【正文】 30條） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 中稅稅務代理有限公司 （六）合作建房的稅務處理（ 31號文第 3 3 37條） （ 1）合作建房及適用法律條款 合作他方 （非房地產(chǎn)企業(yè) 37條） 房地產(chǎn)企業(yè) 土地 資金 合作建房 組織形式 分配形式 組建法人公司 31條 不組建法人公司 36條 分配開發(fā)產(chǎn)品 分配項目利潤 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 中稅稅務代理有限公司 （ 2）條文規(guī)定 —— 組建法人公司 31條 分配開發(fā)產(chǎn)品 產(chǎn)品在該項土地上建造 土地成本確認時點 首次分出開發(fā)產(chǎn)品時 土地成本確認金額 分出 開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價 +相關稅費 +支付的補價 收到的補價 產(chǎn)品在其他土地上建造 土地成本確認時點 土地成本確認金額 在投資交易發(fā)生時 應付 開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價 +相關稅費 +支付的補價 收到的補價 將土地以股權形式投資 土地成本確認時點 土地成本確認金額 在投資交易發(fā)生時 應付 開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價 +相關稅費 +支付的補價 收到的補價 （六）合作建房的稅務處理（ 31號文第 3 3 37條） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 投資方投入土地同開發(fā)商合作建房 中稅稅務代理有限公司 （ 2）條文規(guī)定 —— 未組建法人公司 36條 分配項目利潤 應稅所得確認時點 應稅所得確認金額 首次分出開發(fā)產(chǎn)品時 先稅后分原則 分配開發(fā)產(chǎn)品 已結算計稅成本 計稅成本 投資額 計入當期應稅所得 未結算計稅成本 投資方的投資額視同銷售收入 ? 項目形成的利潤并入當期應稅所得繳納企業(yè)所得稅，不得稅前分配。 ? 其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 分配方法 （ 2）建筑面積法（第 2 30條） 中稅稅務代理有限公司 （ 3）直接成本法 （ 4）預算造價法 定義： 按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本 的比例，進行分配共同成本和不能分清成本對象的間接成本的方法。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 中稅稅務代理有限公司 一次性開發(fā) 已動工開發(fā)成本對象建筑面積 開發(fā)用地總建筑面積 分期開發(fā) 首先按“期內(nèi)成本對象建筑面積 /開發(fā)用地計劃建筑面積 ”的比例進行分配 然后再按“某一成本對象建筑面積 /期內(nèi)成本對象總建筑面積 ”的 比例進行分配 定義： 按 已動工開發(fā)成本對象建筑面積 占 開發(fā)用地總建筑面積 的比例，進行分配共同成本和不能分清成本對象的間接成本的方法。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及 項目營銷設施建造費 等 。 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。 年度納稅申報時，企業(yè)須出具該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告和稅務機關需要的其他相關資料。 ? 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5%。 —— 與收入直接相關原則 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 — 不得稅前扣除的項目 中稅稅務代理有限公司 完工開發(fā)產(chǎn)品 及時結算計稅成本，計算此前銷售收入（預售收入）的實際毛利額，將其實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入企業(yè)當年本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 （ 8）、企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構之間支付的租金和特許權使用費，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構之間支付的利息，不得扣除。 （ 6）、贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的各種非廣告性質支出。 —— 行政性罰款 （ 4）、罰金、罰款和被沒收財物的損失。 （ 2）、企業(yè)所得稅稅款。 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 — 母子公司間支付服務費的稅務處理 中稅稅務代理有限公司 如會員費、合理的會議費、差旅費、違約金、訴訟費用、銀行罰息、匯兌損失等，均準予扣除 。 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 中稅稅務代理有限公司 國稅發(fā) 〔 2022〕 86號文 子公司 作為費用稅前扣除 母公司 做收入申報營業(yè)稅 提供服務 簽訂服務合同 開具發(fā)票 遵循獨立 公平交易原則 向多個子公司提供服務 ,可分項簽訂合同 ,也可采取服務分攤協(xié)議方式 不再允許支付管理費 不再允許提取費用 向主管稅務機關提供與母公司簽訂的服務合同等材料。 實施條例 52條 財稅[2022]160號 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 公益性捐贈的扣除 （ 3）接受捐贈的主體必須規(guī)定的條件 (實施條例 52條和財稅 [2022]160號文第 4條 ) 中稅稅務代理有限公司 （ 4）取得加蓋就收捐贈單位蓋章的公益性捐贈票據(jù) （ 5）通過公益性群眾團體的公益事業(yè)捐贈支出也可扣除 (財稅 [2022]124號文 ) （ 6）上海世博會結束之前，向上海世博會的捐贈可以全額扣除，除此之外的捐贈只能按會計利潤的 12%以內(nèi)據(jù)實扣除(國稅函 [2022]202號 ) 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 公益性捐贈的扣除 中稅稅務代理有限公司 固定資產(chǎn)加速折舊政策 ——國稅發(fā) [2022]81號 可以加速折舊的固定資產(chǎn)范圍 （ 1）因技術進步，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快 （ 2）常年處于強震動、高腐蝕狀態(tài) 加速折舊的方法 （ 1）雙倍余額遞減法 （ 2）年數(shù)總和法 加速折舊只是前期折舊額加大，并不縮短固定資產(chǎn)的折舊年限！ 備案手續(xù) (1)固定資產(chǎn)的功能、預計使用年限短于 《 實施條例 》 規(guī)定計算折舊的最低年限的理由、證明資料及有關情況的說明； (2)被替代的舊固定資產(chǎn)的功能、使用及處置等情況的說明； (3)固定資產(chǎn)加速折舊擬采用的方法和折舊額的說明； (4)主管稅務機關要求報送的其他資料。 扣除條件：條例 51條 （ 1）通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門捐出 （ 2） 符合公益事業(yè)捐贈法關于公益事業(yè)捐贈的規(guī)定 1）救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體 和個人的活動； 2）教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)； 3）環(huán)境保護、社會公共設施建設； 4）促進社會發(fā)展和進步的其他社會公共和福利事業(yè)。 非因工作需要和國家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質的勞動保護支出，應界定為福利費支出 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 勞動保護費的扣除 中稅稅務代理有限公司 財稅 [2022]27號 自 2022年 1月 1日起，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內(nèi)的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除。 ? 政策要點 ① 勞動保護支出屬于非現(xiàn)金支出，必須取得正式發(fā)票。 為職工家庭投保的財產(chǎn)保險費不允許稅前扣除 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 財產(chǎn)保險費的扣除 中稅稅務代理有限公司 根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費 ,可以扣除 實施條例的規(guī)定： 47條 經(jīng)營租賃方式租入 租賃期限均勻扣除 融資租賃方式租入 按照規(guī)定構成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 租賃費的扣除 中稅稅務代理有限公司 ? 實施條例的規(guī)定： 48條 企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護支出，準予扣除 。 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除 中稅稅務代理有限公司 企業(yè)參加財產(chǎn)保險，按照規(guī)定繳納的保險費，準予扣除。 包括視同銷售收入 [國稅函 [2022]202號 ] 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除 中稅稅務代理有限公司 戶外廣告位租用費是租賃費還是廣告費？ 企業(yè)因業(yè)務推廣需要，與公交車、廣告牌等戶外廣告位所有者簽訂租賃協(xié)議，并根據(jù)宣傳內(nèi)容交由廣告公司制作廣告畫面，這些費用是按照經(jīng)營租賃費扣除，還是按照廣告費扣除？ 從費用發(fā)生的根源和性質上講，一般的經(jīng)營租賃側重于租賃物本身直接使用，廣告位的租賃中租賃物是廣告宣傳內(nèi)容的載體，租賃者不直接使用租賃物本身。 預售收入有地區(qū)差異需區(qū)別對待！ 國稅函 [2022]202號 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 業(yè)務招待費的扣除 中稅稅務代理有限公司 實施條例的規(guī)定： 44條 企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入 15%的部分，準予扣除； 超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。 ? 為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利 ，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、 ? 按照其他規(guī)定發(fā)生的 其他職工福利費 ，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。 國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。 商業(yè)目的 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 工資 中稅稅務代理有限公司 工資總額的組成 實際發(fā)放的工資總額。 原則 實際發(fā)生 與取得收入直接相關 不允許重復扣除 支出要合理： 內(nèi)容 成本 費用 稅金 損失 其他支出 ① 符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī) ② 必要和正常的支出 中稅稅務代理有限公司 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 （ 1）成本：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售成本 銷貨成本、業(yè)務支出以及其他耗費 ； （ 2）費用：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用， 已經(jīng)計入成本的有關費用除外； （ 3）稅金：企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的 增值稅 以外的各項稅金及其附加； （ 4）損失：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失； （ 5）其他支出：除成本、費用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動 有關的、合理的 支出。 實施條例 82— 84條 中稅稅務代理有限公司 關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定 《 關于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問題的通知 》 （財稅 [2022]69號） 第四條 2022年 1月 1日以后，居民企業(yè)之間分配屬于 2022年度及以前年度的累積未分配利潤而形成的股息、紅利等權益性投資收益，均應按照企業(yè)所得稅法第二十六條及實施條例第十七條、第八十三條的規(guī)定處理。不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足 12個月取得的投資收益。 企業(yè)所得稅法第 26條 企業(yè)的下列收入為免稅收入 中稅稅務代理有限公司 關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定 （ 1）國債利息收入：企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入 。 （ 3）在中國境內(nèi)設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益。 中稅稅務代理有限公司 關于免稅收入的一般規(guī)定 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)免稅收入的具體規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務處理中出現(xiàn)的問題 五、 收入總額中關于免稅收入的規(guī)定 中稅稅務代理有限公司 關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定 （ 1）、國債利息收入 ：企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。 —— 國稅發(fā) 〔 2022〕 31號 法律規(guī)定： (2)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加 ，作為不征稅收入處理 中稅稅務代理有限公司 實踐中稅務機關對企業(yè)取得的財政性資金的認定依據(jù)是，企業(yè)取得的資金必須是從財政專戶撥付取得的。 中稅稅務代理有限公司 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定 （ 1）不征稅收入中沒有對房地產(chǎn)企業(yè)做出特殊性的規(guī)定