【正文】 設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)的行為；不履行對(duì)售出的房屋實(shí)行保修義務(wù)的行為等等。此外，公有住房出售單位也可能作出不履行設(shè)立物業(yè)維修基金法定義務(wù)的義務(wù)?！　?3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為。　　(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為?！　?、售房單位的行政違法行為　　(1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為。指違反物業(yè)管理法規(guī)的作為義務(wù)規(guī)范而不作出法規(guī)所要求的行為。又如業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用房屋過程中，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途等，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處罰款。指違反物業(yè)合理法規(guī)的禁為義務(wù)規(guī)范而擅自作出的犯禁行為。對(duì)此類行為，由物業(yè)管理行政主管部門依法責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定?！　?、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為　　(1)決定違法行為。對(duì)此類行為，工商行政管理部門和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)依法采取措施予以懲處?！　?5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。指物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)或者違反忠實(shí)義務(wù)，不盡心盡力履行管理義務(wù)，致使物業(yè)管理制度不健全、管理混亂、對(duì)物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)不善的行為。對(duì)擅自作為行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)物價(jià)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其資質(zhì)證書，并可建議工商行政管理機(jī)關(guān)依法注銷其物業(yè)管理這一經(jīng)營項(xiàng)目。指物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)范或者違反物業(yè)委托管理服務(wù)合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為。對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)中的不正當(dāng)競爭行為，中標(biāo)無效，監(jiān)督檢查部門可以根據(jù)情節(jié)處以10000元以上200000元以下的罰款。例如在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，投標(biāo)者搞串通投標(biāo)、抬高標(biāo)價(jià)，或者投標(biāo)者和招標(biāo)者相互勾結(jié)，以排擠競爭對(duì)手的公平競爭?！　?2)不正當(dāng)競爭行為。前兩種情形，由物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)依法責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以罰款。指低資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)超越自身資質(zhì)能力等級(jí)從事高資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)才能受托管理的業(yè)務(wù)，使所管理物業(yè)與其所 持資質(zhì)證書等級(jí)不相符合的營業(yè)行為。指未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營業(yè)行為。指不具備從事物業(yè)管理的資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)。四、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任　　物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對(duì)人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報(bào)應(yīng)。當(dāng)事人的任何一個(gè)請(qǐng)求權(quán)滿足后，另一個(gè)請(qǐng)求權(quán)因此而終止?！边@條規(guī)定表明，在違約行為與侵權(quán)行為發(fā)生競合時(shí)，當(dāng)事人可選擇行使違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)或侵權(quán)責(zé)任請(qǐng)求權(quán)。中國《合同法》使責(zé)任競合有了普遍法律意義?！　?4)一種違約行為雖然只符合一種責(zé)任要件，但是，法律從保護(hù)受害人的利益出發(fā)，要求合同當(dāng)事人根據(jù)侵權(quán)行為制度提出請(qǐng)求或提起訴訟，或者將侵權(quán)行為責(zé)任納入合同責(zé)任的適用范圍。違約行為也可能造成侵權(quán)的后果，此謂“違約性的侵權(quán)行為”，如供電部門因違約中止供電，致用電對(duì)方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)和人身遭受損害?！　?2)在某些情況下，侵權(quán)行為直接構(gòu)成違約的原因，所謂“侵權(quán)性的違約行為”?！　∵`約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合主要發(fā)生在如下情形：　　(1)合同當(dāng)事人的違約行為，同時(shí)侵犯了法律規(guī)定的強(qiáng)行性義務(wù)，包括保護(hù)、照顧、通知、忠實(shí)等附隨義務(wù)或其他法定不作為義務(wù)。產(chǎn)生責(zé)任競合的原因是由于從不同角度針對(duì)某類社會(huì)行為關(guān)系作出的數(shù)個(gè)平行的法律規(guī)范發(fā)生競合，這使同一行為可能符合數(shù)個(gè)法律規(guī)范要求的條件，且這些規(guī)范均能夠適用，從而發(fā)生責(zé)任競合。從同一行為產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)角度看，則為請(qǐng)求權(quán)之競合。兩者在一般情況下不會(huì)發(fā)生競合，但在特殊情況下卻有可能競合。違約責(zé)任主要是財(cái)產(chǎn)責(zé)任，包括強(qiáng)制實(shí)際履行、支付違約金、賠償損失、價(jià)格制裁，僅有合同解除為非財(cái)產(chǎn)責(zé)任；侵權(quán)責(zé)任既包括財(cái)產(chǎn)責(zé)任(如賠償損失)，也包括非財(cái)產(chǎn)責(zé)任，如消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉。相對(duì)地說，免除違約責(zé)任的條款，較免除侵權(quán)責(zé)任的條款更易被法律所承認(rèn)?！　?9)免除條款的效力不同。時(shí)效在民法中是指一定的事實(shí)狀態(tài)經(jīng)過一定的時(shí)間導(dǎo)致一定民事法律后果(報(bào)應(yīng))的制度，包括取得時(shí)效和訴訟時(shí)效。按《合同法》第129 條規(guī)定因國際貨物買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭議提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的期限為4年?！　?8)訴訟時(shí)效不同。該法第25條還規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對(duì)級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。　　(7)訴訟管轄不同。按《民法通則》第117條和第119條規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任的賠償范圍原則上包括直接和間接損失，在侵害人格權(quán)時(shí)，按《民法通則》第120條規(guī)定，還可進(jìn)行精神損害賠償；不法行為造成他人死亡的，按《民法通則》第119條規(guī)定，賠償范圍還要擴(kuò)張至死者生前撫養(yǎng)的人必要的生活費(fèi)用等。違約責(zé)任的范圍或賠償損失額可由當(dāng)事人預(yù)先在合同中約定，如果沒有這種約定，依《合同法》的規(guī)定，賠償損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于受害人因違約而受的損失，一般包括直接損失和間接損失。在違約責(zé)任中，債務(wù)人的代理人，對(duì)于不履行債務(wù)有故意或過失時(shí)，債務(wù)人應(yīng)依自己的故意或過失，負(fù)同樣的責(zé)任。　　(5)對(duì)第三人的責(zé)任不同。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒有承擔(dān)此類合同責(zé)任的責(zé)任能力；在侵權(quán)行為關(guān)系主體中，無行為能力和限制行為能力的人同樣可以實(shí)施侵害房地產(chǎn)(物業(yè))所有權(quán)和人身權(quán)的行為，造成損害的，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用，不足部分，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。另外，一般情況下，只有存在損害后果才能構(gòu)成侵權(quán)行為，所引起的侵權(quán)責(zé)任也當(dāng)然以損害為構(gòu)成要件；違約行為不以損害為一般構(gòu)成要件，因此違約責(zé)任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責(zé)任、強(qiáng)制實(shí)際履行責(zé)任均不以損害為構(gòu)成要件。中國《合同法》規(guī)定的是無過錯(cuò)責(zé)任；而侵權(quán)行為一般是過錯(cuò)責(zé)任。違約行為所侵犯的是債權(quán)關(guān)系，即相對(duì)的權(quán)利，因此違約責(zé)任要保護(hù)的也是這種相對(duì)的債權(quán)及債關(guān)系；侵權(quán)行為是侵害所有權(quán)、人身權(quán)等絕對(duì)權(quán)利而發(fā)生的責(zé)任，因此侵權(quán)責(zé)任的目的是保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)的人身權(quán)等絕對(duì)性權(quán)利。違約責(zé)任是在雙方當(dāng)事人自己約定的合同基礎(chǔ)上發(fā)生的，所以違約的一方補(bǔ)償對(duì)方當(dāng)事人因此而造成的損失，實(shí)際上是他所承擔(dān)合同義務(wù)的繼續(xù)；侵權(quán)責(zé)任是法定的，侵權(quán)責(zé)任人違反的不是自己約定的義務(wù)，而是違反了法律的直接規(guī)定，當(dāng)造成損害時(shí)才發(fā)生法律責(zé)任。這直接影響到當(dāng)事人以何種訴由起訴及可能獲得的結(jié)果。這主要是指因違反《民法通則》第133條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系義務(wù)而引起的停止侵害、排除妨礙、賠償損失民事責(zé)任。在住宅小區(qū)內(nèi)，常發(fā)生孩童損壞公用設(shè)施、設(shè)備等行為，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)《民法通則》第133條規(guī)定，要求其監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾倒在綠化地或公共場所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復(fù)綠地原狀和清運(yùn)垃圾的費(fèi)用，應(yīng)由違章 傾倒垃圾者賠償或支付。《民法通則》第124條規(guī)定：“違反國家保護(hù)環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。《民法通則》第127條規(guī)定：“飼養(yǎng)的動(dòng)物造成他人損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人和管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；由于受害人的過錯(cuò)造成損害的，動(dòng)物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔(dān)民事責(zé)任；由于第三人的過錯(cuò)造成損 害的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！　?6)飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害的民事責(zé)任。一些業(yè)主或物業(yè)使用人常在陽臺(tái)上、窗戶沿?cái)[放 一些雜物或花盆，若不注意固定而發(fā)生脫落、墜落致人損害的，要負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任?！痹摲l規(guī)定的是一種過錯(cuò)推定原則，即物的所有人或管理人如舉不出證據(jù)證明自己沒有過錯(cuò)，就推定其有過錯(cuò) ，須依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。　　(5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ㄍ▌t》第125條規(guī)定：“在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。應(yīng)注意產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任即屬于一種無過錯(cuò)的嚴(yán)格責(zé)任，與屬于疏忽責(zé)任的服務(wù)責(zé)任不同，服務(wù)責(zé)任是有過錯(cuò)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)是未盡合理注意義務(wù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第16條第2項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。例如《民法通則》第122條的原則規(guī)定，中國《建筑法》第80條規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者賠償。如商品房在交付使用后，發(fā)生了部分墻體裂縫、倒塌、致人傷亡，用戶財(cái)產(chǎn)被損壞，該房屋的開發(fā)建設(shè)方和銷售方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任；如果物業(yè)管理公司將該房倒塌部分修復(fù)，但因維修質(zhì)量不合格又倒塌傷人損物的，則應(yīng)由公司承擔(dān)賠償責(zé)任?！　?3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。物業(yè)管理公司是企業(yè)法人，法人的活動(dòng)是通過其法定代表人和員工執(zhí)行職務(wù)(管理)的行為來實(shí)現(xiàn)的，他們的職務(wù)活動(dòng)也 就是法人的行為，法人對(duì)自己的法定代表人和其他工作人員執(zhí)行職務(wù)中超越權(quán)限(如濫用管理職權(quán))或違反法定義務(wù)(如玩忽職守)的侵權(quán)行為應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。例如，中國建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第25條規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門的危房鑒 定機(jī)構(gòu)在哪些情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。　　物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種：　　(1)國家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。同時(shí)具備損害事實(shí)和違法行為(造成損害的侵犯是違法的行為)、違法行為和害事實(shí)之間有因果關(guān)系、違法行為人有過錯(cuò)這四個(gè)構(gòu)成要件(條件)，就能發(fā)生一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任。侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。關(guān)于物業(yè)管理違約行為和違約責(zé)任的具體分析見本書第6章關(guān)于物業(yè)管理合同法制的專論。違約責(zé)任與合同責(zé)任不能混同，合同責(zé)任包括因合同而產(chǎn)生的各種責(zé)任，如因合同無效可能產(chǎn)生的行政責(zé)任，因合同詐騙而產(chǎn)生的刑事責(zé)任等。　　在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位，它實(shí)質(zhì)上是債務(wù)人所負(fù)合同債務(wù)的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是當(dāng)事人不履行或不正確履行合同債務(wù)的法律報(bào)應(yīng)，其目的在于督促當(dāng)事人遵守自己作出的承諾?！　∵`約責(zé)任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；二是可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。因此，掌握違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容、法理及二者的區(qū)別，是研究物業(yè)管理民事責(zé)任規(guī)范的重點(diǎn)。行政 訴訟法交*重復(fù)規(guī)定的考慮。補(bǔ)救性法律責(zé)任主要是賠償、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務(wù)等。法律責(zé)任的實(shí)施和制裁的實(shí)現(xiàn)都以強(qiáng)制為后盾，從這一點(diǎn)來說，強(qiáng)制又是使違法者承擔(dān)法律責(zé)任的最后手段。制裁就是懲戒、處罰，制裁實(shí)際上是一種對(duì)違法者的某種權(quán)利的合法損害或者使違法者承擔(dān)一項(xiàng)新的不利義務(wù)，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對(duì)人的違法行為構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任(江蘇省的規(guī)定中有此內(nèi)容)，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級(jí)主管部門或所在單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。它是制裁最為嚴(yán)厲的一種報(bào)應(yīng)。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同，但按承包等責(zé)權(quán)利相結(jié)合的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制追究違反經(jīng)濟(jì)責(zé)任制行為的責(zé)任時(shí)，帶有類似行政合同的責(zé)任追究方式特點(diǎn)。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。中國《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任，是指行政機(jī)關(guān)及其工作人員在實(shí)施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)，一般表現(xiàn)為給予直接責(zé)任人或單位主管負(fù)責(zé)人員行政處分；另一類稱行政違法責(zé)任，是指行政相對(duì)人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)。指公民或法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，權(quán)利人可請(qǐng)求行為人當(dāng)面承認(rèn)錯(cuò)誤，表示歉意，以保護(hù)其人格尊嚴(yán)。指公民或者法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，有權(quán)通過人民法院要求行為人以公開形式承認(rèn)過錯(cuò)，澄清事實(shí)，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復(fù)未受損害時(shí)社會(huì)對(duì)其品行、才能或信用的良好評(píng)價(jià)。指依 法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，違約方向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。指行為人以其財(cái)產(chǎn)填補(bǔ)受害人的損失。⑥修理、重作、更換。⑤恢復(fù)原狀。④返還財(cái)產(chǎn)。③消除危險(xiǎn)。②排除妨礙。承擔(dān)民事責(zé)任的方式，中國《民法通則》第134條規(guī)定了主要有10種形式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用：　?、偻Ｖ骨趾?。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。各種法律責(zé)任可以單獨(dú)發(fā)生，也可能與其他法律責(zé)任同時(shí)發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承擔(dān)一種法律責(zé)任，許多場合違法行為人要承擔(dān)兩種以上法律責(zé)任，即出現(xiàn)所謂“法律責(zé)任復(fù)合(或競合)”現(xiàn)象。按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。要使責(zé)任人真正不能逃避應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，關(guān)鍵是執(zhí)法機(jī)關(guān)的執(zhí)法到不到位，就此而言，完善法律責(zé)任制度就是完善執(zhí)法機(jī)制，這是法制建設(shè)的一項(xiàng)極其艱巨的任務(wù)。法律設(shè)定法律責(zé)任的目的是直接顯示國家強(qiáng)制力量的存在和威力，使被破壞而失衡了的原有合法權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)平衡，從而保障有關(guān)法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和有效地維護(hù)社會(huì)法律秩序。法律責(zé)任具體種類很多，但都有一個(gè)共同特點(diǎn)即具有必為性：責(zé)任人必須按法律責(zé)任確定的特殊義務(wù)內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法律責(zé)任承擔(dān)者，也必須履行去死的特殊受罰