【正文】 第 75頁(yè) ? （ 七 ） 檔案資料的建立 ? 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料 。 ? 培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開(kāi)展管理工作前 3～ 6個(gè)月為佳； ? 培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮； ? 培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn) ， 應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工 、 鍋爐工 、 配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗 。 ? 旅游賓館的優(yōu)質(zhì)服務(wù)所涉及的范圍非常廣泛： ? （ 1）從客人需求看：賓館是以提供客房、餐飲、商品、康樂(lè)活動(dòng)和綜合服務(wù)項(xiàng)目來(lái)滿足客人需求，因而優(yōu)質(zhì)服務(wù)必然涉及各部門(mén)、各環(huán)節(jié)、各崗位。 第 62頁(yè) （三）物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 ? 經(jīng)營(yíng) 是物業(yè)管理公司以管理區(qū)域內(nèi)的條件為基礎(chǔ)、以住戶為對(duì)象所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 ? ， 確保物業(yè)的正常運(yùn)行 ，為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證 。 ? 有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展 ? 物業(yè)管理應(yīng)沿著其性質(zhì)所標(biāo)志的方向發(fā)展 ， 否則將會(huì)遇到難以克服的障礙 。 ” 他的朋友也說(shuō)： “ 物業(yè)管理就是在原來(lái)的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容 ， 比如掃掃地 、 澆澆花 、 看看門(mén)而已 。二是行政征用權(quán)，政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何物業(yè)實(shí)行強(qiáng)制征收。 ? 業(yè)主自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇。 ? “ real estate” 一詞具體是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋； ? “ real property” 一詞具體是指 real estate及其附帶的各種權(quán)益 ， 包括所有權(quán)在內(nèi)的 、 以及與此相關(guān)的保有權(quán) 、 享用權(quán) 、 管理權(quán) 、 處分權(quán)等 。 ? 。 ? 廣州 于 1981年開(kāi)始在新建的 東湖新村 試點(diǎn)實(shí)行新型住宅區(qū)管理方法。 當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭 ? 。為了避免過(guò)去暗箱操作帶來(lái)的種種弊端，我國(guó)目前實(shí)行土地公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)。 考慮到我國(guó)住房折舊一般會(huì)長(zhǎng)于 40年 ， 只按每年折舊 1億平方米 ， 即 10年折舊 10億平方米 計(jì)算 。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)。 ? 1984 年廣東 、 重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷 。 如果 2023年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到 30平方米 ， 即每人比 2023年提高 10平方米 ， 按 1999年底 ， 我國(guó)城鎮(zhèn)人口 ， 就需增加住房 。 ? 2023年 3月 5日，《華盛頓郵報(bào)》進(jìn)一步載文指出，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其破裂，將可能引發(fā)中國(guó)銀行體系危機(jī)。 上海房?jī)r(jià)能否軟著陸 ? 【焦點(diǎn)訪談】：穩(wěn)定房?jī)r(jià)合民心 第 15頁(yè) （一）房地產(chǎn)的涵義 ? 房地產(chǎn) 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱(chēng) ，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。 ? 2023年 8月 31日以后 ， 國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán) ， 國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開(kāi)招標(biāo) 、 拍賣(mài) 、 掛牌的方式出讓 。 長(zhǎng)期實(shí)行 福利制低租金分配住房 的政策 。全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有 2萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過(guò) 200 萬(wàn)，全國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 30％。 社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容專(zhuān)業(yè)化 ， 服務(wù)水平才會(huì)有很大的提高 。 指配套的公用管 、 線 、 路 。 如車(chē)站 、 碼頭 、 醫(yī)院 、 學(xué)校等 。如城市景觀和市政公用設(shè)施便屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)。 第 51頁(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)別于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè) ? 建筑業(yè)： 第二產(chǎn)業(yè)； 房地產(chǎn)業(yè)： 第三產(chǎn)業(yè)。 ? 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)，此事開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的先河。 ? ， 創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化 ， 為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力 。 ? 人們對(duì)這類(lèi)樓宇 ， 特別是出入口 、 大堂 、 洗手間 、公共通道的清潔衛(wèi)生要求很高 。 第 70頁(yè) ? （二）物業(yè)管理部門(mén)的成立 ? 物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實(shí)管理單位。 開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料 ， 以使今后管理 、 維修和養(yǎng)護(hù) 。 第 78頁(yè) 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案 ， 督促施工單位修整； ? 物業(yè)接管是開(kāi)發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過(guò)程 。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開(kāi)發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見(jiàn)。 第 64頁(yè) （五）不同用途的物業(yè)的管理要點(diǎn) ? ：期望甚高 ? 寫(xiě)字樓需有高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量的管理服務(wù) ， 這類(lèi)樓宇都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備 ， 如自動(dòng)控制的高檔電梯與升降梯 、 由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng) 、 中央空調(diào)設(shè)備 、 通風(fēng)設(shè)備 、 保安監(jiān)控設(shè)備等等 。 ? ， 保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行 。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系，而這種關(guān)系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的相分離。即作為廣義的農(nóng)業(yè)； ? 第二產(chǎn)業(yè) 是對(duì)第一產(chǎn)業(yè)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工過(guò)程的行業(yè)，是第二層次上的生產(chǎn)活動(dòng)，如制造業(yè)、建筑業(yè)等，人們稱(chēng)之為廣義的工業(yè)； ? 第三產(chǎn)業(yè) 是以第一、第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件，生產(chǎn)非實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè)，如商業(yè)、旅游業(yè)、交通、金融、保險(xiǎn)、郵電、教育、文藝、房地產(chǎn)業(yè)等。私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。 包括綜合樓 、 寫(xiě)字樓 、 商業(yè)中心 、酒店 、 賓館 、 康樂(lè)中心等； ? 工業(yè)物業(yè) 。 如電梯 、 空調(diào) 、 備用電源等 。 可以將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù) ， 如房屋咨詢 、中介 、 代理房屋買(mǎi)賣(mài) 、 估價(jià) ， 建筑裝飾等項(xiàng)目；也可向餐飲 、 商業(yè) 、 健身等方面發(fā)展 。 ? 2023年 10月 15日 ，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。 在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上 ， 最后又成立了 “ 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì) ” （ Building Owners and Managers Association， BOMA） 。 生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指進(jìn)行 土地開(kāi)發(fā) 、 房屋建設(shè) 等 ， 從而獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過(guò)程 。 ? 中國(guó)人民銀行 2023年 8月 15日發(fā)布的 《 2023中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》 指出，到 2023年末，我國(guó)的房地產(chǎn)貸款已達(dá) ，占到全部人民幣貸款的約 15％，我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占ＧＤＰ的比例為 ％。 ? 如果傳聞中的“ 10萬(wàn)溫州人拿著 1000個(gè)億在炒樓”大體符合事實(shí)原貌，那么這 1000億不過(guò)是支撐整個(gè)炒作市場(chǎng)的一個(gè)資本系數(shù)。 估計(jì)我國(guó)到 2023年就可達(dá)到人均 30平方米 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面 ， 在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫 。 ? 1990年上海市房改方案出臺(tái) ， 開(kāi)始建立住房公積金制度 。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 第 9頁(yè) 地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款 ? 近幾年自上而下都在談 房地產(chǎn)泡沫 和 銀行超常規(guī)貸款 問(wèn)題 。在競(jìng)拍中，地價(jià)被炒得很高，一畝地甚至能賣(mài)到幾百、上千萬(wàn)元。 ? 。 ? 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初的美國(guó) 。這篇論文在提交中國(guó)城市住宅研究會(huì) 1984年年會(huì)進(jìn)行交流時(shí)受到肯定。 ? 。 ? 物業(yè)概念是 ： 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備 、 設(shè)施和場(chǎng)地 。 ? （ 2） 稱(chēng)謂的領(lǐng)域不同 ? 不動(dòng)產(chǎn)是民法通常使用的詞匯； ? 房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯； ? 物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng) 。 ? ? 房地產(chǎn)的價(jià)格一般也會(huì)不斷上漲，有著保值和增值的作用。 ? 今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理 。 偏離服務(wù)這個(gè)宗旨 ， 就會(huì)使物業(yè)管理與社會(huì)和公眾的利益相背 ，最終削弱物業(yè)管理的生命力 。 ? 。 ? ；室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及工程施工；設(shè)備安裝；經(jīng)營(yíng)建材等 。 ? （ 2）從服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)容看：包括設(shè)施設(shè)備質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量和勞務(wù)質(zhì)量三個(gè)方面。 ? 制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度 ， 一方面有助于建立對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的監(jiān)督機(jī)制 ， 有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能 。 ? 收集的關(guān)鍵是盡可能完整 ， 這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)