【正文】 扣除項目金額 5% (三 )增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的： 土地增值稅稅額 =增值額 50%扣除項目金額 15% (四 )增值額超過扣除項目金額 200%： 土地增值稅稅額 =增值額 60%扣除項目金額 35% 土地增值稅征稅規(guī)定 土地使用權(quán) 開發(fā)成本 開發(fā)費用： 是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不能以評估價作為扣除項目 ；尾盤銷售征收土地增值稅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 454深圳市地方稅務局關于土地增值稅扣除項目等有關問題的通知 06/08/01 ?使用 5年以下的房產(chǎn) ， 以購買價格和稅費確定其扣除額 。 舊房購買契稅準予抵扣。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準 。 土地增值稅新規(guī) ?深圳預征率：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1%預征 ；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按 %預征 。 ?開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè) 、 單位使用的 ，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除 – 轉(zhuǎn)借款 31號文 部分規(guī)定 關于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收 國稅函 [2023]478號 關于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復 20230522國家稅務總局 你局《關于大梅沙海景酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的請示》（深地稅發(fā)〔 2023〕 192號）收悉。 分配利潤為目的 ，先稅后分 ， 投資方有稅率差的 ， 要補稅 。 同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出 。 考慮土地儲備的借款應資本化或費用化 ？ 8減值準備 ?不允許沖回 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 征稅環(huán)節(jié) 稅種 難點分析 房地產(chǎn)交易 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅（買方繳納） 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 所得稅 預收款的處理 內(nèi)外資有差異 房地產(chǎn)占用 房產(chǎn)稅 投資 /收購/股權(quán)轉(zhuǎn)讓 見后文 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 稅種 計稅依據(jù) 稅率 營業(yè)稅 (建筑業(yè) ) 印花稅 耕地占用稅 銷售收入 交易合同價 耕地面積 3% % 工程承包 110元 /平方米 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷售租賃 ) 土地增值稅 契稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 銷售收入 增值額 交易合同價 交易合同價 土地面積 5% 30%60%的累進稅率 3%5%(各地稅率不一 ) % (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ) % （購銷） /平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值或租賃收入 %或 12% 企業(yè)所得稅 個人所得稅 企業(yè)利潤 (預征 ) 個人收入 33% 或 15% 5%45%的累進稅率 房地產(chǎn)主要 稅種征免規(guī)定 行為 營業(yè)稅 契稅 土地增值稅 所得稅 其他 土地出讓 免 征 不 N/A 土房轉(zhuǎn)讓 差額征 以過戶為原則 4 征 征 土房投資 免 免 3 視同銷售 合作建房 免 1 免 出地視同銷售 5 房贈送 征 2 免 6 視同銷售 土房抵債 征 339 未規(guī)定 視同銷售 房分配 征 387 未規(guī)定 視同銷售 房自用 不 N/A 征 房產(chǎn)稅免 3年 需要符合規(guī)定 單位贈送不動產(chǎn)視同銷售 （ 漏洞贈送土地使用權(quán)不征營業(yè)稅 ）非房地產(chǎn)企業(yè) 房屋交換按差額繳納契稅 見 31號文第五款 直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （深圳） 深地稅發(fā) 【 2023】 141 納稅人類型 營業(yè)稅 城市維護 建設稅 教育費附加 （不含外資企業(yè)） 企業(yè)所得稅 個人所得稅 合計 賬冊健全納稅人 市內(nèi) 3％ ％ ％ 回注冊 地 查賬征收 回注冊地 查賬征收 ％ 市外 3％ ％ ％ 在工程所在地 按照查賬征收 方式申報繳納 賬冊不健全納稅人 市內(nèi) 應繳納企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ 市外 有外管證的不繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ 無外管證的應繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ ?四 、 關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題 ? 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目 ， 且該項目 未成立 獨立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進行處理： ? ?（ 一 ） 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的 ， 開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 ， 如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本 ， 其應分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的 差額 計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理 。 ?有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以采用公允價值計量。 ?本規(guī)定所稱外國投資者并購境內(nèi)企業(yè) ， 系指外國投資者購買境內(nèi) 非 外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 境內(nèi)公司 ” ） 股東的股權(quán)或認購境內(nèi)公司增資 ， 使該境內(nèi)公司變更設立為外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 股權(quán)并購 ” ） ；或者 ， 外國投資者設立外商投資企業(yè) ， 并通過該企業(yè)協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運營該資產(chǎn) ， 或 ， 外國投資者協(xié)議購買境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn) ， 并以該資產(chǎn)投資設立外商投資企業(yè)運營該資產(chǎn) （ 以下稱 “ 資產(chǎn)并購 ” ） 。 ?境內(nèi)公司 、 企業(yè)或自然人以其在境外合法設立或控制的公司名義并購與其有關聯(lián)關系的境內(nèi)公司 ， 所設立的外商投資企業(yè)不享受外商投資企業(yè)待遇 ， 但該境外公司認購境內(nèi)公司增資 ， 或者該境外公司向并購后所設企業(yè)增資 ， 增資額占所設企業(yè)注冊資本比例達到 25%以上的除外 。 （ 4） 除水平承諾中內(nèi)容外 ， 不作承諾 。 （ 4） 除水平承諾中內(nèi)容外 ， 不作承諾 。 著重建設包括經(jīng)濟適用出租房、廉租房在內(nèi)的各類公共租賃住房。 ** 建設部 07/06 165文號 政策 深府 〔 2023〕 75號 關于穩(wěn)定房價促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見 06/04/28 主要內(nèi)容 確保年度 普通商品住宅供應量不低于全部商品住宅供應總量的90% ； 對已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開發(fā)建設的，從確認閑置之日起，第一年按地價款 10%依法征收土地閑置費；自土地出讓合同生效之日起滿 2年未開發(fā)利用的，依法收回土地使用權(quán)。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓 ， 工商建設用地需合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ， 報市主管部門依法審批 。 非經(jīng)營性用地因規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)、住宅、辦公、酒店等經(jīng)營性用途的，原則上由政府采取收回、收購或置換土地使用權(quán)的方式納入土地儲備。 改變以地價減免政策鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除《關于印發(fā)〈深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定〉的通知》（深府［ 2023］ 177號）相關規(guī)定以外的各類地價優(yōu)惠政策。土地主管部門對寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有的土地、政府原有儲備土地及通過收回、收購方式取得的土地實行集中統(tǒng)一管理 。 政策 財稅 [2023]75號 關于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關政策的通知 06/06/16 國稅發(fā) [2023]74號 關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知 06/05/30 主要內(nèi)容 5年普通房免營業(yè)稅 ， 5年非普差額 ， 非 5年全額 國家近期財稅政策解析 政策 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 06/03/06 政策 財稅 〔 2023〕 21號 關于土地增值稅若干問題的通知工作06/03/02 政策 國稅發(fā) [2023]156號國家稅務總局關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知 工作 05/10/07 主要內(nèi)容 加強存量房交易的稅收管理 政策 國稅發(fā) 〔 2023〕 173號關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知 05/10/21 主要內(nèi)容 排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，計征房產(chǎn)稅。 政策 2023年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引 主要內(nèi)容 商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于 35％ 國家近期銀行政策解析 政策 中國人民銀行關于進一步 加強 房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 銀發(fā)[2023]121號 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ， 其自有資金 （ 指所有者權(quán)益 ）應不低于開發(fā)項目總投資的 30％ ； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用； 對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款 ， 貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70％ ， 貸款期限最長不得超過 2年； 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 ； 對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％ 的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。 06/06/16中國人民銀行宣布決定從 2023年 7月 5日起 ， 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 政策 中國人民銀行有關負責人就調(diào)整住房信貸政策答記者問 06/05/31 主要內(nèi)容 此次政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：一