【正文】 業(yè)管理的政策和法規(guī)提供理論依據(jù) ? 物業(yè)管理的政策法規(guī)是物業(yè)管理的宏觀環(huán)境 ， 其科學(xué)性如何是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵 。 第 54頁 （二）物業(yè)管理的類型 ? 委托服務(wù)型物業(yè)管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶，一次性收回投資并獲取利潤，然后委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理，完善其售后服務(wù)。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系，而這種關(guān)系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的相分離。 ? ? 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要 ， 通過簽訂合同的辦法 ， 將一些專業(yè)性更強的項目分包給各有關(guān)專業(yè)公司 ， 如房屋修繕公司 、 清潔公司 、 綠化公司 、保安公司 、 市政公司等等 。 五、 物業(yè)管理的內(nèi)容 第 59頁 （一）物業(yè)管理的基本內(nèi)容 ? 。 ? ， 努力營造一個優(yōu)美宜人的環(huán)境 。 ? ， 保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行 。 第 61頁 （二）物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容 ? 常規(guī)性的公共服務(wù) ? 是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作 ， 是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主 、 物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù) 。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項目。 ? 、 餐飲 、 旅游 、 游泳池 、 電影院等各種生活文化娛樂設(shè)施等 。 第 64頁 （五）不同用途的物業(yè)的管理要點 ? ：期望甚高 ? 寫字樓需有高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量的管理服務(wù) ， 這類樓宇都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備 ， 如自動控制的高檔電梯與升降梯 、 由電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng) 、 中央空調(diào)設(shè)備 、 通風(fēng)設(shè)備 、 保安監(jiān)控設(shè)備等等 。 第 65頁 ? ：最受關(guān)切 ? 供水 、 供電 、 供氣 、 供暖等的狀況如何是人們最關(guān)切的問題 。 第 67頁 ? ：優(yōu)質(zhì)服務(wù) ? 服務(wù)質(zhì)量是賓館的生命 ， 也是衡量其管理水平的主要標(biāo)志 。 第 68頁 ? ：難度較大 ? 工業(yè)廠房是較難管理的一種物業(yè)，因為其使用的特殊性而導(dǎo)致矛盾多，使得管理難度大。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。 ? 物業(yè)管理公司機構(gòu)一般有兩種形式： ? 一是實體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個層次：即管理層和作業(yè)層。 ? 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型 。 另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容 ， 有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范 。 ? 驗收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案 ， 督促施工單位修整； ? 物業(yè)接管是開發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過程 。 第 74頁 ? （六）住戶入住 ? 住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié) 。 ? 加強入住階段的安全保衛(wèi)工作 ， 提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù) ， 保證業(yè)主和租戶 、 財物及時安全搬入樓宇 。 第 76頁 ? （ 八 ） 日常管理和維修養(yǎng)護(hù) ? 房屋管理； ? 機電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修； ? 公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修； ? 環(huán)境衛(wèi)生； ? 治安保衛(wèi)； ? 便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點等等 。 第 78頁 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? （ 十 ） 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) ? 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào) ，如自來水公司 、 供電局 、 煤氣公司 、 居委會 、 通訊部門 、 勞動局 、 工商局 、 稅務(wù)局 、 物價局 、 公安局 、 環(huán)衛(wèi)局 、 園林局 、 房管局 、 城管辦等有關(guān)政府主管部門 ， 涉及面相當(dāng)廣泛 。 ? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集 、 整理 、 歸檔 、 利用四個環(huán)節(jié) 。 ? 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事： ? 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作 。 開發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料 ， 以使今后管理 、 維修和養(yǎng)護(hù) 。 這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成 ，并通過日后的管理實踐 ， 再逐步補充 、 修改和完善 。 第 72頁 ? （ 四 ） 規(guī)章制度的制定 ? 必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運行的保證 。這類公司不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。 第 70頁 ? （二）物業(yè)管理部門的成立 ? 物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實管理單位。 ? 在工業(yè)廠房管理中，主要是確保水電等的供應(yīng)不受影響，以保證生產(chǎn)順利進(jìn)行； ? 貨物運輸必須流暢，這就使工廠貨物裝卸區(qū)的設(shè)立和管理成為工業(yè)廠房管理非常重要的一環(huán)。而且賓館各部門、各工作環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)是互相聯(lián)系的，它們共同形成賓館的整體服務(wù)質(zhì)量。 第 66頁 ? ：形象第一 ? 良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造商場的美好形象，從而吸引顧客，這是公共商業(yè)樓宇管理的最大要求。 ? 人們對這類樓宇 ， 特別是出入口 、 大堂 、 洗手間 、公共通道的清潔衛(wèi)生要求很高 。 第 63頁 （四）物業(yè)管理中的社會管理內(nèi)容 ? 物業(yè)管理公司要和各級政府、政法、公安、醫(yī)療等部門加強聯(lián)系，隨時傳達(dá)新的政策和法令，協(xié)助開展工作。 ? 基本的經(jīng)營項目主要包括下列四個方面： ? ；辦公樓宇的租賃經(jīng)營；酒店 、商場及工業(yè)樓宇的租賃經(jīng)營；停車場地 、 貨倉場地的租賃經(jīng)營等 。 ? 針對性的專項服務(wù) ? 是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。 ? ， 創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化 ， 為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力 。 第 60頁 ? ， 為用戶的長遠(yuǎn)利益作早期的籌劃 。 ? ， 向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障 。 ? ? 業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的人員 ， 應(yīng)掌握和熟悉有關(guān)物業(yè)管理方面的法律 、 法規(guī)和政策規(guī)定 ，正確地解決和處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題 。 ? 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機制的先河。 第 55頁 （三）物業(yè)管理的主要原則 ? ? 業(yè)主是物業(yè)的主人，享有物業(yè)所有權(quán)。 ? 指出了物業(yè)管理的宗旨 ? 物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù) ， 通過服務(wù)實現(xiàn)社會效益 、 經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一 。 行業(yè)分類與代碼 第 52頁 物業(yè)管理的性質(zhì) ? 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。 第 51頁 房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)別于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè) ? 建筑業(yè)： 第二產(chǎn)業(yè)； 房地產(chǎn)業(yè)： 第三產(chǎn)業(yè)。 請問 ， 后勤服務(wù)集團(tuán)的服務(wù)是不是就是物業(yè)管理 ？ 第 47頁 后勤服務(wù)與物業(yè)管理的不同 項目 后勤服務(wù) 物業(yè)管理 單位性質(zhì) 學(xué)校等單位下屬的企業(yè)單位 一般是社會化的單位 專業(yè)特長 主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等 主要是保安、房屋及設(shè)備維修等 費用收取 通常比社會上的服務(wù)費低 通常是市場化的收費 業(yè)務(wù)來源 主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求 主要到社會上去尋找 服務(wù)對象 主要是面向單位的員工 社會各單位、各物業(yè) 服務(wù)內(nèi)容 針對性強，相對單一、層次雷同 針對性較弱 ， 內(nèi)容多樣 、 層次不一 四、物業(yè)管理的性質(zhì)、類型和原則 第 49頁 （一）物業(yè)管理的性質(zhì) ? 【問題】 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè)？物業(yè)管理呢？ 第 50頁 三次產(chǎn)業(yè)分類的理論 ? 第一產(chǎn)業(yè) 就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用，并且只能在自然資源所在地進(jìn)行生產(chǎn)過程的行業(yè)。 ” 這些看法對嗎 ？ 第 43頁 ? 廣義的物業(yè)管理 是由物業(yè)的涵義引申出來的 ，它泛指一切為了物業(yè)的正常使用 、 經(jīng)營而對物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進(jìn)行的管理和提供的服務(wù) 。 ? 建筑物區(qū)分所有，是將一幢房屋特別是樓房，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個獨立單元，每一單元均構(gòu)成一個相對獨立的所有權(quán)客體，由此在一幢房屋上形成兩