【正文】 有分為公有房屋和私有房屋。集體所有土地的范疇包括：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外；農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山等。國(guó)有土地包括： 城市的土地，即除法律規(guī)定屬于集體所有以外的城市市區(qū)土地； 依照法律規(guī)定被征朋的土地； 依照法律規(guī)定被沒收、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)家所有的土地； 依照法律 I規(guī)定確定給予全民所有制單位、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人使用的國(guó)有土地； 依法屬于國(guó)家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地； 依照法律規(guī)定不屬于集體所有的其他土地。房屋作為財(cái)產(chǎn)，可以依法分別屬于國(guó)家所有、集體所有和私人所有。 房地產(chǎn)所有權(quán)之處分權(quán)是有一定限制的 ： 我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，土地所有權(quán)不能買賣，也不允許以其他形式轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)； 禁止溢朋土地，不得擅自改變土地用途，不得破壞環(huán)境生態(tài)平衡，危害社會(huì)生產(chǎn)和人們的生活； 不得擅自買賣公有房屋，嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)； 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)，不得違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定等。 處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。 使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。 房地產(chǎn)所有權(quán) 房地產(chǎn)所有權(quán)是指 房地產(chǎn) 的所有人依法對(duì)自己的 房地產(chǎn) 所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。 所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 絕對(duì)性 是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對(duì)房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益。 八、 認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)媒體及銷售工具 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)作為一種重要的特殊的財(cái)產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國(guó)家法律對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括 房地產(chǎn)所有權(quán) 和 房地產(chǎn)他物權(quán) 。 ： 都市規(guī)劃圖主要反映的是房地產(chǎn)商品周邊的環(huán)境在近段時(shí)間內(nèi)將要發(fā)生的改變，可讓客戶了解到這塊地段將會(huì)帶來(lái)的升值潛力。更主要的目的，是讓其身臨其境感受成屋時(shí)的樣子，幫助成交。 ： 即銷售海報(bào)，銷售海報(bào)是商品現(xiàn)場(chǎng)銷售的必備品，內(nèi)容包括房地產(chǎn)商品的全貌、結(jié)構(gòu)戶型圖，及文字說明，主要突出其商品的特點(diǎn)，內(nèi)容豐富，供購(gòu)房者做決策分析，研究參考。 ： 模型就是依照某一實(shí)物的形狀和結(jié)構(gòu)按比例縮?。ɑ蚍糯螅┑姆轮破贰悠烽g具有其他任何房地產(chǎn)廣告媒體所不能代替的地位，樣品間最大的特點(diǎn)就是真實(shí)性，樣品間的布置應(yīng)產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，吸引潛在投資者做出投資快速的決策。 ： 樣品間與被陳列在櫥窗里的自行車、照相機(jī)、電視機(jī)等樣品商品同樣性質(zhì)，所不同的是由于房地產(chǎn)商品自身的特殊性，樣品間本身是一個(gè)容器，而不像其他商品那樣被放置在特定的容器內(nèi)。其三，接待中心也是一種散發(fā)說明書廣告的理想場(chǎng)所。首先，接待中心配有房地產(chǎn)商品的各種詳細(xì)圖表及說明，并由專職人員進(jìn)行講解。 八、 認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ： 在大型的展會(huì)中設(shè)展示臺(tái)．展示臺(tái)的設(shè)計(jì)可于房地產(chǎn)商品的風(fēng)格一致，附以外觀立面效果圖等大量圖片信息，及現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的介紹，展示會(huì)上還可以派發(fā)一些小禮品，可擴(kuò)大知名度，挖掘潛在客源。 ： 利用網(wǎng)絡(luò)做房地產(chǎn)商品廣告，其內(nèi)容可以很多樣化。每逢大型活動(dòng)時(shí)，會(huì)加做一些宣傳效果長(zhǎng)久一些的禮品，如： T恤衫、紙扇、雨傘，上面印有房地產(chǎn)商標(biāo)圖案及字樣，不但可以作為禮品拉進(jìn)彼此的感情，在使用上讓人加深記憶，增加對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)。其上可印有外觀效果圖及代表性的標(biāo)志或字樣，羅馬旗多掛于銷售中心的街路邊，不但有宣傳作用，也可用于引導(dǎo)客戶至售樓處。也可以是自行舉辦的抽獎(jiǎng)文藝活動(dòng)，不但可以吸引大批客戶促進(jìn)銷售，亦可吸引人潮制造話題。 ： 公關(guān)活動(dòng)是房地產(chǎn)較場(chǎng)用的一種廣告形式，可以是大型的演出活動(dòng)。 （ POP） ： 路牌是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，房地產(chǎn)開發(fā)建筑工地通常都會(huì)豎立起正在開發(fā)項(xiàng)目的路牌廣告，房地產(chǎn)路牌也可以豎立在一些主要路口上。 八、 認(rèn)識(shí)銷售有關(guān)媒體及銷售工具 ： 直接郵寄是對(duì)廣告的散發(fā)方式而言的，被郵寄的可能是海報(bào)、說明書、或類似的印刷品。說明書廣告的最顯著特點(diǎn)是內(nèi)容詳細(xì)、信息豐富。海報(bào)廣告是房地產(chǎn)推廣所用的一種次要廣告形式，其主要作用是在一定時(shí)期內(nèi)造成一種聲勢(shì)，烘托一種氣氛。 （ DM）： 又稱張貼廣告。夾報(bào)廣告與報(bào)紙廣告的內(nèi)容完全一樣，如可以登房地產(chǎn)外形圖、相片、說明書等。利用廣播作房地產(chǎn)企業(yè)廣告是適宜的，因?yàn)槠髽I(yè)廣告可以不做描述，口號(hào)式的宣傳即可增加企業(yè)的知名度。 （ RD）： 廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般較簡(jiǎn)單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣告，其任務(wù)僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細(xì)介紹。 （四）促銷策略 七、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略 （ NP） ：報(bào)紙是房地產(chǎn)廣告適用最廣泛的媒體，利用報(bào)紙作房地產(chǎn)商品廣告，內(nèi)容可以比較多，包括房地產(chǎn)外觀立體圖、房地產(chǎn)外觀的照片、房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局平面圖、房地產(chǎn)地理位置圖、房地產(chǎn)有關(guān)特征的文字描素和說明等。 樓盤主題活動(dòng) 在銷售過程中，可選擇在開盤，封頂，大型節(jié)日時(shí)組織慶典活動(dòng)，在吸引客戶的同時(shí)也能有效的提高樓盤形象和知名度。它的傳播范圍最廣。 （二）價(jià)格策略 七、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略 指選擇合適渠道進(jìn)行商品銷售的策略 ， 通常的方式是開發(fā)商 —— 代理商 —— 消費(fèi)者 。 思考：兩種策略分別適合哪種情況，各有什么優(yōu)缺點(diǎn)？ 同時(shí)，在銷售期間，根據(jù)不同情況，還可以采取折扣策略和組合定價(jià)策略，前者是指采取各種方式，以降價(jià)達(dá)到提高銷售量的目的。 滲透定價(jià)策略 這是一種低價(jià)投放策略，即一種新商品房面市時(shí)，將價(jià)格定得很低，以低價(jià)獲利，提高市場(chǎng)占有率。 一般來(lái)說，新產(chǎn)品定價(jià)可以有兩種策略 取脂定價(jià)策略 即一種新商品房剛進(jìn)入市場(chǎng)的階段，采取高價(jià)政策，在短期內(nèi)賺取大量利潤(rùn)，當(dāng)取得一定市場(chǎng)后，在降低價(jià)格，進(jìn)一步開拓市場(chǎng)。目前的發(fā)現(xiàn)的市場(chǎng)空白點(diǎn)是否真的存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。另一方面，結(jié)合對(duì)潛在的消費(fèi)者的抽樣問卷調(diào)查，了解未來(lái)購(gòu)房者對(duì)面積、格局的需求特征。 然而，我們?nèi)绾卧诰唧w的操作中確定面積、格局的關(guān)系成呢？ 了解現(xiàn)有的市場(chǎng)供求狀況 ： 通過規(guī)劃樓盤所在地區(qū)的區(qū)域調(diào)查，將所有競(jìng)爭(zhēng)樓盤的格局、面積分別加以統(tǒng)計(jì)，各有多少戶，同一房型的面積如何，每一個(gè)面積范圍的對(duì)應(yīng)的格局有什么特征，以及建立現(xiàn)有的市場(chǎng)供給狀況的咨詢資料庫(kù)系統(tǒng) 判斷消費(fèi)熱點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白點(diǎn) ： 一方面，我們可以通過對(duì)銷售結(jié)果，銷售順序的分析，判斷現(xiàn)有的效法熱點(diǎn)。（相應(yīng)的，面積配比是指各種面積范圍內(nèi)的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中所占的比例的多少。 前者主要包括物業(yè)是實(shí)體及其質(zhì)量，特色，類型，品牌等；后者主要包括可以給消費(fèi)者帶來(lái)附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)，保證，物業(yè)形象，開發(fā)商和代理商聲譽(yù)等。 五是品質(zhì)。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地段房產(chǎn)的附加價(jià)值及升值潛力，同時(shí)也是決定著入住后居家生活方面舒適與否的關(guān)鍵因素。 四是配套。 三是環(huán)境。就業(yè)中心區(qū)、住宅區(qū)、大賣場(chǎng)三者之間將會(huì)形成一種互動(dòng)的關(guān)系。在就業(yè)中心區(qū)與住宅區(qū)之間，有簡(jiǎn)潔、完整、多樣化的交通線路。就業(yè)人口是周邊住宅的最大需求市場(chǎng)，這個(gè)就業(yè)中心區(qū)的層次將決定周邊住宅的定位，其成長(zhǎng)性將決定周邊住宅開發(fā)在市場(chǎng)上的活力。 商圈也是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，所購(gòu)房產(chǎn)地處的商圈的成長(zhǎng)性將決定該房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)潛力。分析某一地段時(shí)，并不是看它是否在繁華市中心，相反市郊結(jié)合部往往具有更大的升值空間。 在諸多影響房產(chǎn)增值的因素中，位置是首當(dāng)其沖的，是投資取得成功的最有力的保證。 （二）住宅 六、房地產(chǎn)投資分析 影響房房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素： 1） 經(jīng)濟(jì)因素 A、物價(jià) B、通貨膨脹 C、國(guó)民收入 D、國(guó)內(nèi)外投資差額 E、利率 F、貨幣供給量 2） 政治因素 3） 行政因素 4） 社會(huì)因素 A、人口 B、生活水平 5） 自然因素 A、地段 B、土地面積 C、土地的地勢(shì) 6） 個(gè)案因素 A、地點(diǎn) B、環(huán)境 C、發(fā)展商的信譽(yù) D、規(guī)劃 E、格局 F、建筑材料 G、貸款利率 H、競(jìng)爭(zhēng)樓盤 I、廣告表現(xiàn) J、銷售能力 （三）影響房地產(chǎn)價(jià)格因素 六、房地產(chǎn)投資分析 你的房子可以升值嗎？ 五因素看升值潛力 影響房產(chǎn)增值的因素很多，主要是以下幾個(gè)因素。 升值潛力 ：無(wú)論是做短線還是長(zhǎng)線投資，都應(yīng)該對(duì)升值潛力有好的預(yù)判，主要應(yīng)該關(guān)注政府的城建規(guī)劃，是否有拆遷等等，同時(shí)，有的房地產(chǎn)商在開盤是往往可能采取低價(jià)入市，在這個(gè)時(shí)候購(gòu)買，很快就可以看到價(jià)格的上漲，這也是很多短線炒家的做法。 （一）商業(yè) 六、房地產(chǎn)投資分析 地段 ：這對(duì)于住宅的投資同樣重要，只是側(cè)重有所不同，好的商業(yè)氛圍，學(xué)校，金融，醫(yī)院等設(shè)施的齊備，交通的方便程度，都是影響投資價(jià)值的關(guān)鍵。如某住宅底商在銷售時(shí)業(yè)績(jī)極為突出，但在投資商對(duì)外招租的過程中卻發(fā)現(xiàn)，由于二層的店鋪的格局與住宅格局相仿，較多的承重墻嚴(yán)重阻擋了可利用空間，令多數(shù)商戶難以接受，招租工作進(jìn)展緩慢 ； 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ：商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理有其特殊性，在清潔、保安、消防、設(shè)備維修維護(hù)等方面與住宅和寫字樓有所不同。停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高等條件。 物業(yè)條件 ：商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。如買家自營(yíng)則更需對(duì)物業(yè)類型作細(xì)致分析，如在住宅底商經(jīng)營(yíng)生活類行業(yè) (餐飲、彩擴(kuò)、洗衣、超市等 )、 在辦公樓底商從事商務(wù)類行業(yè) (商務(wù)中心、咖啡廳、銀行、機(jī)票代理等 )較為適合； 店鋪的升值潛力 ：考察店鋪所在地區(qū)的增值潛力十分必要。 （三）土地使用權(quán)的相關(guān)知識(shí) 五、土地 位置和交通 ：店鋪所在商圈的狀況對(duì)投資商至關(guān)重要，周邊的商業(yè)氛圍、交通條件 (附近有無(wú)公交、地鐵車站 )、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等等對(duì)鋪的價(jià)值和日后經(jīng)營(yíng)均起到?jīng)Q定性作用； 物業(yè)類型與行業(yè)選擇 ：物業(yè)類型 (寫字樓、住宅、商業(yè)區(qū) )與行業(yè)的選取之間有著密切聯(lián)系。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ： 指土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)予。 C、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。 下列建設(shè)的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： A、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。 （三）土地使用權(quán)的相關(guān)知識(shí) 五、土地 土地使用權(quán)劃撥 ： 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 G、土地使用年限計(jì)算：自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)開始計(jì)算土地使用年限。 F、出讓金的計(jì)算：土地使用權(quán)出讓金，是指通過有償有期限出讓方式取得土地使用權(quán)的受益者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付整個(gè)使用期間的地租。 D、使用年限滿，土地使用者需繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)，并重新簽定合同，交納出讓金，否則，國(guó)家無(wú)償收回土地。 B、使用者需要改變出讓土地用途的，需要取得出讓方、和市縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽定土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新合同，并相應(yīng)調(diào)整出讓金。 出讓方式： 招標(biāo)出讓、拍賣方式出讓、協(xié)議出讓。集體所有土地不允許出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地只有通過兩種方式取得使用權(quán)： 出讓 和 劃撥 。 集體土地 ：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。 土地所有權(quán)可分為 ：國(guó)有土地和集體土地兩類。 七通一平 ：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場(chǎng)地平整。 五、土地 在房地產(chǎn)業(yè)中，根據(jù)待開發(fā)程度又分為三種，即： 生地 ：是指未開發(fā)的農(nóng)地、荒地； 毛地 ：是指城市中需要拆遷而未拆遷的土地； 熟地 ：指具備了三通一平或七通一平的土地。 在我國(guó)，它可以分為農(nóng)用地、非農(nóng)用地。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上 ，土地是自然賜予人類的資源、資產(chǎn)。 質(zhì)量竣工驗(yàn)收 消防竣工驗(yàn)收 防雷竣工驗(yàn)收 園林綠化竣工驗(yàn)收 環(huán)?？⒐を?yàn)收 觃劃竣工驗(yàn)收 工程檔案驗(yàn)收 室內(nèi)環(huán)境空氣檢測(cè) 辦理工程竣工驗(yàn)收備案，并取得工程竣工驗(yàn)收備案證 按照與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中約定的時(shí)間，進(jìn)行交房 收集、整理辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證所需的資料， 在商品房買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證 四、房地產(chǎn)開發(fā)的一般流程 （一）土地及其相關(guān)概念 從土地利用和管理的角度 ，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 委托招標(biāo)公司對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行招投標(biāo)，確定施工單位 取得建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)情況確訃書及工程中標(biāo)通知書，填寫相 關(guān)質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)等表格。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收