社區(qū)商業(yè)招商與銷(xiāo)售管理課件-文庫(kù)吧資料
2025-03-12 11:40本頁(yè)面
【正文】 關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)； ? 店鋪海報(bào)制作費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心 ,有提成形式時(shí)）； ? 設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時(shí)便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2023/3/27 11 優(yōu)惠形式 細(xì)分 內(nèi)容 扣率形式 扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào) (含稅 )，發(fā)展商跟商戶(hù)共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn) 其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約，餐飲業(yè)一般 5— 10年固定合約，可商議 免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。 即通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為： 12023元 / ㎡ 左右。 6% 12月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡247。 商業(yè)項(xiàng)目 雅園路 四季花城 萬(wàn)科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城 租金水平 （元 /㎡ ） 45 7580 70 60 6065 5060 根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約 50—60元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/27 7 售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。 2023/3/27 3 社區(qū)商業(yè)租售定位 來(lái)自外部資料 2023/3/27 4 租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類(lèi)似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 —租價(jià)定位 2023/3/27 5 主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。2023/3/27 1 社區(qū)商業(yè)招商與銷(xiāo)售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售管理 2023/3/27 2 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大小）； ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷(xiāo)售； ? 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 ? 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。市場(chǎng)比較法同租金定位類(lèi)似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ： 比較因素 權(quán)重 % 可類(lèi)比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華四季園 左庭右院 萬(wàn)科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13 商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通條件 10 8 6 8 9 6 發(fā)展商實(shí)力 5 4 3 4 3 4 規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60% 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/27 6 根據(jù)可比項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表： 指 標(biāo) 可類(lèi)比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華 四季園 左庭 右院 萬(wàn)科城 畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 合計(jì)權(quán)重值 85% 66% 84% 89% 60% 一層街鋪銷(xiāo)售均價(jià) 19000 17500 15000 20230 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% —— 一層街鋪權(quán)重均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷(xiāo)售均價(jià) ，約： 13800元 /㎡ 。還以中海坂田項(xiàng)目為例： 主要選取區(qū)位相同或類(lèi)似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬(wàn)科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/27 8 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià)： 60元 /㎡247。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000—15000元 /㎡ 之間。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/27 9 ?無(wú)固定比例 ?開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù) ?底商一般是銷(xiāo)售 ?大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售） ?內(nèi)部商鋪原則不售 社區(qū)商業(yè)租售比例 2023/3/27 10 總體思路： 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶(hù)生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期 管理費(fèi) 按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件 裝
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