【正文】 ? 一 .融資的分類 ? 分直接融資和間接融資兩類： ? 金短缺需要補(bǔ)充資金的單位相互間直接協(xié)議或在金融市場(chǎng)交易的融資過程，雙方直接接觸 ? 存款形式或購(gòu)買金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的有價(jià)證券，將其資金先行提供給中介機(jī)構(gòu)，再以中介機(jī)構(gòu)貸款形式或購(gòu)買有價(jià)證券形式提供給這些單位使用 84 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ?二 .抵押貸款 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)公司（抵押人）以一定量的房地產(chǎn)或其他固定的，有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或有價(jià)證券作為如期償還貸款的保證物，向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)或其他貸款人作抵押，從而取得貸款的融資方式 85 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ?分類： ? ? ? ? 86 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ?三 .其他銀行融資方式 ? ? 87 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ? 167。問月還款額為多少？如果該家庭 25%的收入可以用來支付住房消費(fèi)，問該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅？ 解 :（ 1）抵押貸款額Ｐ =25Ｘ 70% =（萬元） （ 2）月貸款利率 i =15%/12 =%, 計(jì)息周期數(shù) n =10X12 =120個(gè)月 （ 3）月還款額 A = P i （ 1+i） n / （（ 1+ i ） n –1） = %（ 1+%） 120/ （（ 1+ %） 120 –1） = （ 4）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為 25 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 ? 167。作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終 使用者獲取利潤(rùn)也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益 . 7 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 二 .房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) ： （ 1）能得到稅收方面的好處 （ 2）易于得到金融機(jī)構(gòu)的支持 （ 3）能抵消通貨膨脹的影響 （ 4）提高投資者的資信等級(jí) 8 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 （ 1）投資數(shù)額大 : 開發(fā)或置業(yè)均需幾百萬幾千萬 甚至數(shù)億元人民幣 . 前期投資或首期付款 20%也望 樓興嘆 .故不是大眾化的投資工具 . （ 2）投資回收周期長(zhǎng) :開發(fā)投資 3一 5年 . 置業(yè)投資 少則 8一 10年 ,長(zhǎng)則 30一 50年甚至 60年 .資金壓力太長(zhǎng) （ 3）需要專門的知識(shí)經(jīng)驗(yàn) : 要有開發(fā)商應(yīng)具備的 素質(zhì)和能力 .還必須進(jìn)行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理 . 9 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 167。 （ 6）持有期風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，影響項(xiàng)目收益的不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)隨持有期的延長(zhǎng)而加大。 ? 一 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是政府調(diào)控的主要方式 ? ? ? ? ? ? ? 36 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ? 二 .房地產(chǎn)行為的規(guī)范 ? ? ? ? 37 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 ?一 .可行性研究的含義和目的 ? ： ? 在工程項(xiàng)目決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的研究。 ? 或物業(yè)持有者針對(duì)自己欲租售的物業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)營(yíng)銷工作 .時(shí)間短，以推銷所開發(fā)的某宗物業(yè)或持有的某宗物業(yè)為目的 94 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ?二 .市場(chǎng)營(yíng)銷工作的費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用指在銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用：廣告費(fèi)；宣傳費(fèi)；代理費(fèi)；物料消耗費(fèi)；接待費(fèi)；折舊費(fèi)；修理費(fèi)；銷售許可證申請(qǐng)費(fèi)及工人的工資，福利，獎(jiǎng)金，差旅費(fèi)等。 ?一 .合同形式 ? ? ? ? ? 67 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ? 系的不同劃分 ? ? ? 68 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ? ? ? ? 69 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ? 二 .一般合同條款 ? ? ? ? ，竣工時(shí)間和工期 ? ? ? ? ? ? ? ? 70 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ? 167。 （ 6）或然損失風(fēng)險(xiǎn)：是由自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn) 13 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 三 .風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的影響 ，確 定其合理的投資收益水平。中國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn) 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 1 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 第一章 房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)業(yè)：是為人類社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)提供入 住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。 （ 5）政策風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家稅收政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可選擇政府鼓勵(lì)的有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目投資。 ? 一 .建筑工程施工招投標(biāo)基本概念 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，招請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者并與之達(dá)成協(xié)議，簽定合同的過程 . 63 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ?二 .開發(fā)建筑項(xiàng)目的招標(biāo)方式 ? ? ? 64 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ?三 .招標(biāo)機(jī)構(gòu) ? ? ? ? 65 《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 ?四 .招標(biāo)程序 ? ? ? ? ，發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)招標(biāo)函 ? ? ?