【正文】 束、組控物業(yè)管理 關系和活動最直接的基本性方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點，又是歸結點。而法律關系卻是具體的。它作為法律模式(一種法律關系形式)，從始至終規(guī)范著被物業(yè)管理法律調整的物業(yè)管理社會關系，使之符合法 規(guī)的規(guī)定。它主要包括：物業(yè)管理法律關系的一般闡述；物業(yè)管理法律關系特定境位中主體、客體(標的)和內容(權利義務)三要素的論析；能夠引起物業(yè)管理法律關系產(chǎn)生存在、變更和終止(消滅)事實的說明。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關系當事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關系。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務質量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。在《城市新建住宅小區(qū)管 理辦法》第7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會的義務中，就有對物業(yè)管理公司的管理工作進行 檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督之明文規(guī)定?！　∥覈膹V義法律監(jiān)督結構可分為三大類九個要素：①執(zhí)政黨的監(jiān)督；②國家監(jiān)督，其中包括權力機關的監(jiān)督、行政機關的監(jiān)督、檢察機關的監(jiān)督和審判機關的監(jiān)督；③社會監(jiān)督，其中包括民主黨派的監(jiān)督、社會團體的監(jiān)督、社會輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督?！　?4)物業(yè)管理法律監(jiān)督　　法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權的法定國家機關實行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障法制的實現(xiàn)，依據(jù)客觀事實和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進行的監(jiān)察和督促活動。守法或違法的心理機制即對法律的認識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調狀況，也直接影響著人們的守法程度。這是一種主動、全面、值得大力提倡的守法模式。②積極守法模式。在現(xiàn)實生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權利，因而不能自覺地享用和維護這些權利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權利；有些人知道并愿意享用自己的法律權利，但由于自身素質能力的限制，卻不會合理、有效地行使這些權利?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式：①消極守法模式。物業(yè)管理法規(guī)的遵守，是指受物業(yè)管理法規(guī)約束的自然人和社會組織在該法規(guī)允許的范圍內自由活動，依照該法規(guī)規(guī)定享用法律權利和履行法律義務的行為。此外，還應注意特別法適用優(yōu)先于一般法、法院對行政規(guī)章是“參照”適用等適用法律的具體規(guī)則。準確是指在適用法規(guī)時要做到事實準確、是非清楚、證據(jù)充分確實，對案件定性要準確，調解要合理，處罰要得當；合法是指司法機關在處理案件時要做到嚴格依法辦事，不僅對案件的定性和處理要符合實體法，而且要嚴格依照法定程序進行辦案，合法辦案是準確用法的核心；及時是指辦案的效率原則，在準確、合法的前提下提高辦案效率，及時辦案、及時結案、高效率辦案是準確用法的重要條件。對事實認識錯誤必然導致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。用法大體上可分為準確認定事實、選擇恰當規(guī)范、作出適用法律的適宜決定三個階段。法律適用是以法律責任方式來阻塞違法或犯罪渠道，推動法律的正常實施。法律適用具有嚴格的程序性、司法的強制性、被動性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請求為前提)。law)亦稱“司法”，是指司法機關及其工作人員依照法定職權和程序，運用法律規(guī)范審理案件的專門活動。of　　(2)物業(yè)管理的法律適用　　法律適用appliance　　區(qū)縣(自治縣、縣級市)級物業(yè)管理的歸口主管機關的主要職責除上述第①、⑥、⑦、⑧項外，還應履行三項職責：指導組建業(yè)主委員會，并實施登記備案管理；對物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的簽訂、中止、變更、終止進行備案管理；受理對違反物業(yè)管理法規(guī)行為的投訴?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管 理的行政主管部門?！吨貞c市物業(yè)管理辦法》第5條第1款規(guī)定：市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作。各地的地方性物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章在歸口主管機關的規(guī)定方面不盡一致，這與各地方政府的房地產(chǎn)管理部門設置和職責劃分存在差別有關?！　∥飿I(yè)管理的行政執(zhí)法機關，可分為歸口主管機關和分工管理機關兩類?！　?1)物業(yè)管理的行政執(zhí)法體制　　物業(yè)管理的行政執(zhí)法是指行政機關及其公職人員在法定職權范圍內，依法對物業(yè)管理行政事務進行組織和管理的專門活動。物業(yè)管理法規(guī)的實施和監(jiān)督體制　　物業(yè)管理法規(guī)的實施包括行政機關執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)活動、司法機關適用物業(yè)管理法規(guī)活動和社會各級層主體遵守物業(yè)管理法規(guī)活動三個方面。 　　(6)立法解釋、司法解釋 　　立法機關、行政機關對自己所制定的規(guī)范性文件中涉及物業(yè)管理內容的規(guī)定所作出的立法解釋、行政解釋，以及最高人民法院發(fā)布的對地方各級人民法院有約束力的指導性文件和關于某些具體案件適用法律的批復中與物業(yè)管理相關的司法解釋，都是有權解釋，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。至1999年底，全國各地方均已出臺了物業(yè)管理地方性法規(guī)或地方政府的行政規(guī)章。 　　(5)地方性法規(guī) 　　地方省、直轄市、經(jīng)國務院確定的較大城市和經(jīng)濟特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權制定自治條例和單行條例。此外，國務院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有規(guī)范性內容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。行政法規(guī)的效力次于法律。 　　(3)行政法規(guī) 　　由國務院制定、批準和發(fā)布。法律的效力僅次于憲法。憲法中有關土地公有、土地使用權轉讓、保護公民的房屋和其他合法財產(chǎn)權以及社會主義的公共財產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國家保護和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護公共財產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會公德，公民在行使自由和權利時不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動必須遵循的憲法性準則，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。中國現(xiàn)行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權為核心，兩級(中央和省)并重、多類結合的立法體制。物業(yè)管理立法是指由法定的國家機關依據(jù)一定程序，運用一定技術所進行的制定、認可、修改、補充和廢止用以組控物業(yè)管理社會關系的，具有普遍性的法律規(guī)范及其系統(tǒng)文件的活動。 　　我國物業(yè)管理法制應當是體現(xiàn)法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設的基本方針可以概括為48個字：民主法務、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必糾、用法必準、司法必公、督法有力、守法自覺。作為現(xiàn)代一種治國方略和政治原則的“法治”，其內容要求可以概括表述為：國家政權機關應在充分民主的基礎上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權力，以法律確認和保障公民的民主權利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務，管理經(jīng)濟文化事業(yè)，管理社會事務，使國家各項工作都依法進行，使政權各類各級機關及其工作人員同公民、社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務并承受自己行為的法律后果或報應，由法定機關監(jiān)督法律的實施，用法律手段促進國家機關特別是政府有效地維護法律秩序，防止和制止行政權等國家權力的濫用，反對不平等的特權和專制“人治”，尊重和保護人權，保障人民依法享有廣泛的權利和法未禁限的自由，從而保證人民應有的社會、經(jīng)濟和政治生活的條件，最大限度地實現(xiàn)人民的利益要求、社會正義和國家長治久安。中國物業(yè)管理法制具有中國特色，受制于國家的整體法制，主要包括立法、法的實施和法律監(jiān)督三方面法律制度。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權人對物業(yè)管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟管理事務中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。　　物業(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設計中認真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務單位的意見，預先完善物業(yè)的配套設施和預留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗 收權，從而保障物業(yè)管理良性運行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自境位、權利、義務和責任關系，鼓勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《物業(yè)管理服務委托合同》、《業(yè)主公約》及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強歸口主要管理 部門的行政指導和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實 施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場及其第三級消費環(huán)節(jié)市場——物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和將中國城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項預 測相加，可知21世紀的前20年，～，后30年每年需建住房 ～。在物業(yè)管理法規(guī)實施的促進下，物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年就成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”反映了這一趨向?！　?2)促使物業(yè)管理行業(yè)的形成和發(fā)展，促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，維護房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場秩序。　　我們可以將物業(yè)管理的主要中國特色概括為48個字：產(chǎn)權明晰，約治為軸，建管銜接，統(tǒng)一管理，民主決策，科技保障，市場運作，行為規(guī)范，服務全面，競爭擇汰，政府扶持，多方協(xié)作，文明共建，效益綜合。傳統(tǒng)的房屋管理是實行計劃經(jīng)濟體制的結果，雖然它反映了特定歷史時期中國房地產(chǎn)管理體制的特點，但這不是真正反映社會主義優(yōu)越性的成果，而是對社會主義初級階段國情估計失誤而人為壓抑商品經(jīng)濟發(fā)展和盲目追求公有化的產(chǎn)物。物業(yè)管理的“全方位性”，不僅體現(xiàn)在對房屋、設備、設施、場地、空間和環(huán)境等物業(yè)實行全方位的經(jīng)營管理，而且表現(xiàn)為對人即對業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質和精神需求而提供系列化的多種便民性服務，表現(xiàn)為積極配合政府推進社會主義物質文明建設、精神文明建設、制度文明建設、生態(tài)文明建設的落實行動。傳統(tǒng)的房屋管理以“收租養(yǎng)房”為主要內容，缺乏“造血功能”，而低租金的住房福利制度使租金收入與養(yǎng)房所需費用標準差距太大，無法維持房屋的簡單再生產(chǎn)，需要政府給予大量財政補貼，更不可能將改善美化人民居住環(huán)境擺上工作日程。物業(yè)管理一方面增強了業(yè)主自主自治權，業(yè)主通過市場競爭和價格等機制選聘物業(yè)管理企業(yè)，也有權解聘辭退業(yè)績差的原聘物業(yè)管理企業(yè)，同時體現(xiàn)了市場經(jīng)濟等價有償原則和滿足有支付能力需求原則，業(yè)主應按質依約定支付物業(yè)管理服務報酬；另一方面確保了物業(yè)管理當事人民事法律關系地位的平等，業(yè)主或業(yè)主團體與物業(yè)管理企業(yè)，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過委托管理服務合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權利、義務和責任，作為實施專業(yè)化物業(yè)管理的主 要依據(jù)，這種合同具有法律效力，其履行有國家法制予以保障。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質條件且依《公司法》成立的 物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機構、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術和服務技術，從而能夠承擔起對科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護，和對社會生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質周到服務之任務。　?、趯I(yè)化的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理的“社會化”特點是相對于傳統(tǒng)房屋的管理“國家化”特征而言的。傳統(tǒng)的房屋管理是與計劃經(jīng)濟體制相配套的，由政府和各行政部門、企事業(yè)單位按城市公有的各產(chǎn)業(yè)房屋和職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管原則，采用行政手段，直接地進行行政福利型的封閉式管理，政企不分，行政干預色彩濃厚。從1980年以來在中國大陸逐漸展開的物業(yè)管理事業(yè)，以其自身優(yōu)點和符合中國改革趨勢的 優(yōu)勢，獲得了社會各界和國家的肯定，并在1994年及以后通過國家建設部的行政規(guī)章和地方性法規(guī)、政府規(guī)章確立了其正式法律境位，納入了法制化軌道，在法律手段的促進和保障下，逐漸形成了在全國范圍內取代傳統(tǒng)房屋管理、鞏固房改成果、改善城市管理體制的，具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制?！　?978年開始的中國改革事業(yè)，在經(jīng)濟體制方面經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟體制到有計劃商品經(jīng)濟體制再到1993年以后社會主義市場經(jīng)濟體制建設的轉軌過程，在政治體制方面經(jīng)歷了由“黨治”加“人治”模式到1996年以后“黨導”(中國共產(chǎn)黨領導)加“法治”模式推行的轉軌過程。　　物業(yè)管理法規(guī)的作用有兩層含義：一是指物業(yè)管理法規(guī)的功能發(fā)揮而在社會中的影響效果顯示，亦就是說，與物業(yè)管理法規(guī)的功能分類一樣，該類法規(guī)的作用表現(xiàn)為組合、轄治、調整、指引、評價、教育六個方面；二是指物業(yè)管理法規(guī)及其具體規(guī)范對所組控的社會物業(yè)管理整體關系和物業(yè)管理諸種關系中的某項具體社會關系的規(guī)范化適宜程度，而導致的對物業(yè)管理事業(yè)整體和局部所起到的促進性、限制性、破壞性的正面或負面影響。⑥教育功能。⑤評價功能。④指引功能。指根據(jù)物 業(yè)管理社會關系隨社會生產(chǎn)力和社會生活力發(fā)展而變化的情況，用法來調節(jié)和整頓已變化了的物業(yè)管理社會關系網(wǎng)絡，側重于將正在形成中的某種物業(yè)管理新型社會關系及時納入轄治 范圍和改良物業(yè)管理具體制度，平衡與物業(yè)管理相關各方主體間的利益矛盾關系，以緩解物業(yè)管理方面的社會沖突力對現(xiàn)存物業(yè)管理社會秩序的壓力。指對組合后的物業(yè)管理社會關系，依法實施管轄和根據(jù)實際需要進行治理，側重于對合法的物業(yè)管理行為予以保護和對違法的物業(yè)管理行為作出處理和