商業(yè)招商專題_社區(qū)商業(yè)招商與銷售-文庫吧資料
2025-01-11 04:43本頁面
【正文】 購物中心 ,有提成形式時） ； ? 合同相關(guān)律師費、稅費； ? 店鋪海報制作費 (用于社區(qū)或鄰里購物中心 ,有提成形式時）； ? 設備使用費（大型機電設備等）。此費用已包括中央空調(diào)費、清潔、保安、設備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2023/1/24 11 優(yōu)惠形式 細分 內(nèi)容 扣率形式 扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報 (含稅 )，發(fā)展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤 其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約，餐飲業(yè)一般 5— 10年固定合約，可商議 免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為： 12023元 / ㎡ 左右。 6% 12月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡247。 商業(yè)項目 雅園路 四季花城 萬科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城 租金水平 （元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060 根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約 50—60元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2023/1/24 7 售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。 2023/1/24 3 社區(qū)商業(yè)租售定位 來自外部資料 2023/1/24 4 租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 —租價定位 2023/1/24 5 主要有兩種方法對售價進行定位，即市場比較法和收益還原法。2023/1/24 1 社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷售管理 2023/1/24 2 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。? ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售； ? 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 ? 項目的租售前景預判。市場比較法同租金定位類似，綜合比較上述幾種因素進行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數(shù)評估表） ： 比較因素 權(quán)重 % 可類比項目 本項目 春華四季園 左庭右院 萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀華廈 整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13 商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通條件 10 8 6 8 9 6 發(fā)展商實力 5 4 3 4 3 4 規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合計 100% 85% 66% 84% 89% 60% 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2023/1/24 6 根據(jù)可比項目銷售價格，通過市場比較法，得出項目市場參考價格，如下表： 指 標 可類比項目 本項目 春華 四季園 左庭 右院 萬科城 畢加索大道商業(yè) 世紀華廈 合計權(quán)重值 85% 66% 84% 89% 60% 一層街鋪銷售均價 19000 17500 15000 20230 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% —— 一層街鋪權(quán)重均價 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導出本項目的 銷售均價 ，約： 13800元 /㎡ 。還以中海坂田項目為例： 主要選取區(qū)位相同或類似參考性強的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進行橫向比較。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2023/1/24 8 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標準，商業(yè)前期實際租金回報率一般為 6％ ： 均價＝租金 /投資回報率； 由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期，租金價位較低，投資回報率相應較低 , 均價： 60元 /㎡247。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項目售價在 10000—15000元 /㎡ 之間。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價定位 來自外部資料 2023/1/24 9 ?無固定比例 ?開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù) ?底商一般是銷售 ?大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售） ?內(nèi)部商鋪原則不售 社區(qū)商業(yè)租售比例 2023/1/24 10 總體思路： 以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。由于項目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業(yè)氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期 管理費 按實際營運管理
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