【正文】 這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對立沖突?！　?2)中國現(xiàn)階段尚處于社會主義社會的初級階段，實現(xiàn)現(xiàn)代化事業(yè)是初級階段社會主義建設事業(yè)的主干事業(yè)，改革既是促進社會主義建設事業(yè)的必要手段和條件，又是社會主義建設事業(yè)本身的有機組成部分之一，是對中國各種社會關系制度的自覺調(diào)整、建設和完善。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能：①組合功能。③調(diào)整功能。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們在物業(yè)管理活動及關系中，可以進入何種法律境位，可以怎樣行為，應當怎樣行為和不得怎樣行為，側重于為物業(yè)管理的當事人或介入者指導行為標準和規(guī)則。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國家意志化的社會意識存在形式，其實施于全社會勢必會影響人們對物業(yè)管理的思想意識和情感，啟發(fā)人們對物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性。與此革命性轉變相適應，中國城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉入為社會主義市場經(jīng)濟、社會生產(chǎn)力發(fā)展、社會生活力提高服務和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道。物業(yè)管理使房屋管 理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產(chǎn)管理部門統(tǒng)管軌道，而由業(yè)主通過自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理相結合方式實現(xiàn)了房屋等物業(yè)的管理社會化，建立起國家法規(guī)組控、政府行政指導監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務只局限在收取低房租、簡單維護房屋和不復雜的附屬設備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應改革開放后科技進步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會生活力提高對生活環(huán)境質(zhì)量要求嚴格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項目這種新形勢，并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制 改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎轉為市場，最終也必將通過轉制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理是一種以市場為運行基礎，以需求為運行動能，以合同為運行紐帶，以法制為運行保障的新型運行機制。物業(yè)管理是實行企業(yè)化經(jīng)營，企業(yè)通過向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會提供全方位有償服務來營建和維持“造血功能”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補貼包袱。物業(yè)管理在中國大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機遇而逐步發(fā)展的，但從一開始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國國情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢的優(yōu)點，這些優(yōu)點經(jīng)過發(fā)展充實并在1994年以后得到國家 物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來的物業(yè)管理中國特色?！　∥飿I(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結構分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。僅新建成住宅，每年至少需要2萬人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會提 供了大量的專業(yè)化勞務就業(yè)機會。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟和社會生產(chǎn)力物業(yè)管理法制概念和基本要求 　　“法制”概念是一個多義詞：①是作為法律制度的簡稱，與政治制度、經(jīng)濟制度、文化制度等相對應；②是指執(zhí)政集團按照民主和守法原則，把國家事務制度化、法律化，并嚴格依法進行社會管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系；④是指一個國家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。 　　根據(jù)中國共產(chǎn)黨十五大報告提出的依法治國綱領和全國人民共同愿望，1996年3月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了“依法治國，建立社會主義法治國家”的指導方針和奮斗目標，“法治”原則從此成為我國法制的根本性原則。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制 　　立法是物業(yè)管理法制建設的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應有“良法”可依。與此相適應，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 　　(1)憲法 　　是國家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。目前我國尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護法》和正在研討擬定的《物權法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。 　　(4)國務院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 　　國務院所屬各部、委有權根據(jù)法律和國務院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。此外，地方各級人民代表大會有權發(fā)布決議，縣級以上地方各級人民政府有權發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。 　　憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權解釋各級人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機組成物業(yè)管理法規(guī)體系。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡稱，是國家機關的一種職權，對于行使職權的機關而言，這種權力既是一種權利，又是一種必須履行的義務?！　±?，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！　∈屑壱陨衔飿I(yè)管理的歸口主管機關的主要職責是：①貫徹執(zhí)行國家和本地方有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理機制的建立和健全；③負責物 業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作；④負責組織物業(yè)管理人員的上崗培訓；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費標準的工作；⑦監(jiān)督、指導物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對違法行為依法實施處罰。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時，由專門機關(人民法院)以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關法律對案件當事人各方(民事、經(jīng)濟、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為?！　栏駡?zhí)行法律、正確適用法律是依法治國的中心環(huán)節(jié)，用法必準是對執(zhí)法和司法的共同要求。　　我國物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準確、合法、及時?！　?3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守　　法的遵守簡稱守法。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務，卻沒有充分享用自己的合法權利。指人們既能嚴格履行自己的法律義務，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權利。切實加強對物業(yè)管理法律當事人的法律意識、權利意識和公民意識的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對物業(yè)管理法規(guī)的充分認識和認同的良好態(tài)度，會極大地促進人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護物業(yè)管理法律秩序。物業(yè)管理法律監(jiān)督結構也包括上述三大類九個要素，只是在社會團體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費者協(xié)會的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。物業(yè)管理法律關系概述　　一、研究物業(yè)管理法律關系的意義　　物業(yè)管理法律關系是指物業(yè)管理法規(guī)實際組控物業(yè)管理社會關系和社會行為時所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權利、義務關系。　　物業(yè)管理法律關系在中國大陸是隨著改革開放后房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于1981年開始起步推進而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關系，對其進行研究具有十分重要的意義：　　、調(diào)整物業(yè)管理社會關系的產(chǎn)物(結果)，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟權利義務為主要內(nèi)容的社會關系，是用來直接規(guī)范現(xiàn)實物業(yè)管理關系，使該關系在法律軌道上運行的根本手段和法律模式。物業(yè)管理法律關系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對象的社會關系實際上只是一個關系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會關系是以物業(yè)管理法律關系出現(xiàn)的。　　，物業(yè)管理法規(guī)是通過物業(yè)管理法律關系實現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會關系的目的。因此，研究物業(yè)管理法律關系，有利于通過完善立法、嚴格執(zhí)法、加強司法、采用促進自覺守法綜合措施等方式辦法，來有針對性地解決中國現(xiàn)實改革和發(fā)展過程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應。由于變動原因本 身屬于法律事實問題，并不是法律關系本身的構成因素，因此，我們采用三要素說，但是同時強調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。　　法律關系的主體是人。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。如民法調(diào)整的人身關系包括身體關系、人格關系與身份關系三類。權利是指法律根據(jù)現(xiàn)實社會經(jīng)濟文化生活條件，賦予一定法律關 系主體在獲取及維護某種合法利益的事務范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力?！　∥飿I(yè)管理關系的權利種類是多樣的，主要包括民事權利、商事權利和政事權利三大類。根據(jù)義務與義務主體間的關系，義務可分為專屬義務(指不得轉移其他主體負擔的義務)和非專屬義務(指可以依法平等轉移給他人承受的義務)兩類。關于物業(yè)管理的各種具體權利和義務詳見本書有關章節(jié)的專門介紹和論述。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權利、行為效果三類?！　?。　　。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過程中所產(chǎn)生的對有犯罪意圖者無形鎮(zhèn)懾其不敢輕舉妄動的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會組建的行為給予指導有效地使其順利組建成功的指導行為效果?！耙谆币辉~具有事物關系形成和產(chǎn)生、變更、轉化、終止、消滅含義。根據(jù)法律事實是否與物業(yè)管理法律關系主體的意志有關可以劃分為自然事實與行為事實兩大類。可進一步分為不可抗力事件和社會意外事件兩種情況?！辈豢煽沽κ录ǔＶ缸匀粸暮π缘氖录?如地震、風暴等)和社會性的戰(zhàn)爭等。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時間經(jīng)過。他人行為是指由非當事人實施的而能使當事人之間發(fā)生一定法律關系易化的行為。人的行為依其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權行為等)?！　∥飿I(yè)管理糾紛是一種歷史的社會現(xiàn)象，反映了人們社會財產(chǎn)關系中的一種矛盾狀況，體現(xiàn)18世紀60年代以來社會三種基本矛盾(社會生產(chǎn)力與生產(chǎn)關系的矛盾、社會生活力與生態(tài)環(huán)境的矛盾、社會主體的個體利益與公共利益的矛盾)運動對物業(yè)的管理和對業(yè)主服務社會關系產(chǎn)生的深刻影響?！　?1)按糾紛所屬法律部門不同的法律關系性質(zhì)差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類： 　?、倜袷录m紛。正確地說是經(jīng)濟管理和協(xié)作糾紛?！　、坌姓m紛?！　、苄淌录m紛。　　(2)按糾紛與權益連帶關系狀態(tài)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為兩個方面：　?、凫o態(tài)的物業(yè)管理糾紛。例如物業(yè)管理事務處理權行使過程中引起的無權爭議、越權爭議、抗拒爭議等糾紛?！　、谖飿I(yè)管理債權類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機關和其他有關行政部門在行使職權的具體行政行為中與行政相對人之間發(fā)生的行政權限和行政權行使是否違法、是否得當、是否顯失公正的爭執(zhí)。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會議續(xù)籌物業(yè)維修基金的分攤決定而引起的糾紛。物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團體自治的組織權力和保護業(yè)主團體自治運行秩序，承認業(yè)主公約的自治規(guī)范約束力。在各種物業(yè)管理糾紛中，有的還因含有涉外因素而成為涉外糾紛。就是業(yè)主團體內(nèi)部，有時也會發(fā)生利益要求有分歧的不同團組的涉眾糾紛，例如前期已入住業(yè)主們和后期才入住業(yè)主們對已成立的業(yè)主委員會的改組爭斗糾紛，大業(yè)主和小業(yè)主們的利益矛盾糾紛，少壯業(yè)主們與老年業(yè)主們在改建、增建公共設施和將部分綠地、公共場地改變?yōu)闋I業(yè)性場所的決議方面所作的斗爭糾紛等等。但是由于中國物業(yè)管理企業(yè)起步較遲，大部分企業(yè)的專業(yè)水準和員工綜合素質(zhì)不是很高，因而在專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務供給上難以滿足眾多業(yè)主們的需要。這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實施過程中所發(fā)生的新型糾紛失范，沒有可依據(jù)的對應規(guī)范來對新型糾紛作出處理，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當事人和行政主管機關。一些涉及業(yè)主團體自治事務的糾紛當事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或者濫用自己的成員權，人為地在業(yè)主團體內(nèi)部制造派別對立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當事人缺乏起碼的法律常識，特別缺乏合同法知識，在訂立各種服務合同時，連合同應屬哪一類(如未分清停車場 地使用合同與車輛保管合同的區(qū)別，未明白委托合同與行紀合同、居間合同、買賣合同的差異)都搞不清，一些涉及自己切身利益的最主要的條款都未在合同中作出明確約定，以致在合同履行時發(fā)生糾紛；有的糾紛當事人并不缺乏民主法律知識，但民主法制觀念淡薄，訂了業(yè)主公約、服務合同之后不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合法權益，無理取鬧，得理不讓人，從而釀成糾紛；有的糾紛當事人有意或無意地將不同主體間的法律關系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務范圍的法律關系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛。　　(5)有些糾紛的當事人確有實際困難?！　】傊斐僧斍拔飿I(yè)管理糾紛的原因是相當復雜的，但是，就一件具體的物業(yè)管理糾紛而言，可能只有一兩個主要原因?！彼^“嚴格執(zhí)行”包含兩層意思：凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應照文嚴格執(zhí)行；凡是法規(guī)政策沒有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的，就應嚴格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。在解決物業(yè)管理糾紛涉及業(yè)主公約的正當約定條款適用時，應當承認其效力并予以維護和貫徹執(zhí)行。產(chǎn)權和債權是民事經(jīng)濟活動的兩項維系經(jīng)濟利益的基本權利，是民事經(jīng)濟社會活動關系的重要權利紐結，關系社會經(jīng)濟運行秩序，歷來是國家法律保護的重點對象。 　　(5)保障社會公益優(yōu)先實現(xiàn)和社會安定的原則。由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復雜，牽涉面廣，引發(fā)原因多樣，因而在具體處理糾紛時，既要嚴格依法處理，也要奉行“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的法律原則，從實際出發(fā)，尊重歷史事實，兼顧社會妥當效果。業(yè)主團體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主