【正文】 ? 房地產(chǎn) 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱 ，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房屋與土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。 ? 在 生活資料 方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于 財(cái)產(chǎn)范疇 ；在 生產(chǎn)經(jīng)營資料 方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于 資產(chǎn)范疇 。 ? 房屋和土地不可移動(dòng)，因此一般稱之為 不動(dòng)產(chǎn)。 ? 不動(dòng)產(chǎn)的廣義概念 還包括其他不能移動(dòng)的物體，如水壩、地下工程、港口等其它建筑 。 第 16頁 （二）城市房屋 按用途分 ，城市用房一般可以分為六大類 ： ? 。 在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。 ? 。 是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。 ? 。 是指第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋。 ? ? ? 第 17頁 （三）城市土地 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第 18頁 （四）房地產(chǎn)業(yè) ? ? 一般是把 產(chǎn)品用途相同 、 服務(wù)內(nèi)容相同 和 服務(wù)對(duì)象相同 的企業(yè)，作為 同一行業(yè)。 ? 房地產(chǎn)業(yè) 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè) ，具體包括土地的開發(fā)經(jīng)營、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營管理等項(xiàng)工作。 第 19頁 ? （ 1） 生產(chǎn)環(huán)節(jié) 。 生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指進(jìn)行 土地開發(fā) 、 房屋建設(shè) 等 ， 從而獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過程 。 這一環(huán)節(jié)的 前提條件是獲得可供開發(fā)的土地 。 ? 2023年 8月 31日以后 ， 國內(nèi)土地市場(chǎng)將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán) ， 國有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo) 、 拍賣 、 掛牌的方式出讓 。 ? （ 2） 流通環(huán)節(jié) 。 流通環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)作為商品進(jìn)入市場(chǎng) ， 進(jìn)行 交易 ， 以實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過程 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)主要有 房地產(chǎn)的買賣 、 租賃和抵押 三種形式 。 【 CCTV《 中國財(cái)經(jīng)報(bào)道 》 ：買房陷阱知多少 】 ? （ 3）消費(fèi)環(huán)節(jié)。 在這個(gè)環(huán)節(jié)， 房屋的售后管理與服務(wù)工作 顯得更加迫切和重要。 二、 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 第 21頁 （一）物業(yè)管理的起源 ? 傳統(tǒng)意義上的 “ 物業(yè)管理 ” 起源于 19世紀(jì) 60年代的英國 ， 由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市 ， 導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重 、 居住環(huán)境日趨惡化等 “ 社會(huì)問題 ” 。 當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭 希爾（ Octavia Hill） 的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 ， 出乎意料地收到了良好效果 ， 招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?， 這可以說是最早的 “ 物業(yè)管理 ” 。 ? 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初的美國 。 當(dāng)時(shí)美國高層大廈的建造蓬勃興起 ， 于是一種適應(yīng)這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)運(yùn)而生 ， 標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生 。 ? 現(xiàn)代物業(yè)管理誕生的另一個(gè)標(biāo)志是物業(yè)管理行業(yè)組織的成立 。 1908年 ，成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織 —— 芝加哥建筑物管理人員組織（ Chicago Building Managers Organization， CBMO） 。 此后 ， 在 CBMO推動(dòng)下 ， 美國第一個(gè)全國性的業(yè)主組織 —— “ 建筑物業(yè)主組織 ”（ Building Owners Organization ， BOO） 也宣告成立 。 在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上 ， 最后又成立了 “ 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì) ” （ Building Owners and Managers Association， BOMA） 。 第 22頁 （二）我國物業(yè)管理問題的提出 ? 我國自解放以來 ， 過多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的 社會(huì)福利性 而忽視了它的 商品屬性 。 長期實(shí)行 福利制低租金分配住房 的政策 。 ? 80年代初全國直管公房失修失養(yǎng)率達(dá)到 50％ 以上 。 城市住房每 m2使用面積年租金僅 ， 除去管理費(fèi) ，18％ 的稅金 ， 修理費(fèi)只剩 ， 僅為正常維修保養(yǎng)需要的 1／ 6， 房屋淘汰量逐年增加 。 1980年淘汰 800萬 m2， 比 1977年增加 ； 1982年淘汰 1311萬 m2 ， 比1980年增加 64％ ；危房達(dá) 3000萬 m2 。 ? 在房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中 ， 由于普遍存在著 “ 重建設(shè) 、輕管理 ” 的傾向 。 ? 物業(yè)管理 是我國房地產(chǎn)業(yè)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) ， 學(xué)習(xí)和引進(jìn)的一種行之有效的房屋管理方法 ， 也 是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物 。 第 23頁 （三） 物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生和發(fā)展 ? 1981年 3月 深圳市物業(yè)管理公司成立。 ? 廣州 于 1981年開始在新建的 東湖新村 試點(diǎn)實(shí)行新型住宅區(qū)管理方法。 1984年末，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)到東湖新村進(jìn)行考察，寫出論文 《城市住宅管理要向多層次的綜合服務(wù)與經(jīng)營管理型發(fā)展》 。這篇論文在提交中國城市住宅研究會(huì) 1984年年會(huì)進(jìn)行交流時(shí)受到肯定。 ? 1985年底 深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn)，在全市推廣。 ? 1986年后 ，廣州市政府、市建委和房管部門把住宅區(qū)管理提到議事日程。 第 24頁 ? 1994年 3月 ，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。 ? 到 1995年 我國物業(yè)管理的競爭市場(chǎng)也開始形成。 ? 2023年 10月 15日 ，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。 ? 到 2023年底 ，上海、廣東、山東、遼寧等省市的物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá) 50 ％左右，深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過 95％。全國物業(yè)管理企業(yè)已有 2萬多家，從業(yè)人員超過 200 萬，全國實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 30％。 ? 2023年 9月 1日起 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 正式施行 。 ? 目前， 物業(yè)管理新體制 不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且 已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用 。 第 25頁 （四）發(fā)展物業(yè)管理的意義 ? 。 ? ，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。 ? ，使物業(yè)易于出租或出售。 ? ，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 三、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 第 27頁 （一）我國物業(yè)管理現(xiàn)狀 ? （ 1）發(fā)展不平衡 ? （ 2）認(rèn)識(shí)不清 ? （ 3）法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清 ? （ 4) 建設(shè)與管理職責(zé)不清 ? （ 5）尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范 ? （ 6) 國有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進(jìn)緩慢 ? （ 7）物業(yè)管理行業(yè)人員素質(zhì)偏低，人才缺少 ? （ 8）建管相脫節(jié) ? （ 9）管理水平低 第 28頁 （二）物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì) ? ? 企業(yè)化就要強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 。 所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是要求企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ， 此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低 。 ? 企業(yè)化應(yīng)強(qiáng)調(diào) “ 一業(yè)為主 ， 多種經(jīng)營 ” 。 可以將經(jīng)營范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù) ， 如房屋咨詢 、中介 、 代理房屋買賣 、 估價(jià) ， 建筑裝飾等項(xiàng)目；也可向餐飲 、 商業(yè) 、 健身等方面發(fā)展 。 第 29頁 ? ? 一是專業(yè)化 ， 是前提條件 。 社會(huì)生產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)化 ， 服務(wù)水平才會(huì)有很大的提高 。 ? 二是社會(huì)化 。 專業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù)又要求社會(huì)上其他專業(yè)服務(wù)與它相配套 ， 這樣才有充足的市場(chǎng) 。 ? 大陸的物業(yè)管理是從香港借鑒而來的 。 在香港從事私人樓宇 、 商業(yè)大廈和公共屋村管理的管理機(jī)構(gòu)人員組成都較少 ， 管理機(jī)構(gòu)將保安 、 清潔 、 維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司 、 承包商去做 。 第 30頁 ? 。 主要體現(xiàn)在： ? （ 1） 管理觀念現(xiàn)代化 ? ① 信息觀念 ? ② 系統(tǒng)觀念 ?