【正文】 設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)的行為；不履行對售出的房屋實行保修義務(wù)的行為等等。此外，公有住房出售單位也可能作出不履行設(shè)立物業(yè)維修基金法定義務(wù)的義務(wù)?！　?3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為。　　(2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為?！　?、售房單位的行政違法行為　　(1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為。指違反物業(yè)管理法規(guī)的作為義務(wù)規(guī)范而不作出法規(guī)所要求的行為。又如業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用房屋過程中，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途等，物業(yè)管理行政主管機關(guān)和有關(guān)行政部門應(yīng)當責令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處罰款。指違反物業(yè)合理法規(guī)的禁為義務(wù)規(guī)范而擅自作出的犯禁行為。對此類行為，由物業(yè)管理行政主管部門依法責令其限期改正或者撤銷其決定?！　?、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人的行政違法行為　　(1)決定違法行為。對此類行為，工商行政管理部門和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)依法采取措施予以懲處。　　(5)損害消費者合法權(quán)益的行為。指物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)或者違反忠實義務(wù)，不盡心盡力履行管理義務(wù)，致使物業(yè)管理制度不健全、管理混亂、對物業(yè)管理和維修養(yǎng)護不善的行為。對擅自作為行為，物業(yè)管理行政主管機關(guān)和有關(guān)物價等行政管理部門應(yīng)當責令其限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書，并可建議工商行政管理機關(guān)依法注銷其物業(yè)管理這一經(jīng)營項目。指物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)范或者違反物業(yè)委托管理服務(wù)合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為。對招投標活動中的不正當競爭行為，中標無效，監(jiān)督檢查部門可以根據(jù)情節(jié)處以10000元以上200000元以下的罰款。例如在物業(yè)管理招投標過程中，投標者搞串通投標、抬高標價，或者投標者和招標者相互勾結(jié)，以排擠競爭對手的公平競爭?！　?2)不正當競爭行為。前兩種情形，由物業(yè)管理行政主管機關(guān)依法責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以罰款。指低資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)超越自身資質(zhì)能力等級從事高資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)才能受托管理的業(yè)務(wù)，使所管理物業(yè)與其所 持資質(zhì)證書等級不相符合的營業(yè)行為。指未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營業(yè)行為。指不具備從事物業(yè)管理的資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。四、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責任　　物業(yè)管理行政違法行為的法律責任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當依法承受的不利性法律報應(yīng)。當事人的任何一個請求權(quán)滿足后，另一個請求權(quán)因此而終止?！边@條規(guī)定表明，在違約行為與侵權(quán)行為發(fā)生競合時，當事人可選擇行使違約責任請求權(quán)或侵權(quán)責任請求權(quán)。中國《合同法》使責任競合有了普遍法律意義?！　?4)一種違約行為雖然只符合一種責任要件，但是，法律從保護受害人的利益出發(fā)，要求合同當事人根據(jù)侵權(quán)行為制度提出請求或提起訴訟，或者將侵權(quán)行為責任納入合同責任的適用范圍。違約行為也可能造成侵權(quán)的后果，此謂“違約性的侵權(quán)行為”，如供電部門因違約中止供電，致用電對方當事人財產(chǎn)和人身遭受損害?！　?2)在某些情況下，侵權(quán)行為直接構(gòu)成違約的原因，所謂“侵權(quán)性的違約行為”。　　違約責任與侵權(quán)責任的競合主要發(fā)生在如下情形：　　(1)合同當事人的違約行為，同時侵犯了法律規(guī)定的強行性義務(wù)，包括保護、照顧、通知、忠實等附隨義務(wù)或其他法定不作為義務(wù)。產(chǎn)生責任競合的原因是由于從不同角度針對某類社會行為關(guān)系作出的數(shù)個平行的法律規(guī)范發(fā)生競合，這使同一行為可能符合數(shù)個法律規(guī)范要求的條件，且這些規(guī)范均能夠適用，從而發(fā)生責任競合。從同一行為產(chǎn)生的請求權(quán)角度看，則為請求權(quán)之競合。兩者在一般情況下不會發(fā)生競合，但在特殊情況下卻有可能競合。違約責任主要是財產(chǎn)責任，包括強制實際履行、支付違約金、賠償損失、價格制裁，僅有合同解除為非財產(chǎn)責任；侵權(quán)責任既包括財產(chǎn)責任(如賠償損失)，也包括非財產(chǎn)責任，如消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉。相對地說，免除違約責任的條款，較免除侵權(quán)責任的條款更易被法律所承認。　　(9)免除條款的效力不同。時效在民法中是指一定的事實狀態(tài)經(jīng)過一定的時間導(dǎo)致一定民事法律后果(報應(yīng))的制度，包括取得時效和訴訟時效。按《合同法》第129 條規(guī)定因國際貨物買賣合同和技術(shù)進出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的期限為4年。　　(8)訴訟時效不同。該法第25條還規(guī)定，合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定?！　?7)訴訟管轄不同。按《民法通則》第117條和第119條規(guī)定，侵權(quán)責任的賠償范圍原則上包括直接和間接損失，在侵害人格權(quán)時，按《民法通則》第120條規(guī)定，還可進行精神損害賠償；不法行為造成他人死亡的，按《民法通則》第119條規(guī)定，賠償范圍還要擴張至死者生前撫養(yǎng)的人必要的生活費用等。違約責任的范圍或賠償損失額可由當事人預(yù)先在合同中約定，如果沒有這種約定，依《合同法》的規(guī)定，賠償損失額應(yīng)當相當于受害人因違約而受的損失，一般包括直接損失和間接損失。在違約責任中，債務(wù)人的代理人，對于不履行債務(wù)有故意或過失時，債務(wù)人應(yīng)依自己的故意或過失，負同樣的責任?！　?5)對第三人的責任不同。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒有承擔此類合同責任的責任能力；在侵權(quán)行為關(guān)系主體中，無行為能力和限制行為能力的人同樣可以實施侵害房地產(chǎn)(物業(yè))所有權(quán)和人身權(quán)的行為，造成損害的，也應(yīng)承擔責任，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用，不足部分，由監(jiān)護人適當賠償，但單位擔任監(jiān)護人的除外。另外，一般情況下，只有存在損害后果才能構(gòu)成侵權(quán)行為，所引起的侵權(quán)責任也當然以損害為構(gòu)成要件；違約行為不以損害為一般構(gòu)成要件，因此違約責任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責任、強制實際履行責任均不以損害為構(gòu)成要件。中國《合同法》規(guī)定的是無過錯責任；而侵權(quán)行為一般是過錯責任。違約行為所侵犯的是債權(quán)關(guān)系，即相對的權(quán)利，因此違約責任要保護的也是這種相對的債權(quán)及債關(guān)系；侵權(quán)行為是侵害所有權(quán)、人身權(quán)等絕對權(quán)利而發(fā)生的責任，因此侵權(quán)責任的目的是保護財產(chǎn)所有權(quán)和與經(jīng)濟利益有關(guān)的人身權(quán)等絕對性權(quán)利。違約責任是在雙方當事人自己約定的合同基礎(chǔ)上發(fā)生的，所以違約的一方補償對方當事人因此而造成的損失，實際上是他所承擔合同義務(wù)的繼續(xù)；侵權(quán)責任是法定的，侵權(quán)責任人違反的不是自己約定的義務(wù)，而是違反了法律的直接規(guī)定，當造成損害時才發(fā)生法律責任。這直接影響到當事人以何種訴由起訴及可能獲得的結(jié)果。這主要是指因違反《民法通則》第133條規(guī)定的不動產(chǎn)相鄰關(guān)系義務(wù)而引起的停止侵害、排除妨礙、賠償損失民事責任。在住宅小區(qū)內(nèi)，常發(fā)生孩童損壞公用設(shè)施、設(shè)備等行為，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)《民法通則》第133條規(guī)定，要求其監(jiān)護人承擔民事賠償責任。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾倒在綠化地或公共場所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復(fù)綠地原狀和清運垃圾的費用，應(yīng)由違章 傾倒垃圾者賠償或支付?！睹穹ㄍ▌t》第124條規(guī)定：“違反國家保護環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當依法承擔民事責任?！睹穹ㄍ▌t》第127條規(guī)定：“飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人和管理人應(yīng)當承擔民事責任；由于受害人的過錯造成損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔民事責任；由于第三人的過錯造成損 害的，第三人應(yīng)當承擔民事責任。　　(6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責任。一些業(yè)主或物業(yè)使用人常在陽臺上、窗戶沿擺放 一些雜物或花盆，若不注意固定而發(fā)生脫落、墜落致人損害的，要負擔賠償責任。”該法條規(guī)定的是一種過錯推定原則，即物的所有人或管理人如舉不出證據(jù)證明自己沒有過錯，就推定其有過錯 ，須依法承擔相應(yīng)的民事責任?！　?5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責任?！睹穹ㄍ▌t》第125條規(guī)定：“在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當承擔民事責任。應(yīng)注意產(chǎn)品質(zhì)量責任即屬于一種無過錯的嚴格責任，與屬于疏忽責任的服務(wù)責任不同，服務(wù)責任是有過錯責任，承擔責任的基礎(chǔ)是未盡合理注意義務(wù)。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第16條第2項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。例如《民法通則》第122條的原則規(guī)定，中國《建筑法》第80條規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責任者賠償。如商品房在交付使用后，發(fā)生了部分墻體裂縫、倒塌、致人傷亡，用戶財產(chǎn)被損壞，該房屋的開發(fā)建設(shè)方和銷售方應(yīng)當承擔賠償損失的民事責任；如果物業(yè)管理公司將該房倒塌部分修復(fù)，但因維修質(zhì)量不合格又倒塌傷人損物的，則應(yīng)由公司承擔賠償責任?！　?3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責任。物業(yè)管理公司是企業(yè)法人，法人的活動是通過其法定代表人和員工執(zhí)行職務(wù)(管理)的行為來實現(xiàn)的，他們的職務(wù)活動也 就是法人的行為，法人對自己的法定代表人和其他工作人員執(zhí)行職務(wù)中超越權(quán)限(如濫用管理職權(quán))或違反法定義務(wù)(如玩忽職守)的侵權(quán)行為應(yīng)依法承擔民事責任。例如，中國建設(shè)部《城市危險房屋管理規(guī)定》第25條規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門的危房鑒 定機構(gòu)在哪些情況下應(yīng)承擔民事責任。　　物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責任主要有下列幾種：　　(1)國家機關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責任。同時具備損害事實和違法行為(造成損害的侵犯是違法的行為)、違法行為和害事實之間有因果關(guān)系、違法行為人有過錯這四個構(gòu)成要件(條件)，就能發(fā)生一般侵權(quán)行為的民事責任。侵權(quán)責任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報應(yīng)。關(guān)于物業(yè)管理違約行為和違約責任的具體分析見本書第6章關(guān)于物業(yè)管理合同法制的專論。違約責任與合同責任不能混同，合同責任包括因合同而產(chǎn)生的各種責任，如因合同無效可能產(chǎn)生的行政責任，因合同詐騙而產(chǎn)生的刑事責任等?！　≡诤贤I(lǐng)域，違約責任居于核心地位，它實質(zhì)上是債務(wù)人所負合同債務(wù)的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是當事人不履行或不正確履行合同債務(wù)的法律報應(yīng)，其目的在于督促當事人遵守自己作出的承諾?！　∵`約責任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當事人一定經(jīng)濟利益而產(chǎn)生的財產(chǎn)責任；二是可由當事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。因此，掌握違約責任和侵權(quán)責任的內(nèi)容、法理及二者的區(qū)別，是研究物業(yè)管理民事責任規(guī)范的重點。行政 訴訟法交*重復(fù)規(guī)定的考慮。補救性法律責任主要是賠償、恢復(fù)原狀、返還財產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務(wù)等。法律責任的實施和制裁的實現(xiàn)都以強制為后盾，從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最后手段。制裁就是懲戒、處罰，制裁實際上是一種對違法者的某種權(quán)利的合法損害或者使違法者承擔一項新的不利義務(wù)，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對人的違法行為構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任(江蘇省的規(guī)定中有此內(nèi)容)，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級主管部門或所在單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。它是制裁最為嚴厲的一種報應(yīng)。由于經(jīng)濟法律關(guān)系實際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔責任的方式基本相同，但按承包等責權(quán)利相結(jié)合的經(jīng)濟責任制追究違反經(jīng)濟責任制行為的責任時，帶有類似行政合同的責任追究方式特點。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施。指國家機關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。中國《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任，是指行政機關(guān)及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應(yīng)承擔的不利法律報應(yīng)，一般表現(xiàn)為給予直接責任人或單位主管負責人員行政處分；另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔的不利法律報應(yīng)。指公民或法人的人格權(quán)受到不法侵害時，權(quán)利人可請求行為人當面承認錯誤，表示歉意，以保護其人格尊嚴。指公民或者法人的人格權(quán)受到不法侵害時，有權(quán)通過人民法院要求行為人以公開形式承認過錯，澄清事實，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復(fù)未受損害時社會對其品行、才能或信用的良好評價。指依 法律規(guī)定或當事人約定，違約方向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。指行為人以其財產(chǎn)填補受害人的損失。⑥修理、重作、更換。⑤恢復(fù)原狀。④返還財產(chǎn)。③消除危險。②排除妨礙。承擔民事責任的方式，中國《民法通則》第134條規(guī)定了主要有10種形式，可以單獨適用，也可以合并適用：　　①停止侵害。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是它主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責任，而且民事責任的內(nèi)容可以由當事人自行約定。各種法律責任可以單獨發(fā)生，也可能與其他法律責任同時發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承擔一種法律責任，許多場合違法行為人要承擔兩種以上法律責任，即出現(xiàn)所謂“法律責任復(fù)合(或競合)”現(xiàn)象。按法律責任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責任、經(jīng)濟法律責任、行政法律責任、刑事法律責任四類。要使責任人真正不能逃避應(yīng)承擔的法律責任，關(guān)鍵是執(zhí)法機關(guān)的執(zhí)法到不到位，就此而言，完善法律責任制度就是完善執(zhí)法機制，這是法制建設(shè)的一項極其艱巨的任務(wù)。法律設(shè)定法律責任的目的是直接顯示國家強制力量的存在和威力，使被破壞而失衡了的原有合法權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)平衡，從而保障有關(guān)法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和有效地維護社會法律秩序。法律責任具體種類很多，但都有一個共同特點即具有必為性：責任人必須按法律責任確定的特殊義務(wù)內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法律責任承擔者，也必須履行去死的特殊受罰