【正文】 用 區(qū)域內(nèi)道旗（持續(xù)投放） 建議戶外大牌位臵 戶外投放方案（ 45月中） 可選擇投放的區(qū)域內(nèi)道旗 戶外廣告覆蓋邁皋橋及城北周邊區(qū)域，包括和燕路沿線、曉莊、中央門等片區(qū) 可選分展點(diǎn) 新街口地鐵口 中央門易初蓮花超市 分展場(chǎng)（ 4月） 點(diǎn)位 報(bào)價(jià) 易初蓮花 10000元 /月 新街口 15000元 /月 媒體排期計(jì)劃 渠道 細(xì)項(xiàng) 預(yù)計(jì)投放時(shí)間 投放內(nèi)容 形式 /數(shù)量 報(bào)廣 揚(yáng)子 開盤前 1周 項(xiàng)目銷售信息，產(chǎn)品信息 半版 現(xiàn)代 /金陵 開盤前 1周 項(xiàng)目銷售信息，產(chǎn)品信息 半版 網(wǎng)絡(luò) 365 46月（ 3周） 項(xiàng)目銷售信息，產(chǎn)品信息 通欄 搜房 46月（ 1周） 項(xiàng)目銷售信息，產(chǎn)品信息 通欄 戶外廣告 和燕路 46月 項(xiàng)目銷售信息，產(chǎn)品信息 中央門 46月 項(xiàng)目銷售信息，產(chǎn)品信息 邁皋橋 46月 比鄰地鐵中心，成就增值先鋒 區(qū)域內(nèi)道旗 46月 空間資本，樂居造富 數(shù)據(jù)庫(kù) 短信 45月中 產(chǎn)品信息 /開盤信息 待定 分展場(chǎng) 大橋南路家樂福 4月 項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn) 展點(diǎn) 邁皋橋好又多 4月 項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn) 展點(diǎn) 本次報(bào)告重點(diǎn)是對(duì)營(yíng)銷總綱進(jìn)行分解和細(xì)化執(zhí)行： 1. 展示攻略 2. 推廣攻略 3. 渠道攻略 4. 推售攻略 5. 價(jià)格攻略 11年 3月 4月 5月 6月 7月 12月 時(shí)間 鼓北財(cái)智廣場(chǎng) 附圖：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目示意圖 說明：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至 11年 3月 公寓入市時(shí)機(jī) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 2023年下半年公寓供應(yīng)量激增，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，在 56月期間，整個(gè)市場(chǎng)處于相對(duì)斷檔期，建議項(xiàng)目搶占先機(jī) 金域中央 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 城北片區(qū) 40年產(chǎn)權(quán)的小戶型公寓 5月份會(huì)達(dá)到供應(yīng)高峰； 其中挑高型小戶型成為市場(chǎng)明星戶型，市場(chǎng)關(guān)注度高 左右陽(yáng)光 中央上尚城 入市時(shí)間建議： 2023年 5月 （開盤時(shí)間建議： 5月 15日） 中央金地 本次報(bào)告重點(diǎn)是對(duì)營(yíng)銷總綱進(jìn)行分解和細(xì)化執(zhí)行： 1. 展示攻略 2. 推廣攻略 3. 渠道攻略 4. 推售攻略 5. 價(jià)格攻略 典型競(jìng)品比較法 價(jià)格預(yù)判 比準(zhǔn)原則及對(duì)象 因素分析 打分及權(quán)重 價(jià)格預(yù)期實(shí)現(xiàn) ?所在區(qū)域類似 ?產(chǎn)品類型相同 ?目標(biāo)客戶接近 比準(zhǔn)原則 本項(xiàng)目 比準(zhǔn)項(xiàng)目 (在售 ) 平層 挑高 曉莊國(guó)際廣場(chǎng)（平層 +挑高） 中央上尚城（平層 +挑高） 德盈國(guó)際廣場(chǎng)（平層 +挑高） 玉橋國(guó)際公寓（平層 +挑高） 比準(zhǔn)對(duì)象 ○各盤權(quán)重： 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 中央上尚城 德盈國(guó)際廣場(chǎng) 玉橋國(guó)際公寓 中央上尚城 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 德盈國(guó)際廣場(chǎng) ○基準(zhǔn)價(jià)格： 15000 15000 17000 19000 8700 13000（ 65年，民用水電） 14000 ○ 敏感指標(biāo)： 外因： 區(qū)位前景 20%、位臵交通 20%、商服配套 10%、周邊環(huán)境 5% 內(nèi)因： 硬件產(chǎn)品 10%、項(xiàng)目規(guī)模 5%、小區(qū)環(huán)境 5%、物業(yè)管理 5%、戶型結(jié)構(gòu) 10%、發(fā)展商品牌 5%、宣傳包裝 5% 比準(zhǔn)原則及對(duì)象 因素分析 打分及權(quán)重 價(jià)格預(yù)期 挑高 平層 價(jià)格預(yù)判 備注：所有項(xiàng)目的價(jià)格均轉(zhuǎn)換成毛坯價(jià) 價(jià)格為2023年 11月份價(jià)格 同一個(gè)項(xiàng)目中，相同產(chǎn)權(quán)的戶型，挑高比平層貴 3050% 項(xiàng)目挑高戶型共 92套，參考市場(chǎng)同類型的挑高戶型，建議價(jià)格區(qū)間 1500016000元 /平米 價(jià)格預(yù)判 項(xiàng)目挑高戶型結(jié)合 5月入市的時(shí)間以及市場(chǎng)半年的自然增長(zhǎng)率， 建議取 5%增長(zhǎng)率，項(xiàng)目挑高公寓入市均價(jià)約 15520元 /平米 對(duì)比項(xiàng)目 加權(quán)系數(shù) 本項(xiàng)目 中央尚上城 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 德盈國(guó)際廣場(chǎng) 區(qū)位價(jià)值 20% 1 位置交通 20% 1 周邊環(huán)境 5% 1 1 商服配套 10% 1 1 硬件產(chǎn)品 10% 1 1 小區(qū)環(huán)境 5% 1 1 1 項(xiàng)目規(guī)模 5% 1 1 戶型結(jié)構(gòu) 10% 1 物業(yè)管理 5% 1 1 發(fā)展商品牌 5% 1 1 營(yíng)銷包裝 5% 1 1 1 比準(zhǔn)評(píng)分 1 銷售均價(jià) 15000 15000 17000 比準(zhǔn)均價(jià) 14781 14634 14778 15384 參考權(quán)重 40% 50% 10% 價(jià)格預(yù)判 平層戶型共 121套，其中 60套平層戶型不帶露臺(tái)，產(chǎn)品無附加值，建議價(jià)格區(qū)間 1150012023元 /平米 對(duì)比項(xiàng)目 加權(quán)系數(shù) 本項(xiàng)目 中央尚上城 曉莊國(guó)際廣場(chǎng) 德盈國(guó)際廣場(chǎng) 區(qū)位價(jià)值 20% 1 位置交通 20% 1 周邊環(huán)境 5% 1 1 商服配套 10% 1 1 硬件產(chǎn)品 10% 1 1 小區(qū)環(huán)境 5% 1 1 1 項(xiàng)目規(guī)模 5% 1 1 戶型結(jié)構(gòu) 10% 1 物業(yè)管理 5% 1 1 發(fā)展商品牌 5% 1 1 營(yíng)銷包裝 5% 1 1 1 比準(zhǔn)評(píng)分 1 銷售均價(jià) 8700 13000 14000 比準(zhǔn)均價(jià) 11065 8487 12807 12669 參考權(quán)重 40% 50% 10% 項(xiàng)目挑高戶型結(jié)合 5月入市的時(shí)間以及市場(chǎng)半年的自然增長(zhǎng)率， 建議取 5%增長(zhǎng)率，項(xiàng)目平層公寓入市均價(jià)約 11618元 /平米 價(jià)格預(yù)判 平層戶型中 61套帶露臺(tái)的戶型，露臺(tái)面積 1520平米不等，相比平層有一定附加值，單價(jià)溢價(jià)約 20%，建議價(jià)格區(qū)間 1300014000元 /平米 露臺(tái)按照 3000元 /平米的價(jià)格估算，露臺(tái)總價(jià)約 4500060000； 折算到單價(jià)，項(xiàng)目露臺(tái)公寓入市均價(jià)約 13500元 /平米 項(xiàng)目挑高戶型結(jié)合 5月入市的時(shí)間以及市場(chǎng)半年的自然增長(zhǎng)率， 建議取 5%增長(zhǎng)率，項(xiàng)目平層公寓入市均價(jià)約 11618元 /平米 戶型單頁(yè)、戶型單體、沙盤、燈箱、售樓處門頭、和燕路道旗、導(dǎo)示牌 比鄰地鐵中心，成就增值先鋒 線上：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外 線下：分展點(diǎn)、短信 4 月 5月 4月 1日公寓蓄客啟動(dòng) 5月 15日開盤 推廣策略 推廣渠道 推廣主題 現(xiàn)場(chǎng)配合 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 策略：重點(diǎn)釋放項(xiàng)目產(chǎn)品的投資、居住價(jià)值 線上：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、軟文 線下：分展點(diǎn)、大客戶走訪、短信、聯(lián)動(dòng)、客 曉莊新商圈，投資新藍(lán)籌 北地塊圍擋包裝 營(yíng)銷總控圖 策略：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目商業(yè)綜合體的價(jià)值，及區(qū)域價(jià)值 公寓銷售籌備期工作計(jì)劃表 商鋪的定位及推售 北地塊商業(yè)面積約 ， 共約 69間商鋪，住宅底商 ，約 50間，總面積約 ? 06棟： 12層為商鋪，共 50間商鋪，其中 41間94180平米， 9間 160300平米； ? 07棟： 18間商鋪，面積30190平米； ? 08棟：地下一層 1300平米，地上 2層 1000平米，共 2300平米，整體設(shè)計(jì)成三層整體打包做超市的格局； ? 住宅底商：共 3058平米，約 30間 ① ② ④ ③ ⑤ ⑥ 商業(yè)定位： 邁皋橋餐飲休閑主題特色街區(qū) 主要功能：餐飲、娛樂、休閑為主，少量精品百貨 ?引入中高檔餐飲主力店，保證檔次； ?引入 12家休閑主力店，與高檔餐飲主力店形成氛圍，拉動(dòng)小鋪銷售 ?所有商業(yè)均加排煙、排污設(shè)備，保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)形象 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)分布 特色餐飲區(qū) 休閑娛樂區(qū) 食品零售 精品小百貨 各業(yè)態(tài)面積分布圖36%22%23%19%餐飲娛樂休閑精品小百貨食品零售以餐飲、休閑娛樂為主，精品小百貨以及品牌食品零售為輔的業(yè)態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目特色商業(yè)廣場(chǎng)的定位 居住配套型商業(yè) 根據(jù)業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目主力店至少應(yīng)導(dǎo)入 1家大型高檔餐飲主力店、 12家次主力餐飲店、 12家配套娛樂休閑次主力店 1 3 4 2 一層 鋪