【正文】 通過(guò)本案的宣講 將服飾廣場(chǎng) 整體的品位和檔次提升一個(gè)新高度，形成白溝高中低檔次的全方位專(zhuān)業(yè)服飾廣場(chǎng)。 執(zhí)行 ：第一階段，以地段價(jià)值與商圈價(jià)值作為宣傳賣(mài)點(diǎn)； 第二階段，以項(xiàng)目本身的規(guī)模、功能、前景、產(chǎn)權(quán)物業(yè)、配套等作為宣傳賣(mài)點(diǎn)。 方式 ：以本 案的核心賣(mài)點(diǎn)作為訴求點(diǎn)，層層培析的方式進(jìn)行反復(fù)宣傳，主要以富民路地段、富民路 商圈、超大規(guī)模、 實(shí)力開(kāi)發(fā)商、政府重點(diǎn)支 持的項(xiàng)目、商業(yè)配套、品牌加盟商進(jìn)駐等作為宣傳突破口 ，使其本案的投資價(jià)值得到最大化提升。 第三階段 :形象稿、銷(xiāo)講 、軟文、樓書(shū) （直觀形象表達(dá)） 第四階段 :軟文、 促銷(xiāo)稿、 DM、海報(bào)等； (演繹形象內(nèi)涵 ) 目的 ： 服飾廣場(chǎng)一期形象本身就已經(jīng)確立了商業(yè)核心地位，但由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)對(duì)商場(chǎng)的包裝和指示不是很明確，商場(chǎng)品位不夠上檔次，而作為本案的破 土建造，將對(duì)這類(lèi)現(xiàn)象進(jìn)行全方位的改變與突破，它必定會(huì)發(fā)展成大商圈、 大市場(chǎng)為核心的 服飾專(zhuān)業(yè)商場(chǎng) 。 執(zhí)行 ：第一階段 :含 LOGO、案名、名片、信紙、便簽紙、紙杯、文件袋、小禮品等。 效果 ：改變現(xiàn)有仁和路商圈 設(shè)備簡(jiǎn)陋、衛(wèi)生環(huán)境較差、消防隱患多、產(chǎn)品質(zhì)量無(wú)保證、產(chǎn)品價(jià)格隨意性、經(jīng)營(yíng)戶(hù)檔次低廉等形象。由此，本案將通過(guò)各種方式達(dá)到以下幾種目的： 提升市場(chǎng)形象 渠道 ：通過(guò)項(xiàng)目圍擋、戶(hù)外廣告、 DM、報(bào)紙及口碑效應(yīng)等方式進(jìn)行全方面的宣傳，使之本案形象具有新穎性與感染力。要想達(dá)到突破與顛覆的作用，確需從各個(gè)角度與層面上進(jìn)行全方位的考慮。一條是以白溝當(dāng)?shù)貫橹鞴ネ茝V和銷(xiāo)售結(jié)合的策略。所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，還要有區(qū)別性指示標(biāo)識(shí)。與業(yè)種的結(jié)合，燈飾選擇還是要根據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類(lèi)與服裝類(lèi)商品，前者不需要特效，而 后者則注重?zé)艄馑鶐?lái)的效果。在本案的各個(gè)樓層洗手間，均不采取收費(fèi)制，避免經(jīng)營(yíng)商不滿情緒的發(fā)生。本案在走道布局方面 考充分結(jié)合到得房率的問(wèn)題，使其具有實(shí)效性的規(guī)劃各個(gè)層面的走道線路。 商場(chǎng)硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ⑴、 走道布局設(shè)計(jì)要點(diǎn) 商場(chǎng)過(guò)道設(shè)計(jì)一方面強(qiáng)調(diào)的是脈絡(luò)清晰，另一方面則強(qiáng)調(diào)與指引標(biāo)志的完美結(jié)合。最大限度地避免綜合商場(chǎng)內(nèi)的盲區(qū)和死角問(wèn)題，同時(shí)，更加考慮到消費(fèi)者在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的自然、舒適、輕松的行為過(guò) 程和心理感受。另一方面，也需考慮到零售 市場(chǎng)的獨(dú)有特性，使之整個(gè)商場(chǎng)的銷(xiāo)售氛圍具有濃厚性。 商場(chǎng)平面設(shè)計(jì)建議 鋪位布局規(guī)劃強(qiáng)調(diào)實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一。 ⑶、須強(qiáng)調(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合 ， 結(jié)合零售市場(chǎng)的業(yè)態(tài)特點(diǎn)、 結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。 ⑴、一方面強(qiáng)調(diào)與檔次結(jié)合，根據(jù)商場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀 心理需求，結(jié)合商場(chǎng)定位高低，予以不同的外立面設(shè)計(jì)。 內(nèi)商圈是以休閑飾品、工藝品和美容美發(fā)用品展示和銷(xiāo)售為主。 內(nèi)商圈是以高檔化妝品為銷(xiāo)售和展示區(qū)域。 二層、外圍精品屋以中高檔女裝為主力經(jīng)營(yíng) 內(nèi)商圈主要是休閑女裝及少淑時(shí)裝和時(shí)尚內(nèi)衣品牌為主打。 （四）、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位： 一層、外圍精品屋主要是一線大品牌進(jìn)駐或客戶(hù)自營(yíng)為主。 范圍： 從事多年經(jīng)營(yíng)事業(yè)的個(gè)體者 擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個(gè)人者； 不滿足于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，而有意投身于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)者； 特征： 品牌專(zhuān)賣(mài)店、代理商、經(jīng)銷(xiāo)商、自營(yíng)商戶(hù)： 一般愿意通過(guò)租用或 聯(lián)營(yíng)的形式獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地； 對(duì)統(tǒng)一管理要求較高； 一般實(shí)力較強(qiáng)，愿意承擔(dān)高租金，獲得好地段。 有著相應(yīng)的存款而又喜歡跟從大趨勢(shì)投資的群體； 特征： 有較高的承受力，最關(guān)注的是物業(yè)在未來(lái)的升值潛力， 對(duì)投資房地產(chǎn)信心較強(qiáng)，部分曾有投資房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)， 對(duì)統(tǒng)一管理有較大需求，希 望增強(qiáng)投資信心， 投資潛力不可低估。以有意愿投資商鋪賺取租金的客戶(hù)為主，另以項(xiàng)目周邊市場(chǎng)投資者為輔。而推廣的策略與實(shí)施的方法，均需要有針對(duì)性與實(shí)質(zhì)性。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個(gè)服飾延伸產(chǎn)品打造大商圈，批零兼營(yíng)雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)而亮相于白溝市場(chǎng)。 ⑦、客戶(hù)的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。 ⑤、輕紡城的運(yùn)作失誤，影響了投資客戶(hù)的信心。 ③、市場(chǎng)目前 12 座相關(guān)商城的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，對(duì)于有限的投資客戶(hù)是不利的誘導(dǎo)。 （四） 、威脅 ①、工程進(jìn)度及形象，與同期競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)突顯劣勢(shì)。 ②、政府規(guī)行劃市 ③、商鋪的轉(zhuǎn)租和投資市場(chǎng)完善。 ④、經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)走訪調(diào)研白溝客戶(hù)普遍對(duì)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的模式認(rèn)可度低，目前市場(chǎng)上在銷(xiāo)售的幾個(gè)商城其產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售都不是很成功，客戶(hù)表現(xiàn)出很大的疑慮。 ②、白溝市場(chǎng)決定消費(fèi)意識(shí)水平低，選擇產(chǎn)品時(shí)缺乏品牌意識(shí)，打工者消費(fèi)占一定比例。 ⑥、發(fā)展高端品牌進(jìn)駐，將二期打造成更時(shí)尚，產(chǎn)品更豐富，明顯優(yōu)于一期。 ④、人流量大，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ②、服飾廣場(chǎng)成熟的市場(chǎng)環(huán)境。經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研，科學(xué)的分析論證，我們建議二期的建設(shè)能依據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展而調(diào)整，將業(yè)態(tài)分布和品牌篩選作為服飾廣場(chǎng)提升和發(fā)展的前提。 二期位于服飾廣場(chǎng)一期西側(cè)，建筑面積 2 萬(wàn)多平米，總共 5 層框架結(jié)構(gòu)。 四、二期項(xiàng)目發(fā)展前景 白溝服飾廣場(chǎng)經(jīng)過(guò) 5 年的運(yùn)營(yíng)，服飾市場(chǎng)發(fā)展逐漸走向成熟。 消費(fèi)者對(duì)服飾廣場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)、信譽(yù)、交通、環(huán)境等認(rèn)可度高，政府“規(guī)行劃市”原因其以后二次、三次消費(fèi)都在這里。 經(jīng)營(yíng)者對(duì)于商業(yè)規(guī)劃布局及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布有 很明顯 要求，對(duì)店鋪面積、位置、客流等有著類(lèi)比分析。 （四）、總結(jié)： 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40 政府規(guī)行劃市 環(huán)境好 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、信譽(yù)好 款式新、價(jià)格低 認(rèn)地段、扎堆兒消費(fèi) 由于白溝在近 5 年的時(shí)間里經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，政府指導(dǎo)作用起到很大的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，短時(shí)間內(nèi)興起的 12 座商貿(mào)城讓前期選擇投資的客戶(hù)資金迅速釋放。 白溝主要以打工者居多，因此時(shí)尚流行的服飾款式是消費(fèi)者最看重的消費(fèi)動(dòng)機(jī)之一。 本地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，但無(wú)綜合性，購(gòu)物時(shí)間太長(zhǎng)。車(chē)流 20 輛 /分 (平均值 ) 75%消費(fèi)者選擇購(gòu)物時(shí)到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，服飾廣場(chǎng)衣服款式好、質(zhì)量好、在大商場(chǎng)消費(fèi)信得過(guò)。 （ 7）、經(jīng)營(yíng) 者重視利益最大化，不懂商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識(shí)和要求強(qiáng)烈。 （ 5）、經(jīng)營(yíng)者文化水平不高，但對(duì)市場(chǎng)情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。 （ 3）、過(guò)市場(chǎng)分析，對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)比較有信心。 商戶(hù)租賃意愿制約因素 ： 經(jīng)過(guò)走訪調(diào)研和深入了解服飾廣場(chǎng)一期商戶(hù)的租賃意愿以及實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，總結(jié)商戶(hù)租賃商鋪時(shí)主要考慮因素包括以下幾方面： （ 1）、鋪位位置、面積、商場(chǎng)管理費(fèi)用等 （ 2）、通道條件、主通道和次通道及拐角 （ 3）、客流量、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品檔次 （ 4）、政府劃行規(guī)市 （ 5）、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力及消費(fèi) 金額 （ 6）、流動(dòng)人口的消費(fèi)習(xí)慣 （ 7）、一定的范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量 （ 8）、租金或租金合理上漲 經(jīng)營(yíng)者特征描述： （ 1）、經(jīng)營(yíng)者年齡多在 3050 歲之間，有一定的從商經(jīng)驗(yàn)。商場(chǎng)的管理費(fèi)是 300 元每月每個(gè)店，電費(fèi)是 元每度。 三樓“馬萊特”男裝門(mén)店 位置：較好（一排第 3 家） 1鋪位面積 :50 平米 租金： 1100 元 /平米 /年 受訪記錄：目前是市場(chǎng)淡季加上上樓時(shí)精品名牌服裝，一般的消費(fèi)者都不會(huì)選擇在三樓 消費(fèi)，男裝牌子過(guò)多選擇余地也大，自己代理的牌子不是一線品牌因此銷(xiāo)售不是很好。 一樓童裝區(qū)（金童王） 受訪人：女老板 位置：一般（次通道拐角處第二家） 鋪位面積 : 平米 租金： 920 元 /平米 /年（租金屬于半年一交，合同期限為 —） 受訪記錄：今年受金融危機(jī)影響生意不好做只能維持著走，店主自己表示做服裝經(jīng)驗(yàn)少“同行不同利”生意欠佳，目前想把自己的商鋪轉(zhuǎn) 租出去，給我們看了合同，其中條款中注明一樓零售價(jià)不超過(guò) 300 元，二樓不超200 元，三樓不封頂。因政府“規(guī)行劃市”導(dǎo)致服飾廣場(chǎng)的鋪位難求，商場(chǎng)紅火起來(lái)，目前服飾廣場(chǎng)外圍經(jīng)營(yíng)的就有近 200家，如果二期開(kāi)的話市場(chǎng)前景很好，買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的人會(huì)在 40%左右，現(xiàn)在白溝人的投資趨向理性，現(xiàn)有的市場(chǎng)會(huì)帶動(dòng)二期另外政府的推動(dòng)作用綜合起來(lái)二期必然火爆。 74%投資客購(gòu)鋪總價(jià)在 1040萬(wàn)之間，建議鋪位面積不宜過(guò)大 投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪考慮總價(jià)比24%60%11%5%1 0 2 0 萬(wàn)元 2 0 4 0 萬(wàn)元 4 0 7 0 萬(wàn)元 7 0 1 0 0 萬(wàn)元 商城一樓男裝區(qū)“泉鏡花”西裝專(zhuān)賣(mài)店 受訪人：女老板 位置：比較好（