某商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要-文庫(kù)吧資料
2025-01-05 20:04本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn) 1萬(wàn)平米以上 特色專(zhuān)業(yè)店、連鎖店 流行購(gòu)物 本項(xiàng)目定位流行購(gòu)物符合現(xiàn)代商業(yè)功能規(guī)劃 二、業(yè)態(tài)定位依據(jù) 從市場(chǎng)需求層面來(lái)分析： 從鎮(zhèn)江目前的高端消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴(kuò)展之勢(shì)，其主要原因，是因?yàn)殒?zhèn)江現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費(fèi)場(chǎng)所已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車(chē)、停車(chē)難等問(wèn)題突出，這種需求向城市外圍分流其實(shí)是一種必然。而時(shí)間價(jià)值的設(shè)計(jì)，可通過(guò)“炒作地段”、“商業(yè)論壇”、“板塊聯(lián)盟”等形式實(shí)現(xiàn) 。 現(xiàn)代商業(yè) 本項(xiàng)目屬于新興商用物業(yè) ,在硬件配套上更為優(yōu)越 ,物業(yè)的層高、中央空調(diào)、門(mén)前商業(yè)走廊設(shè)置、停車(chē)位預(yù)留等條件更為完善 , 更大程度的滿(mǎn)足了品牌商家的入駐需要。 打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的市場(chǎng)出口 二、稀缺價(jià)值高價(jià)化 黃金分割點(diǎn) :一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的位置地段是整個(gè)商業(yè)的稀缺價(jià)值核心，跑馬山莊距市中心大市口 ，市政府 ,是真正的城市“黃金分割點(diǎn)” .火車(chē)站商業(yè)圈也近在咫尺，未來(lái)跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價(jià)值巨大且尚未被挖掘。 價(jià)值篇 3 商業(yè)價(jià)值塑造 一、廣域價(jià)值區(qū)域化 二、未來(lái)價(jià)值現(xiàn)在化 三、稀缺價(jià)值高價(jià)化 一、廣域價(jià)值區(qū)域化 ?跑馬山莊商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念； ?將消費(fèi)圈定位為廣域范圍通過(guò)廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級(jí)業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴(kuò)大客 群，形成商業(yè)區(qū)域化； ?招商及業(yè)態(tài)定位的標(biāo)準(zhǔn)要符合廣域輻射功能 ,即具備 :先進(jìn)性 \特色性 ,商家在行 業(yè)內(nèi)有領(lǐng)頭的作用 從商圈分析判定商業(yè)價(jià)值 實(shí)現(xiàn)消費(fèi) 距離遠(yuǎn)近 強(qiáng) 弱 弱 強(qiáng) 核心商圈 次級(jí)商圈 邊緣商圈 3公里 5公里 10公里 游離商圈 主要涵蓋項(xiàng)目周邊、大市口以西中山西路沿線(xiàn)、火車(chē)站商圈、南徐新市政府企事業(yè)單位 主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要 主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要 主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及鎮(zhèn)江郊區(qū)縣 本項(xiàng)目的主流消費(fèi)商圈將集中在老城區(qū)及新市政府周邊南徐版塊的商務(wù)群體消費(fèi)，對(duì)于這個(gè)群體的商業(yè)價(jià)值挖掘?qū)⒅陵P(guān)重要。 正常銷(xiāo)售 首付 50%為 :570萬(wàn) ,貸款 570萬(wàn) 5樓 1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米 12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬(wàn)元 以租代售方式需要解決 2個(gè)問(wèn)題： 第一：相對(duì)提高單價(jià)約 25% 1F 均價(jià) 16000元 /平米 2F 均價(jià) 10000元 /平米 銷(xiāo)售總價(jià)為 1560萬(wàn) 第二：以開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開(kāi)發(fā)商簽訂商業(yè)用房買(mǎi)賣(mài)合同，其中個(gè)人首付 780萬(wàn)不需要實(shí)際付款，由開(kāi)發(fā)公司制造交易過(guò)程假象，并提供繳款收據(jù)。與本項(xiàng)目類(lèi)似的部分市中心成熟商圈的項(xiàng)目 .以其租金價(jià)格及銷(xiāo)售價(jià)格的定位來(lái)看 ,其投資回報(bào)都在 10年左右； ? 目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高 ,地段 ,租金定價(jià)都成為空置的主要原因； ? 租金與售價(jià)差距較大時(shí) ,往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍 ,然后用高售價(jià)平衡成本 。鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要 （ 2023年 12月 10日） 目 錄 ★ 商業(yè)環(huán)境分析： ★ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解： ★ 商業(yè)價(jià)值塑造： ★ 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： ★ 商業(yè)操作建議： 環(huán)境篇 1 商業(yè)環(huán)境分析 一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì) 二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平 三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 四、本項(xiàng)目市場(chǎng)盈利預(yù)期 一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì) 社會(huì)零售及消費(fèi)增長(zhǎng)迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí) 政府南移城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局 住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破， 新商業(yè)格局正在形成， 新興業(yè)態(tài)和升級(jí)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。 二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平 項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層 租金（元 /平方米 /天） 面積（平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 區(qū)域 第一樓街 一層 8． 6 111 2202332023 大市口（包括斜橋街） 京凌大廈 一層 不定 900040000 針織衫店 一層 6． 2 20 攝影店 一層 2． 7 100 童裝店 一層 3． 5 100 洗衣店 一層 3． 0 90 茶葉店 一層 2． 4 57 大西路 京潤(rùn)國(guó)際店鋪 一層 3． 5 300 15000 窗簾店鋪 一層 2． 7 45 鮮花店 一層 2． 3 18 窗簾店鋪 一層 3． 3 18 打印室 一層 1． 6 25 長(zhǎng)江路 餐飲店 一 ,層 1． 9 38 煙酒批發(fā) 一 ,層 1． 6 25 (一 )鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價(jià)對(duì)比表 ? 大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段 ,一層的租金均價(jià)為 /平方米 /天左右； ? 處于大市口地段的價(jià)格尤為偏高 (如第一樓街 )； ? 已有品牌主力店入駐的項(xiàng)目，價(jià)格比同地段高出 30%以上； ? 人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價(jià)居中 ,一般在 / 平方米 /天； ? 而人流輛比較少，車(chē)流量較多的大馬路商鋪價(jià)格較低，一般在 /平方米 /天； ? 目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè) ,除宏觀房?jī)r(jià)上調(diào)的原因外 ,新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越 ,如大多新興物業(yè)的層高
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