【正文】 的實(shí)現(xiàn)。（ 國稅函【 2023】 629號(hào) ） ? 六、其他收入 ? （一）租金收入： ? 是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。 （營業(yè)稅細(xì)則第 8條） 收入的稅務(wù)處理 ? 相關(guān)個(gè)人所得稅政策銜接： ? 個(gè)人因參加企業(yè)的 有獎(jiǎng)銷售活動(dòng) 而取得的贈(zèng)品所得，應(yīng)按“ 偶然所得 ” 項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。稅收按公允價(jià)值比例分?jǐn)偞_認(rèn)銷售收入。 （真實(shí)性原則） ? （六）買一贈(zèng)一 ? 企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品， 不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的 公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn) 各項(xiàng)的銷售收入。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 ? （五）現(xiàn)金折扣 ? 現(xiàn)金折扣是指債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果 將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。 （ 國稅函【 1995】 156號(hào) ） ? （四）商業(yè)折扣： ? 企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除。因此，在確認(rèn)收入額時(shí)，不得扣除還本支出。（ 國稅函【 1999】 144號(hào) ） ? （三）還本銷售 收入的稅務(wù)處理 ? 以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。 ? 因此不符合所得稅收入確認(rèn)條件，可以按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理，不確認(rèn)收入。繳兩次稅。 ? 稅務(wù)處理： ? ，所得稅 不需要 調(diào)增應(yīng)納稅所得額 50萬元 ， 但如果財(cái)務(wù)費(fèi)用超過同期銀行利率要調(diào)增。因此這種銷售回購本質(zhì)上不是一種銷售，而是一項(xiàng)融資協(xié)議，整個(gè)交易不確認(rèn)收入。試析會(huì)計(jì)處理與稅收的差異。 ? 例 3： 某房地產(chǎn)企業(yè)于 2023年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價(jià)為 900萬元。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的， 如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購價(jià)格 收入的稅務(wù)處理 ? 大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。（國稅函【 1996】 684號(hào) ） ? 五、特殊銷售方式收入的確認(rèn) ? （一）售后回購： ? 是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)。 ? （ 5）已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算。 ? （ 3）對(duì)于視同買斷方式收入的確認(rèn)，按合同協(xié)議價(jià)與實(shí)際收到價(jià)款采取孰高原則計(jì)稅。 ? ： ? （ 1）“收支兩條線的原則”，企業(yè)不能在收取的價(jià)款中坐扣將來支付給受托方得價(jià)款。 ? ： ? 銀行按揭銷售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。 ? 四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間的確認(rèn)（辦法第 6條）： 銷售方式 具體情形 收入額的確定 銷售確認(rèn)時(shí)間 采取一次性全額收款方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù) (權(quán)利 )之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 付款日 付款方提前付款 在實(shí)際付款日確認(rèn) 采取銀行按揭方式銷售 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn) 采取委托方式銷售 支付手續(xù)費(fèi)方式 合同（協(xié)議）約定的價(jià)款 于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn) 視同買斷方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)； 合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià) 合同價(jià)低于買斷價(jià)； 受托方與購買方簽訂合同 按買斷價(jià) 基價(jià) (保底價(jià) )并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式 企業(yè)與購買方簽訂合同； 企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂合同 合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)（ 支付的分成額不得減除 ） ； 合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià) 受托方與購買方簽訂合同 基價(jià)＋分成額 包銷方式 包銷期內(nèi)完成銷售的 按上述 13項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 包銷期內(nèi)尚未出售的 按合同（協(xié)議）約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入 收入的稅務(wù)處理 ? 幾點(diǎn)說明： ? ： ? 需按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入，即企業(yè)無論是否實(shí)際收到價(jià)款，都要按照合同約定條款納稅。 ? 注： 納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù) 收入的稅務(wù)處理 ? 機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)?？偪墒劢ㄖ娣e ≥85% 。 ? 注： 納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。（ 揚(yáng)地稅發(fā)【 2023】 96號(hào) ） ? ： ? 土地增值稅清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料， 收入的稅務(wù)處理 ? 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價(jià)款作為土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)。 （財(cái)稅【 2023】 21號(hào)） ? 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （國辦發(fā)【 2023】 26號(hào)） ? 注： 納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 （財(cái)稅【 2023】 141號(hào)） ? 關(guān)于普通住宅的認(rèn)定： ? 條例第 8條中“ 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ”和 財(cái)稅【 1999】 210號(hào) 中“ 普通住宅 ”的認(rèn)定，一律按 “ 中小套型、中低價(jià)位普通住房 ”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。 （蘇地稅發(fā)【 2023】 58號(hào)） ? 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的 ，免征土地增值稅。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，因此這部分定金是不需要營業(yè)稅（ 沒有提供應(yīng)稅勞務(wù) ），如果已經(jīng)征收營業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營業(yè)額或退稅處理。 ? 關(guān)于退款的處理 ? 納稅人的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。 ? 關(guān)于訂金： ? 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè) 按照合同規(guī)定 向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。（ 營業(yè)稅細(xì)則第 24條） ? 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 ? 營業(yè)稅規(guī)定： ? 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 。 收入的稅務(wù)處理 ? 所得稅規(guī)定： ? 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或 《房地產(chǎn)預(yù)售合同》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 而訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護(hù)。 ? 定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式，主要是為了擔(dān)保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 而主表第三行的稅金及附加不能重復(fù)扣除，應(yīng)該在附表三 第 40行“其他”進(jìn)行納稅調(diào)增。 ? 《預(yù)售合同》達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)： ? （ 1）預(yù)繳申報(bào)表： ? 季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)在《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表》（ A類）第 4行“利潤總額”將按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額減除。 收入的稅務(wù)處理 ? （ 2）年度申報(bào)表： ? 附表三的第 52行“ 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤 ”的第 3列 “調(diào)增金額” 填寫按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額，而附表一的收入、附表二的成本、主表第三行的稅金及附加，是不會(huì)有數(shù)據(jù)的。 （辦法第 9條） ? 差異調(diào)整報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容： ? ，包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等； ? ，包括開發(fā)項(xiàng)目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)，尤其是委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況）、 收入的稅務(wù)處理 ? 配套設(shè)施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況利息核算和支付情況等； ? 3.《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工對(duì)象會(huì)計(jì)成本、計(jì)稅成本調(diào)整計(jì)算明細(xì)表》 ； ? 、關(guān)聯(lián)方交易、其他涉及納稅調(diào)整的事項(xiàng)，納稅調(diào)整金額 。 ? 試計(jì)算該企業(yè) 202 2023兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（假設(shè)不需進(jìn)行其他納稅調(diào)整） ? 分析： 收入的稅務(wù)處理 ? 2023年： ? 企業(yè)的利潤總額＝ 0―150 萬元＝ 150萬元 ? 應(yīng)納稅所得額＝ 7800 8%――150 ＝ ? 應(yīng)納稅額 = 25%= ? 2023年： ? 利潤總額 =（ 12023+4500） （ 6000+2700） （ ++） 890＝ ? 應(yīng)納稅所得額＝ ＋ ―624 ＝ ? 需要注意的是： 本期扣除的前期營業(yè)稅金及附加 元需作納稅調(diào)增，上期按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利 624萬元（ 7800 8%）應(yīng)予以調(diào)減。 ? 2023年度又開發(fā)了 B項(xiàng)目，截止到年底項(xiàng)目也完工，共實(shí)現(xiàn)收入 4500萬元，開發(fā)成本 2700萬元，繳納營業(yè)稅金及附加 。當(dāng)年繳納營業(yè)稅金及附加 ，期間費(fèi)用 150萬元。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的 差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其 收入的稅務(wù)處理 ? 他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 ? 實(shí)際上到底用利潤率還是計(jì)稅毛利率，其 關(guān)鍵點(diǎn)在于 期間費(fèi)用及營業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。 （蘇地稅函【 2023】 137號(hào)） ? ； ? 、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)； ? 對(duì) 未能同時(shí)符合上述條件 ，被冠以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。 （ 蘇地稅發(fā)【 2023】 53號(hào) ） ? 相關(guān)營業(yè)稅政策銜接： ? 對(duì) 政府或經(jīng)批準(zhǔn)的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營業(yè)稅。 ? （ 3）對(duì)商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和 收入的稅務(wù)處理 ? 危改房的， 應(yīng)分別核算銷售收入 ，并按照對(duì)應(yīng)的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤； 不能分別核算的，一律從高 適用計(jì)稅毛利率。 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的 限價(jià)房和危改房 按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。 ? 關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房： ? （ 1） 經(jīng)濟(jì)適用房 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房 收入的稅務(wù)處理 ? 困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。 ? ，不得低于 5％。 ? 關(guān)于計(jì)稅毛利率： ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： ? 、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 ? 未完工產(chǎn)品 按 計(jì)稅毛利率 繳納， 完工產(chǎn)品 按 實(shí)際毛利率 繳納。 ? 對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅【 2023】 152號(hào)） ? 例 1： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2023年 12月份通過出讓方式取得 收入的稅務(wù)處理 ? 土地 10000平方米， 2023年 2月份取得土地使用證， 2023年度共建造 12幢商品房，建筑面積共 15000平方米， 2023年12月份，銷售 9000平方米，試問該企業(yè) 2023年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅多少元（該地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額為4元 /平方米） ? 分析： ? 2023年 111月份應(yīng)納稅 =10000 4 11/12= ? 2023年 12月份應(yīng)納稅額 =10000 4（ 1－ 9000/15000）/12= ? 2023年度應(yīng)納稅額 =+=38000元 ? 關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題 ? 對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 單獨(dú)建造的 地下建筑用 收入的稅務(wù)處理 ? 地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 （財(cái)稅【 2023】 24號(hào) ） ? 繳納期限： ? 自 2023年 1月 1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從 合同約定交付土地