【正文】 依然如此。 Design care about Beijing city development. 600年前，明成祖緣何擇北京建紫禁？ 200多年前，劉墉先生緣何擇宅于此？ 事實(shí)上，古皇城內(nèi)的每一寸土地之規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)用，皆依大象風(fēng)水命理格局，自有定數(shù)。 距天安門(mén)廣場(chǎng)極近。 華璽 中國(guó)政商核心區(qū)，行政級(jí)酒店公寓。 每一種儀式都代表國(guó)家意志。s power 視覺(jué)表現(xiàn) 視 覺(jué) 震 撼 第一套表現(xiàn) 視覺(jué)表現(xiàn) logo 名片 信紙 手提袋 杯子 煙灰缸 紅酒 戶外 戶外效果 第二套表現(xiàn) 視覺(jué)表現(xiàn) logo 名片 名片效果 手提袋 手提袋效果 杯子 LOGO墻 戶外 戶外效果 投資手冊(cè) LOGO表現(xiàn)三 視覺(jué)表現(xiàn) LOGO 合美 LOGO表現(xiàn) 視覺(jué)表現(xiàn) LOGO 名片 名片效果 門(mén)牌 戶外 戶外效果 凱德門(mén) LOGO表現(xiàn) 視覺(jué)表現(xiàn) 第一套報(bào)廣 視覺(jué)表現(xiàn) 中國(guó) 關(guān)乎世界。晶城麗致 本案案名 CHINA SEAL 凱德 ■ 華麗大氣，具國(guó)際感； ■ 符合項(xiàng)目本身氣質(zhì)和購(gòu)買客群的心理需求。 合美 CHINA SEAL 案名釋義 CHINA SEAL 凱德 ■ 暗合中國(guó)創(chuàng)建“和諧社會(huì)”的大目標(biāo) 。 門(mén)的里面，一情一景，影響中國(guó)變革的力量，必定有這 300人！ 凱德門(mén) CHINA SEAL 凱德 凱德門(mén)外，無(wú)論歲月變遷，太陽(yáng)每天照常升起，自東方照耀西方。 符合項(xiàng)目本身氣質(zhì)和購(gòu)買客群的心理需求。 CHINA SEAL簡(jiǎn)潔明了，易于傳播和記憶。 ■ 璽意為印章，古語(yǔ)有國(guó)璽，玉璽等，是權(quán)位與尊貴的象征 。6 Execution Strategy 推廣定位 Project Orientation ■ 項(xiàng)目定位 中國(guó)政商核心區(qū) 行政級(jí)酒店公寓 CHINA SEAL 凱德 惟有在附加值層面加以區(qū)隔。 作為同類型的產(chǎn)品，如何在定位推廣方面 做出區(qū)隔，并支持其較高的單 價(jià)是本次提案要解決的核心問(wèn)題。5 ■主力競(jìng)品分析 項(xiàng)目 建筑面積 /體量 產(chǎn)品類型 區(qū)位資源 均價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 風(fēng)格 推廣客群側(cè)重 推廣方式 北京 INN 12萬(wàn)平米 酒店式公寓 酒店式寫(xiě)字樓 商業(yè) 政務(wù)： 21家部委 /178家大使館 /外交部 商務(wù)： 11家國(guó)企巨頭 /輻 CBD900多家外資企業(yè) 皇脈與國(guó)際感兼具 26000萬(wàn) /平米 07年 9月 時(shí)尚 /高度風(fēng)格化 /國(guó)際氣質(zhì) /推廣區(qū)位直接搭車朝陽(yáng)門(mén)，并未將皇城作為主訴求 偏重投資客 生造 HIP概念 請(qǐng)任達(dá)華作為收藏形象大使 本案 6萬(wàn)平米 較競(jìng)品體量小 酒店式公寓 商業(yè) 擁有北京INN的全部的政務(wù)商務(wù)資源，距國(guó)務(wù)院新聞辦公廳更近一些 （區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯） 預(yù)計(jì) 3萬(wàn)/平米以上 08年 5月 ? 綜合客群 ? 本案與北京 INN區(qū)位圖 從上頁(yè)表格對(duì)比我們可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目的共性與差異性： ■北京 INN體量雖然是本案的一倍，但因含有酒店式寫(xiě)字樓，因此體量與本案并非 有較大懸殊； ■北京 INN經(jīng)過(guò) 10個(gè)月的銷售周期后， 5月份本案開(kāi)盤(pán)時(shí)，其應(yīng)該在收尾階段，對(duì) 本案沖擊不是很大； ■ 北京 INN的價(jià)格低開(kāi)高走，到 5月份均價(jià)較 26000元 /平米，會(huì)有一定幅度的上漲。應(yīng)當(dāng)全力吸引其他客群作為補(bǔ)充。 ■投資客 投資客作為酒店式公寓類型項(xiàng)目的主要客群，需特別注意。 Target Client Analysis ■目標(biāo)客群洞察 ■演藝名人明星 這部分客群臵業(yè)目的為投資 +自助 。 這部分客群擁有付全款的能力，能夠化解銀行加息政策 的消極影響。4 Target Client Analysis ■目標(biāo)客群洞察 本案目標(biāo)客群 ■ 演藝人士、人藝 /美術(shù)館工作人員 ■ 外地權(quán)富 ■ 政府官員 ■ 區(qū)域內(nèi)企業(yè)高層主管或中小企業(yè)主 ■ 企業(yè)機(jī)關(guān)購(gòu)臵供駐華 /駐京人員使用 ■ 因教育優(yōu)勢(shì)而購(gòu)買 ■ 投資客 Target Client Analysis ■目標(biāo)客群洞察 ■ 外地權(quán)富客群 是以上客群中需要關(guān)注的第一類客群。 ■本案并無(wú)明顯劣勢(shì)，但同類型競(jìng)品均具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，給 本案造成較大威脅。 Project Menace ■ 項(xiàng)目威脅 ■政策面，政府宏觀調(diào)控銀行加息，對(duì)投資型產(chǎn)品較大制約； ■市場(chǎng)面， 08年市場(chǎng)環(huán)境契機(jī)與不穩(wěn)定因素并存，不太容易 預(yù)料和掌控 。 Project Menace ■ 項(xiàng)目威脅 奧運(yùn)拐點(diǎn) /銀行加息 奧運(yùn)會(huì)期間的政策限定和近期流傳的“奧運(yùn)拐點(diǎn)說(shuō)”會(huì)不可避免的對(duì)本案的銷售起到一些消極的影響； 2023年 7月，中國(guó)人民銀行連續(xù)加息，購(gòu)房還貸壓力大，高端物業(yè)首 當(dāng)其中；并且由于酒店式公寓本身就是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)品，收益率的下降會(huì)嚴(yán)重影響投資客和買房理財(cái)型客戶的臵業(yè)熱情，對(duì)項(xiàng)目快銷起到阻礙作用。 凱德 〃 品元項(xiàng)目先期入市，會(huì)為本案帶來(lái)一定的利好大勢(shì)。 北京 INN經(jīng)過(guò) 10個(gè)月的銷售周期，對(duì)市場(chǎng)而言，已是一個(gè)老項(xiàng)目，所剩房源不會(huì)很多，預(yù)計(jì)到今年 5月價(jià)格會(huì)有提升，與本案相比，不再具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 Brand Advantages ■ 品牌優(yōu)勢(shì) 凱德品牌優(yōu)勢(shì) Project Advantage ■ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 新加坡凱德臵地，品牌傳承，優(yōu)質(zhì)人文空間保障。 皇城根遺址公園 美術(shù)館 保利劇院 后海公園 Building Advantages ■ 建筑優(yōu)勢(shì) 建筑本身具有一定優(yōu)勢(shì) Project Advantage ■ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ■臨朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街，優(yōu)勢(shì)區(qū)位，交通便捷 ■ 312層挑空中庭，提升項(xiàng)目品質(zhì)感 ■首層大堂兩層高挑空，提升項(xiàng)目尊貴感 ■大型專用電梯入戶 ■ 12層商業(yè)，提供豐富生活配套 國(guó)際化的建筑 \室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格，吻合客群需求。周邊六大商圈環(huán) 繞，近依東二環(huán) 11家國(guó)企巨頭，輻射 CBD900余家外資企業(yè)。 而本案正好坐落在三角區(qū)域內(nèi)，擁有 得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)資源。 600年來(lái)，中國(guó)最高權(quán)力階層扎根于 此。 景山公園 北海公園 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 中國(guó)政務(wù)核心區(qū) Project Advantage ■ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 比鄰天安門(mén)廣場(chǎng)、國(guó)務(wù)院新聞辦公室、外交部、 21部委、 172國(guó)大使館等。3 Product Analysis 產(chǎn)品力洞察分析 產(chǎn)品力分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目威脅 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 建筑特點(diǎn) 品牌優(yōu)勢(shì) 教育資源 奧運(yùn)拐點(diǎn) /銀行加息 奧運(yùn)機(jī)遇 Project Analysis Disassembly ■ 產(chǎn)品力分析解構(gòu) 臨街 競(jìng)品無(wú)同期推出 建筑風(fēng)格 Zone Location ■ 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 600年皇脈 /紫禁城 Project Advantage ■ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本案擇址朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)，純正皇城血統(tǒng)，區(qū)域內(nèi)文化遺址豐富，劉 墉府、故宮、景山公園、日壇、南新倉(cāng)、孚王府、大慈延福宮、 慶王府、東岳廟等國(guó)家文物保護(hù)單位分布周邊，而大量的四合 院等北京傳統(tǒng)建筑，傳承了百年的人文厚址，彰顯著天子腳下 的皇城韻脈。 ■ 東闕都產(chǎn)品類型與本案有直接差異，均為小戶型 LOFT產(chǎn)品，單價(jià)極高， 產(chǎn)品和區(qū)位均具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力； ■ MASTER與長(zhǎng)安驛均屬于稍大眾型的酒店式公寓產(chǎn)品，與本案具有區(qū) 位差異，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)； ■ 瑞士公寓即將售罄，與本案無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)。2 Market survey 市場(chǎng)調(diào)查 Market survey ■ 市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目 位置 建筑面積平米 均價(jià) /平米 物業(yè)費(fèi)用 平米 皇城貴地 凱德中國(guó) 凱德朝陽(yáng)門(mén)酒店式公寓項(xiàng)目推廣營(yíng)銷策略報(bào)告 Part 01： Key words ◇ 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 Part 02： Market survey ◇ 市場(chǎng)調(diào)查 P