增長極 與所在城市發(fā)展關(guān)系 —— 城市發(fā)展結(jié)構(gòu)角度 西安現(xiàn)狀城市結(jié)構(gòu)發(fā)展 ?南北發(fā)展主軸 —— 中心城區(qū)+經(jīng)開區(qū) +高新區(qū) +曲江區(qū)； ?城市東西發(fā)展相對緩慢； ?西郊區(qū)域由于傳統(tǒng)的重工業(yè)基地影響，城市向西發(fā)展空間相對受限； ?城市向東 —— 浐灞生態(tài)區(qū)成為重要發(fā)展支撐點。 32 世聯(lián)模型 ： 具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應(yīng)該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關(guān)系以及區(qū)域的發(fā)展時機角度研究其發(fā)展方向 資源稟賦 發(fā)展時機 與所在城市 /都市群的發(fā)展關(guān)系 具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域發(fā)展模型 區(qū)域發(fā)展 方向 本報告是嚴(yán)格保密的。 西安的城市環(huán)境 浐灞的生態(tài)價值 資源稟賦 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 金地聶總 ?地理位臵 位于關(guān)中平原中部偏南，我國西北區(qū)域最大的城市。 —— 派風(fēng)機構(gòu)經(jīng)理張先生 ?生態(tài)環(huán)境是一個城市軟性競爭力的最重要指標(biāo)之一。 廣運潭、桃花潭、大水大綠等重點工程的規(guī)劃建設(shè)必將進一步確立區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)勢 綠化系統(tǒng)規(guī)劃圖 廣運潭生態(tài)治理工程 桃花潭生態(tài)治理工程 資源稟賦 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 浐灞生態(tài)區(qū)為西安最大規(guī)模的原生態(tài)資源聚集區(qū)，總面積達到 129平方公里 資源稟賦 ?浐灞生態(tài)區(qū)核心區(qū)域 —— 浐灞中心區(qū)域總面積 50平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)北翼總面積 34平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)南翼總面積 25平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)東南翼總面積 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 [浐 灞生態(tài)區(qū)發(fā)展方向研究 ] —— 基于發(fā)展模型下的區(qū)域發(fā)展方向判斷 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 項目戰(zhàn)略目標(biāo) 符合整體區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略下的項目前瞻性定位方向研究與開發(fā)策略制定 項目開發(fā)周期 開發(fā)周期考慮為 35年，分期投入，分期完工 項目盈利目標(biāo) 項目二期的開發(fā)收益需維持整體項目的財務(wù)平衡 項目開發(fā)目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?之前開發(fā)過 浐灞生態(tài)區(qū)管委會商務(wù)（行政）大樓 ，該項目是由管委會持有， 不進入市場銷售 ，因此，本項目為開發(fā)公司的首次市場化開發(fā)項目 。 20 [背景研究 ] —— 項目背景 —— 市場背景 —— 開發(fā)背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 浐灞區(qū)域市場 —— 住宅市場處于起步發(fā)展階段，商務(wù)、商業(yè)市場相對缺失 中新浐灞半島基礎(chǔ)資料 ?占地面積 ： 3854畝 ?建筑面積 ： 310萬平米 ?容積率： ?發(fā)售日期： 2022年 8月首期發(fā)售，當(dāng)前 2期在售 ?價格信息： 開盤價 2790元/平米， 07年均價約 3100元 /平米，當(dāng)前價格在 4200元 /平米 左右 ?銷售速度： 到當(dāng)前已銷售近 40萬平米 ?客戶： 輻射全市范圍內(nèi)的住宅客戶，投資客戶 住宅市場：年消化量 40萬平米的中新浐灞半島一盤獨大 ， 輻射全市范圍內(nèi)的住宅客戶 ， 未來區(qū)域還有持續(xù)的住宅供應(yīng) 。 18 西安房地產(chǎn)市場在政策和地震的多重影響下，上漲勢頭放緩，近期市場表現(xiàn)理性，價格相對平穩(wěn) 0 7 年1 月 0 8 年4 月成交面積走勢（平米）0202200400000600000800000100000012022000 7. 10 7. 20 7. 30 7. 40 7. 50 7. 60 7. 70 7. 80 7. 90 7. 100 7. 110 7. 120 8. 10 8. 20 8. 30 8. 40 7 年1 月 0 8 年4 月成交均價走勢0100020223000400050000 7. 10 7. 20 7. 30 7. 40 7. 50 7. 60 7. 70 7. 80 7. 90 7. 100 7. 110 7. 120 8. 10 8. 20 8. 30 8. 4西安 07年 1月 08年 4月成交面積及均價走勢： 07年 1月 08年 4月： 在新政后，西安成交量短期內(nèi)有一定下滑， 短暫調(diào)整后，價格與成交量重新走上上升通道。 16 [背景研究 ] —— 項目背景 —— 市場背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 周邊多為待建空地，北面越過約 20米的現(xiàn)狀建筑后擁有灞河景觀 北向灞河景觀資源 關(guān)鍵詞五： ?北面 浐灞管委會大樓，層高約為 2025米； 越過大樓后為灞河及沿河景觀帶 ?南面 已建成車行道，雙向四車道； ?西面 已建成車行道，雙向四車道； 道路對面為中新浐灞 1期和 2期的工地； ?東面 現(xiàn)狀為與灞河大橋間的空地； 二期 （本項目） 項目四至 本報告是嚴(yán)格保密的。 12 項目位于浐灞三角洲核心區(qū)中的中央商務(wù)帶的龍頭地塊，區(qū)位優(yōu)勢明顯 核心區(qū)位優(yōu)勢 關(guān)鍵詞三： ? 三角洲核心區(qū) ? ? 金腰帶 ? 金腰帶上的 ? 龍頭 ? 區(qū)域關(guān)系 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市邊緣生態(tài)新區(qū) 關(guān)鍵詞一： 區(qū)域關(guān)系 車程半小時內(nèi) 二環(huán) 浐灞生態(tài)區(qū) 三環(huán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 9 [背景研究 ] —— 項目背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 進行的研究 國內(nèi)外案例研究 政府與消費者訪談 實地 踏勘與市場 調(diào)研 調(diào)研內(nèi)容 ?交通可達性 ?城市意向 ?產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀 ?自然資源、重大設(shè)施 ?房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)調(diào)研 ?各類物業(yè)市場專項調(diào)研 調(diào)研區(qū)域 ?浐灞生態(tài)區(qū)核心區(qū) ?浐灞生態(tài)區(qū)北翼 ?東郊區(qū)域 ?經(jīng)開區(qū) ?高新區(qū) ?曲江區(qū) ?…… 浐灞區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo) 7位 專業(yè)人士深度訪談 8位 ?經(jīng)開大廈銷售經(jīng)理 ?西安龍湖策劃經(jīng)理 ?易居中國陸總 ?綠地世紀(jì)城銷售經(jīng)理 ?陜西臵地策劃人員 ?…… 消費者訪談 ?中新浐灞客戶 3位 ?市內(nèi)公寓投資客戶 3位 ?其它潛在客戶 2位 ?…… 生態(tài)區(qū)案例 2個 ?上海崇明島 ? BERKELEY（美國）