【正文】 49頁(yè) （一）物業(yè)管理的性質(zhì) ? 【問題】 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè)？物業(yè)管理呢？ 第 50頁(yè) 三次產(chǎn)業(yè)分類的理論 ? 第一產(chǎn)業(yè) 就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進(jìn)行生產(chǎn)過程的行業(yè)。 狹義的物業(yè)管理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員 ， 依據(jù)合同和契約 ，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施 、 周圍環(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的 、 專業(yè)化的 、 綜合性的經(jīng)營(yíng)管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務(wù) 。 ” 這些看法對(duì)嗎 ？ 第 43頁(yè) ? 廣義的物業(yè)管理 是由物業(yè)的涵義引申出來(lái)的 ，它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 、 經(jīng)營(yíng)而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進(jìn)行的管理和提供的服務(wù) 。 第 42頁(yè) 二、物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理，對(duì)不對(duì)？ 張某在和一些朋友聊天時(shí)談到物業(yè)管理 ，他說(shuō)： “ 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 ， 只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ，名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問題 。 ? 建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元，每一單元均構(gòu)成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)客體，由此在一幢房屋上形成兩個(gè)以上的所有權(quán)。 ? （ 3）集體產(chǎn)權(quán) ? 一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的，則關(guān)于如何行使對(duì)資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機(jī)構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束。如城市景觀和市政公用設(shè)施便屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)。私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。 ? 合理有效清晰的產(chǎn)權(quán)，可以使人們各盡其能、各守其責(zé)、各得其利。 第 39頁(yè) （五）物業(yè)的產(chǎn)權(quán) ? ? 產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是指對(duì)財(cái)產(chǎn)的各種權(quán)利的總稱，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)及其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。 ? ? 物業(yè)的價(jià)格往往受其周圍其他建筑的影響。 ? ? 物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項(xiàng)：一是警察權(quán)（ Police Power）的行使。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或者其他用地 50年。 ? ? 每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品，在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。 如車站 、 碼頭 、 醫(yī)院 、 學(xué)校等 。 包括綜合樓 、 寫字樓 、 商業(yè)中心 、酒店 、 賓館 、 康樂中心等； ? 工業(yè)物業(yè) 。 第 36頁(yè) （三）物業(yè)的分類 ? 居住物業(yè) 。 ? （ 3） 概念外延不同 ? 房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資 、 開發(fā) 、 建設(shè) 、 銷售 、售后管理等整個(gè)過程 。 第 35頁(yè) （二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別 ? （ 1） 適用范圍不同 ? 物業(yè)一般多指一個(gè)單項(xiàng)的 “ 物業(yè) ” 單位； ? 房地產(chǎn)是指一個(gè)國(guó)家 、 地區(qū)或一個(gè)城市所擁有的房地產(chǎn) 。 ? 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分： 共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。 第 34頁(yè) ? 完整地把握物業(yè)的概念 ， 需注意兩點(diǎn) : ? 第一 ， 物業(yè)的主體是建筑物 ， 輔助部分是配套的設(shè)備 、 設(shè)施與場(chǎng)地等 。 ? （ 4）場(chǎng)地 。 指配套的公用管 、 線 、 路 。 如電梯 、 空調(diào) 、 備用電源等 。 ? （ 2） 設(shè)備 。 第 33頁(yè) ? 一個(gè)完整的物業(yè)包括四個(gè)部分： ? （ 1） 建筑物 。 物業(yè)的涵義應(yīng)該是指 real Property。 主要體現(xiàn)在： ? （ 1） 管理觀念現(xiàn)代化 ? ① 信息觀念 ? ② 系統(tǒng)觀念 ? ③ 經(jīng)營(yíng)觀念 ? （ 2） 管理組織網(wǎng)絡(luò)化 ? （ 3） 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化 ? （ 4） 管理方式程序化 第二節(jié) 物業(yè)管理的概念和內(nèi)容 一、物業(yè) 第 32頁(yè) （一）物業(yè)的涵義 ? 房地產(chǎn)： real estate或 real property。 在香港從事私人樓宇 、 商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機(jī)構(gòu)人員組成都較少 ， 管理機(jī)構(gòu)將保安 、 清潔 、 維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司 、 承包商去做 。 專業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù)又要求社會(huì)上其他專業(yè)服務(wù)與它相配套 ， 這樣才有充足的市場(chǎng) 。 社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)化 ， 服務(wù)水平才會(huì)有很大的提高 。 可以將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù) ， 如房屋咨詢 、中介 、 代理房屋買賣 、 估價(jià) ， 建筑裝飾等項(xiàng)目；也可向餐飲 、 商業(yè) 、 健身等方面發(fā)展 。 所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ， 此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低 。 ? 。 ? 。 ? ，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。 ? ，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。 ? 目前， 物業(yè)管理新體制 不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且 已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用 。全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有 2萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過 200 萬(wàn)，全國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 30％。 ? 2023年 10月 15日 ，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。 第 24頁(yè) ? 1994年 3月 ，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。 ? 1985年底 深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn)，在全市推廣。 1984年末，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)到東湖新村進(jìn)行考察，寫出論文 《城市住宅管理要向多層次的綜合服務(wù)與經(jīng)營(yíng)管理型發(fā)展》 。 第 23頁(yè) （三） 物業(yè)管理在我國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展 ? 1981年 3月 深圳市物業(yè)管理公司成立。 ? 在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中 ， 由于普遍存在著 “ 重建設(shè) 、輕管理 ” 的傾向 。 城市住房每 m2使用面積年租金僅 ， 除去管理費(fèi) ，18％ 的稅金 ， 修理費(fèi)只剩 ， 僅為正常維修保養(yǎng)需要的 1／ 6， 房屋淘汰量逐年增加 。 長(zhǎng)期實(shí)行 福利制低租金分配住房 的政策 。 在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上 ， 最后又成立了 “ 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì) ” （ Building Owners and Managers Association， BOMA） 。 1908年 ，成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織 —— 芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization， CBMO） 。 當(dāng)時(shí)美國(guó)高層大廈的建造蓬勃興起 ， 于是一種適應(yīng)這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)運(yùn)而生 ， 標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生 。 希爾（ Octavia Hill） 的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 ， 出乎意料地收到了良好效果 ， 招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?， 這可以說(shuō)是最早的 “ 物業(yè)管理 ” 。 二、 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 第 21頁(yè) （一）物業(yè)管理的起源 ? 傳統(tǒng)意義上的 “ 物業(yè)管理 ” 起源于 19世紀(jì) 60年代的英國(guó) ， 由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市 ， 導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重 、 居住環(huán)境日趨惡化等 “ 社會(huì)問題 ” 。 【 CCTV《 中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)道 》 ：買房陷阱知多少 】 ? （ 3）消費(fèi)環(huán)節(jié)。 流通環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)作為商品進(jìn)入市場(chǎng) ， 進(jìn)行 交易 ， 以實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過程 。 ? 2023年 8月 31日以后 ， 國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán) ， 國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo) 、 拍賣 、 掛牌的方式出讓 。 生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指進(jìn)行 土地開發(fā) 、 房屋建設(shè) 等 ， 從而獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過程 。 ? 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè) ，具體包括土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)工作。 是指第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋