【正文】 通過圖表可以看到，昆山各主要商業(yè)產(chǎn)品其規(guī)劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產(chǎn)品基本在30120平方米左右，偏大的產(chǎn)品在 200300平方米左右。 開盤 ： 20230501 位置 ：昆山 339省道與新浦路交界處 總面積 ： 13萬㎡ 主流鋪面 ： 35~40㎡ 收益 ： 10年托管，年回報 8%。 商業(yè)賣場研究 昆山歐尚商業(yè)中心 目前是昆山最大的一家大型超市，同時也是歐尚在中國啟動的第一個商業(yè)中心。現(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。 亭林路 亭林路是昆山另一條商業(yè)街，位于前進西路以北，于人民路相連接，被指馬鞍山東路，亭林公園，著名的奧灶面館就位于亭林路上，相比人民路，亭林路商業(yè)節(jié)基本都是街鋪，包括服飾、飾品、鞋等，此外，有多個樓盤選擇在亭林路上開設(shè)了銷售處，形成了亭林路商業(yè)街的一大特色 北門路 北門路位于昆山“城北”，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。 ? 昆山商廈作為大型百貨公司，其購物環(huán)境，品牌檔次明顯高于其他商場，其以規(guī)模優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢等獲得了當?shù)叵M者的認同。 小結(jié)： ? 作為昆山商業(yè)的代表，人民路商業(yè)街客流量大，服飾類商品最為集中。 昆山市區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)片狀分布，五大片區(qū)發(fā)展不平衡。 城東片區(qū)： 在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成商業(yè)、商務(wù)辦公和居住為一體的整合體，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點地區(qū)，前景看好。 城南片區(qū)： 由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路、滬寧高速公路及 312國道組成的交通屏障，商業(yè)、辦公同步發(fā)展。 城北蕭林路商圈 老城區(qū)火車站商圈 城東商圈 商圈分析 一、商業(yè)概述及分布 中心片區(qū)： 由城市核心地帶主要街道構(gòu)成，是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 ?目前昆山市的商業(yè)設(shè)施不但向本地居民提供服務(wù)，同時也吸引著周邊城市的居民前往，如太倉和上海。 昆山市商業(yè)設(shè)施主要集中于老城區(qū)， 主要包括商業(yè)街，百貨公司，特色商業(yè)街，娛樂中心，大賣場（生活類及專業(yè)賣場），專業(yè)市場等 。這也會在一定程度上倒逼開發(fā)商做出比如優(yōu)惠打折等相關(guān)銷售策略上的調(diào)整， 市場部觀點： 四、各版塊價格因素分析 通過圖表可以看出，昆山市主力產(chǎn)品類型為 小高層、高層住宅為主 ，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)。 三、各版塊銷售情況對比分析 區(qū)域 銷售率 環(huán)比上月 花橋 % ↑% 開發(fā)區(qū) % ↓% 玉山 % ↓% 千燈 % ↓% 周市 % ↑% 巴城 % ↓% 張浦 % / 陸家 % ↑% 南部水鄉(xiāng) % ↑% 昆山整體 % ↓% 2023年 5月各區(qū)域銷售率 5月昆山商品房市場整體銷售率繼續(xù)回落， 其中住宅項目回落較大，商業(yè)類項目銷售率穩(wěn)步上升 。但是最多三個區(qū)域仍舊是 花橋、開發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn) 。 三、各版塊供應(yīng)量對比分析 市場部觀點： 新政之后各版塊之間的 供應(yīng)量結(jié)構(gòu)似乎沒有受到太大影響 。其他各個區(qū)域也參差不齊。 城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域 投資客的樂園 住宅板塊特征 城南區(qū)域主要樓盤 城南 項目 類型 位置 狀態(tài) 均價 親水佳苑 普通住宅 , 酒店式公寓 張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處 待售 4700 卿峰麗景 普通住宅 , 酒店式公寓 , 別墅 千燈鎮(zhèn)機場路南側(cè)少卿西路 2號 在售 4800 假日半島 酒店式公寓 , 別墅 周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側(cè)（古鎮(zhèn)南） 在售 5500 上郡商業(yè)廣場 酒店式公寓 , 商鋪 千燈鎮(zhèn)尚書路與機場路交叉口 在售 11000 千石商業(yè)廣場 酒店式公寓 千燈鎮(zhèn)機場路與尚書路路口 在售 8000 上湖酒店公寓 酒店式公寓 張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處 在售 5600 夜周莊 酒店式公寓 , 商鋪 周莊鎮(zhèn)大橋路 80號 在售 60000 上海外郡 普通住宅 , 酒店式公寓 千燈黃浦江路與炎中路交叉口 在售 5600 晶藍上城 酒店式公寓 , 商鋪 千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、瓊花二路南側(cè) 在售 6300 龍隱水莊 酒店式公寓 周莊大學(xué)路 66號 已售完 6000 盛世明珠園 酒店式公寓 周莊淀南路 509號 已售完 3600 清水依瓦諾 酒店式公寓 , 別墅 淀山湖北側(cè) 已售完 7500 三、各版塊供應(yīng)量對比分析 花橋 玉山 開發(fā)區(qū) 千燈 巴城 張浦 周市 陸家 南部水鄉(xiāng) 2023年 4月 10081 6440 9831 3303 2402 1792 2658 1278 1183 2023年 5月 9902 6852 9683 3420 2871 2218 2189 1175 1248 市場部觀點： 縱觀昆山市 4月和 5月，昆山各個板塊的庫存量基本變化不大。世茂蝶湖灣的住宅價格已經(jīng)在 10000元 /平米左右，新城域的住宅均價也逼近 9000元 /平米，森隆瓏庭十棟預(yù)計售價會在一萬以上。 城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢 政府重點規(guī)劃區(qū)域 城西 項目 類型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費 狀態(tài) 均價 時代中央社區(qū) 住宅 玉山鎮(zhèn)前進西路 1888號(緊鄰新體育中心 ) 120230平方米 300000平方米 % 2023戶左右 在售 8700 天地華城 住宅、商住 玉山鎮(zhèn)前進西路 1188號 83615平方米 % 1359 在售 8600 阿里山花園 住宅、普通住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)馬鞍 山路 360號 37974平方米 69903平方米 42% 212 在售 9500 香榭水岸 住宅 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹橋路交匯處南側(cè) 66700平方米 144000平方米 41% 330（一期） 在售 9000 金色森林 住宅、公寓、 別墅 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與院士路交匯處 166664平方米 224719平方米 % 1200 在售 6500 森林半島 住宅、公寓、 洋房 玉山鎮(zhèn)馬鞍山路與虹琪路交界處森林公園正對面 117189平方米 271000平方米 % 1700 在售 8400 城西區(qū)域主要樓盤 【 地域范圍 】 相對北部版塊，其位于長江中路沿線（兩側(cè)），基本屬于老城區(qū)的以南區(qū)域 【 版塊特征 】 高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價推上了一個新臺階，使城南成為昆山各大區(qū)域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。 城東地區(qū)：大盤云集 無限潛力 住宅板塊特征 城東 項目 類型 位置 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 戶數(shù) 物業(yè)費 狀態(tài) 均價 中航城 住宅、別墅、 公寓、洋房 玉山鎮(zhèn)前進路南、洞庭湖路西 196958平方米 360000平方米 % 1872 在售 8200 綠地 21新城 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)震川路與洞庭湖路交匯處 564000平方米 1780000平方米 % 9000 在售 7500 隆祺麗景國際 住宅 玉山鎮(zhèn)前進路東路與黃浦江路交匯處 28168平方米 180000平方米 5 38% 1000多戶 在售 11000 中大簡界 住宅 玉山鎮(zhèn)同豐路與樾河路交匯處 66893平方米 178633平方米 31% 984 待售 待定 珠江御景 住宅、公寓 玉山鎮(zhèn)同豐東路與洞庭湖路交匯處 152699平方米 620230平方米 % 3000 在售 8800 黃浦城市花園 住宅、公寓、 商鋪 玉山鎮(zhèn)黃浦江中路與前進東路交匯處 70000平方米 160000平方米 % 1290 在售 8400 城東區(qū)域主要樓盤 住宅板塊特征 【 地域范圍 】 老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來的區(qū)域（屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)） 【 版塊特征 】 以森林公園為主打，倡導(dǎo)綠色生態(tài)居住環(huán)境，是昆山未來的高檔住宅板塊，樓盤的宣傳點也重點突出生態(tài)景觀，且價格隨之上漲，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價格上漲幅度比較快的區(qū)域。目前城東大盤云集， 20萬方， 30萬方的大盤依次沿前進東路排開，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。e 住宅、公寓 婁江與長江路交匯處西南側(cè) 36714平方米 147863平方米 4 % 待售 12023 領(lǐng)御 住宅、酒店公寓、商住樓 玉山鎮(zhèn)前進中路 283號 4079平方米 32613平方米 % 447 4 在售 14000 中茵 中心城區(qū)以老城區(qū)為主，昆山各大政府機關(guān)，企業(yè)辦公，金融等都集中在這一區(qū)域，屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，因此，房價一直維持高位。 昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 住宅板塊劃分 昆山市中心城區(qū) 分為中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū) 和 城北區(qū)域。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。但其突出的城市價值使昆山樓市承受住了第一波洗禮。 09年外地投資性購房的涌入，支撐了昆山樓市的半壁江山！同時也由于上海房價對上海白領(lǐng)階層的置業(yè)影響，加上城際高鐵的開通，使更多的上海白領(lǐng)選擇昆山作為第一置業(yè)城市對象。商品房價格一路飆升至近萬元 /平米。一方面是成交量的低迷，另外一方面是新房不斷入市， 昆山商品房市場供大于求的局面或?qū)㈤L期維持 。 39626 38879 36074 35565 34992 38074 36697 38923 39558 截至到 6月底，昆山商品房庫存可售房源突破 4萬套，市場庫存供應(yīng)充足。 ?在 2023年 樓市第一波高潮的時候，房地產(chǎn)投資額達到了 最高點 。 一、住宅市場描述 1988年至今昆山房地產(chǎn)年度投資額統(tǒng)計數(shù)據(jù) (單位：億元 ) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1999年 55 1998年 1997年 1996年 1995年 1994年 1993年 1992年 1991年 1990年 1989年 1988年 市場部觀點： ?昆山房地產(chǎn)年投資額歷經(jīng)了 3次大的跳躍。 一、住宅市場描述 市場部觀點： ?昆山房價從 1998年來一路走高，在 2023年樓市大熱的市場背景下達到了 最高點6400元 /平方米 的價格水平。 一、 2023房地產(chǎn)市場運行特點 一、住宅市場描述 2023年 4月至今昆山房產(chǎn)每月交易量統(tǒng)計數(shù)據(jù)（單位：套） 年份 \月份 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2023年 5437 1035 2965 4470 1438 1529 1376 2023年 1014 1629 2526 3279 4224 4667 7869 7047 5785 7123 8519 8084 2023年 3027 1082 2152 2807 3327 3567 2712 2391 2079 一月 2201 2520 2023年 2808 3882 4192 3791 3847 5533 3032 4699 2504 ?2023年是昆山樓市經(jīng)歷爆發(fā)的一年，成交量從 07年每月 3000套 飛升到了 8000套 以上， 漲幅在250%以上！外地投資性購房的涌入，支撐了昆山樓市的半壁江山！ ?2023年前三個月，樓市延續(xù)了 09年的強勢，但是 ， 最近三個月成交量一落千丈 ，相比 07年的水平也有所不及。 ?對經(jīng)濟的拉動作用增強，貢獻度不斷提升 2023年 房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為 %，同比去年提高 。 ?商品房銷售創(chuàng)歷史新高，二手房市場再現(xiàn)火爆 全年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)商品房銷售面積 ，銷售額 ，分別比上年增長 %和 %。 昆山城市賣點匯總 昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 ?開發(fā)投資低開高走，辦公樓投資力度增強 2023年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資低開高走，從 年初 %的增幅一路震蕩走高，到 年底增幅達%；辦公樓開發(fā)投資勢頭強勁，共完成 投資 ，同比增幅達 %。同時也推進了高端人士、資金流、物流、信息流在昆山聚集。 ? “ 五橫四縱 ” 的城市路網(wǎng)規(guī)劃使昆山的路網(wǎng)交通四通八達，為其集約化產(chǎn)業(yè)流通提供了良好平臺。 ? 從城市定位上來看昆山的定位是工商業(yè)城市，特色是制造業(yè)基地。