【正文】 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/17 12:05:4612:05:4617 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 17 二月 202312:05:46 下午 12:05:46二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/2/17 12:05:4612:05:4617 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 層上層 Party(派對 )，目的告知會員老帶新活動，可減免物業(yè)費。2023年 9月項目開盤前活動目 的：制造話題，吸引會員，為項目開盤做最后準備 .訴求內(nèi)容：繼續(xù)以事件或活動為載體，為項目開盤前蓄水積累客戶資源。第三階段：產(chǎn)品推廣期分階段推廣主題及延展“ 多一層，上一層，生活大不同 ” —— 廣天 造勢采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房對全方位豐盛生活的體驗。樹立全方位的鮮明個性，使項目形象深入人心。廣天 ?理想魔方釋義：“ 廣天 ” 品牌的樹立和延續(xù)。216。第四篇、營銷篇1. 營銷總綱2. 價格定位3. 營銷配合4. 營銷周期動態(tài)控制，快打快銷！集中推售，戶型搭配概念先行，配合全新產(chǎn)品，迅速占領(lǐng)市場品牌、公關(guān)及事件營銷兼顧攻心為上，以產(chǎn)品所營造的情感打動客戶1. 營銷總綱均價： 8000元 /㎡高性價比隨行就市 控制總價尾盤期內(nèi)部認購期房源持續(xù)熱銷期內(nèi)部認購期 隨著工程進度，穩(wěn)步提升價格，推出優(yōu)質(zhì)房源。城市剛性需求人群 ；216?？蛻羧褐赶颍骸?房子賣給誰？客戶群需求分析： 依根據(jù)對浐灞新區(qū)商品住宅消費群體的調(diào)查分析 ,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型 ,即 “ 實際居家型 ” 、 “ 投資型 ” 、 “ 過渡型 ” 、 “ 享受型 ” 。 LOFT產(chǎn)品定位分析總結(jié)：總體規(guī)劃解析低總價 高使用率 LOFT產(chǎn)品總歸展示三、 LOFT規(guī)劃規(guī)劃指標分析戶型 建筑面積（㎡） 套內(nèi)建筑面積（㎡） 贈送面積（㎡）A A1 B AAAABBBBA1A1A1首層平面三、 LOFT規(guī)劃規(guī)劃指標分析上層平面AAAABBBBA1A1A1 LOFT戶型規(guī)劃分析BBBB 戶型 建筑面積（㎡）套內(nèi)建筑面積（㎡）贈送面積（㎡）B LOFT產(chǎn)品投資預算分析名稱 LOFT建安成本 2500元 /平米報建費用 250元 /平米精裝修成本 800元 /平米銷售中心建安成本 1300/平米銷售中心裝修成本 2023/平米營銷推廣成本 2122544元建筑面積（地上） 銷售中心建筑面積 300平米開發(fā)成本 第三篇、客戶篇1. 客戶群尋覓2. 客戶群定位3. 客戶群描述4. 項目市場屬性定位5. 客戶群的指向6. 核心客戶群導入7. 浐灞新區(qū) 客戶特征及價值取向分析8. 論證 —— 問卷調(diào)查9. 總結(jié)由于地塊、區(qū)位、大環(huán)境等種種因素的制約，本項目只能成為主打低總價高使用率的 LOFT產(chǎn)品；再而言之，我們所要針對的客戶不可能是 2次或者多次置業(yè)的人士，而是以投資和首次置業(yè)的客戶作為我們的目標客戶群。由于 Loft面積小，建筑采用點式樓結(jié)構(gòu)，二層一般設(shè)有臥室，如果二層面積較大則會獨立設(shè)計衛(wèi)生間，保證了私密空間同時又提高了夜間入廁的安全性。但現(xiàn)在所謂 Loft所指稱的是那些 “ 由舊工廠或舊倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間 ” 。區(qū)域內(nèi)小戶型擁有一定的市場空間。優(yōu)勢西、北兩側(cè)均被城中村 住房所包圍；區(qū)域環(huán)境較差；項目距離市中心較遠；周邊大盤較多；社區(qū)規(guī)模??；周邊市政配套不盡完善；市場環(huán)境不容樂觀。主要推廣路線為時尚、小體量少、靈動空間等路線，戶型上基本是 40—100 平方，價格主要集中 7400～12023元 /平米。 容 積 率 綠 化率 40%總套數(shù) 1699套產(chǎn)品面積區(qū)間 40180平米 開盤時間 20230930 交房時間 20230531 現(xiàn)階段動態(tài) 公園天下目前一百余套精裝修房源待售，預計三月開盤銷售。目前均價 8300元 /平方米 橡樹街區(qū)I都會開 發(fā) 商 和記黃埔地產(chǎn)（西安）有限公司 項 目位置 高新唐延南路與繞城高速交匯處東南角 產(chǎn) 品 類 型 高層占地面積 484909平方米 總建面積 1060000平方米 項 目 產(chǎn) 品 規(guī) 劃 34平米 56平米戶型為主，層高 ，可靈活打通組合。 駿景園 240000 2023 40% 高層、小高層 、花園洋房 92 155 5500 202395 在售3 康馨花園 180000 834 40% 多層 73 148 2023 2023217 售罄3 東城水岸 100000 1000 30% 多層 78 128 2023 20231217 售罄3 浐灞黃金城 210000 5500 51% 高層、小高層 38 3500 20236 認購中3 紫郡觀瀾 100000 826 48% 高層 46 160 4000 未開盤 前期咨詢3 浐灞一號 600000 4800 48% 　高層 143 5380 2023523　 在售　西安市場分析 b)浐灞區(qū)域在售已售樓盤調(diào)查分析216。政策壓力下 ,預期房價下調(diào) 促使投資 /投機性需求明顯衰減 。 信貸政策走向的不確定性。 5月份當月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 3985億元，比上月增加 648億元，增長 %。 浐灞項目營銷戰(zhàn)略方案北京合晟尚圓房地產(chǎn)顧問有限公司西安分公司2023620 提到京基實業(yè)，對于合晟尚圓的市場研發(fā)團隊所有成員來講都已不在陌生；提到咸寧路項目，對于合晟尚圓策略團隊所有成員來講都不在茫然； 60個工作日的腦力風暴，帶來的是我們對于該項目的重新理解與詮釋，感謝大家一起走過 ……宏觀市場分析a) 一線城市房地產(chǎn)市場分析b) 西安 5月樓市狀況分析c) 總結(jié)西安市場分析a) 浐灞區(qū)域市場分析b) 浐灞區(qū)域在售已售樓盤調(diào)查分析c) LOFT產(chǎn)品市場調(diào)查分析d) 總結(jié)第一篇、市場篇宏觀市場分析216。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源看， 1～ 5月為 27288億元，同比增長 %，企業(yè)自籌資金 9541億元，遠高于國內(nèi)貸款，開發(fā)商似乎也沒有因為銷售的下降而手中的現(xiàn)金流減少。銷： 商品房成交 供小于求的形勢未來將有緩解 ,多數(shù)城市房價一季度同比下跌。區(qū)域內(nèi)在售已售項目根據(jù)開發(fā)周期及綜合品質(zhì)價格呈現(xiàn)三個階段，初級階段 20233500元 /平米，中級階段35005000元 /平米， 目前階段 55007000元 /平米 ；216。開盤時間 202388一期 11棟， 450戶，戶型范圍： 60207平米；二期 7棟 700余戶，戶型范圍： 82200平米。項目經(jīng)濟指標分析民房民房民房恒大綠洲用地項目現(xiàn)狀圖地塊南北狹長，東西狹窄。項目所述區(qū)域環(huán)境、市政配套、辦公環(huán)境、商業(yè)氛圍、居住氛圍等等均還屬于初級發(fā)展階段，沒有形成一定的氛圍，216。 LOFT產(chǎn)品定位分析(一）、 LOFT產(chǎn)品概述nLoft起源于西方，藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進行藝術(shù)創(chuàng)作。(三）、 LOFT產(chǎn)品發(fā)展歷程及西安 LOFT發(fā)展LOFT概念進入中國房地產(chǎn)市場已有 10年歷史，最知名的莫過于北京的 798工廠、 SOHO現(xiàn)代城；西安的 LOFT起步則在 2023年，如早期的 左鄰右舍、東尚 LOFT、上城 ，到后來的 錦尚、巧克力公寓、 5米魔方 等等，西安LOFT遍地開花始于 2023年，經(jīng)過了又一個 5年的發(fā)展，像如今的 尚層、 i都會、東方羅馬花園、新尚東城 等等，它們的發(fā)展至今已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，尤其是在產(chǎn)品的創(chuàng)新上。 LOFT產(chǎn)品定位分析 LOFT住宅作為一種時尚住宅，買單層送兩層的銷售方式備受購買者青睞。 當 21世紀的腳步悄然邁進第二個 10年的門檻，最年長的一批 “80