【正文】 法律權(quán)利和履行法律義務(wù)的行為。準(zhǔn)確是指在適用法規(guī)時要做到事實(shí)準(zhǔn)確、是非清楚、證據(jù)充分確實(shí)，對案件定性要準(zhǔn)確，調(diào)解要合理，處罰要得當(dāng)；合法是指司法機(jī)關(guān)在處理案件時要做到嚴(yán)格依法辦事，不僅對案件的定性和處理要符合實(shí)體法，而且要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行辦案，合法辦案是準(zhǔn)確用法的核心；及時是指辦案的效率原則，在準(zhǔn)確、合法的前提下提高辦案效率，及時辦案、及時結(jié)案、高效率辦案是準(zhǔn)確用法的重要條件。用法大體上可分為準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)、選擇恰當(dāng)規(guī)范、作出適用法律的適宜決定三個階段。法律適用具有嚴(yán)格的程序性、司法的強(qiáng)制性、被動性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請求為前提)。of　　區(qū)縣(自治縣、縣級市)級物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)除上述第①、⑥、⑦、⑧項外，還應(yīng)履行三項職責(zé)：指導(dǎo)組建業(yè)主委員會，并實(shí)施登記備案管理；對物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的簽訂、中止、變更、終止進(jìn)行備案管理；受理對違反物業(yè)管理法規(guī)行為的投訴。《重慶市物業(yè)管理辦法》第5條第1款規(guī)定：市房地產(chǎn)行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作?！　∥飿I(yè)管理的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，可分為歸口主管機(jī)關(guān)和分工管理機(jī)關(guān)兩類。物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)施和監(jiān)督體制　　物業(yè)管理法規(guī)的實(shí)施包括行政機(jī)關(guān)執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)活動、司法機(jī)關(guān)適用物業(yè)管理法規(guī)活動和社會各級層主體遵守物業(yè)管理法規(guī)活動三個方面。至1999年底，全國各地方均已出臺了物業(yè)管理地方性法規(guī)或地方政府的行政規(guī)章。此外，國務(wù)院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有規(guī)范性內(nèi)容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。 　　(3)行政法規(guī) 　　由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。憲法中有關(guān)土地公有、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、保護(hù)公民的房屋和其他合法財產(chǎn)權(quán)以及社會主義的公共財產(chǎn)、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國家保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護(hù)公共財產(chǎn)、遵守公共秩序、遵守社會公德，公民在行使自由和權(quán)利時不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動必須遵循的憲法性準(zhǔn)則，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。物業(yè)管理立法是指由法定的國家機(jī)關(guān)依據(jù)一定程序，運(yùn)用一定技術(shù)所進(jìn)行的制定、認(rèn)可、修改、補(bǔ)充和廢止用以組控物業(yè)管理社會關(guān)系的，具有普遍性的法律規(guī)范及其系統(tǒng)文件的活動。作為現(xiàn)代一種治國方略和政治原則的“法治”，其內(nèi)容要求可以概括表述為：國家政權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)在充分民主的基礎(chǔ)上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權(quán)威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權(quán)力，以法律確認(rèn)和保障公民的民主權(quán)利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，管理社會事務(wù)，使國家各項工作都依法進(jìn)行，使政權(quán)各類各級機(jī)關(guān)及其工作人員同公民、社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務(wù)并承受自己行為的法律后果或報應(yīng)，由法定機(jī)關(guān)監(jiān)督法律的實(shí)施，用法律手段促進(jìn)國家機(jī)關(guān)特別是政府有效地維護(hù)法律秩序，防止和制止行政權(quán)等國家權(quán)力的濫用，反對不平等的特權(quán)和專制“人治”，尊重和保護(hù)人權(quán)，保障人民依法享有廣泛的權(quán)利和法未禁限的自由，從而保證人民應(yīng)有的社會、經(jīng)濟(jì)和政治生活的條件，最大限度地實(shí)現(xiàn)人民的利益要求、社會正義和國家長治久安。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時參與驗 收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自境位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》、《業(yè)主公約》及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理 部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí) 施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場及其第三級消費(fèi)環(huán)節(jié)市場——物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。在物業(yè)管理法規(guī)實(shí)施的促進(jìn)下，物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年就成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”反映了這一趨向?！　∥覀兛梢詫⑽飿I(yè)管理的主要中國特色概括為48個字：產(chǎn)權(quán)明晰，約治為軸，建管銜接，統(tǒng)一管理，民主決策，科技保障，市場運(yùn)作，行為規(guī)范，服務(wù)全面，競爭擇汰，政府扶持，多方協(xié)作，文明共建，效益綜合。物業(yè)管理的“全方位性”，不僅體現(xiàn)在對房屋、設(shè)備、設(shè)施、場地、空間和環(huán)境等物業(yè)實(shí)行全方位的經(jīng)營管理，而且表現(xiàn)為對人即對業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質(zhì)和精神需求而提供系列化的多種便民性服務(wù)，表現(xiàn)為積極配合政府推進(jìn)社會主義物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的落實(shí)行動。物業(yè)管理一方面增強(qiáng)了業(yè)主自主自治權(quán)，業(yè)主通過市場競爭和價格等機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，也有權(quán)解聘辭退業(yè)績差的原聘物業(yè)管理企業(yè)，同時體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)等價有償原則和滿足有支付能力需求原則，業(yè)主應(yīng)按質(zhì)依約定支付物業(yè)管理服務(wù)報酬；另一方面確保了物業(yè)管理當(dāng)事人民事法律關(guān)系地位的平等，業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)管理企業(yè)，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過委托管理服務(wù)合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，作為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的主 要依據(jù)，這種合同具有法律效力，其履行有國家法制予以保障。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質(zhì)條件且依《公司法》成立的 物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機(jī)構(gòu)、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設(shè)備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術(shù)和服務(wù)技術(shù)，從而能夠承擔(dān)起對科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護(hù)，和對社會生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)周到服務(wù)之任務(wù)。物業(yè)管理的“社會化”特點(diǎn)是相對于傳統(tǒng)房屋的管理“國家化”特征而言的。從1980年以來在中國大陸逐漸展開的物業(yè)管理事業(yè)，以其自身優(yōu)點(diǎn)和符合中國改革趨勢的 優(yōu)勢，獲得了社會各界和國家的肯定，并在1994年及以后通過國家建設(shè)部的行政規(guī)章和地方性法規(guī)、政府規(guī)章確立了其正式法律境位，納入了法制化軌道，在法律手段的促進(jìn)和保障下，逐漸形成了在全國范圍內(nèi)取代傳統(tǒng)房屋管理、鞏固房改成果、改善城市管理體制的，具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)的作用有兩層含義：一是指物業(yè)管理法規(guī)的功能發(fā)揮而在社會中的影響效果顯示，亦就是說，與物業(yè)管理法規(guī)的功能分類一樣，該類法規(guī)的作用表現(xiàn)為組合、轄治、調(diào)整、指引、評價、教育六個方面；二是指物業(yè)管理法規(guī)及其具體規(guī)范對所組控的社會物業(yè)管理整體關(guān)系和物業(yè)管理諸種關(guān)系中的某項具體社會關(guān)系的規(guī)范化適宜程度，而導(dǎo)致的對物業(yè)管理事業(yè)整體和局部所起到的促進(jìn)性、限制性、破壞性的正面或負(fù)面影響。⑤評價功能。指根據(jù)物 業(yè)管理社會關(guān)系隨社會生產(chǎn)力和社會生活力發(fā)展而變化的情況，用法來調(diào)節(jié)和整頓已變化了的物業(yè)管理社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，側(cè)重于將正在形成中的某種物業(yè)管理新型社會關(guān)系及時納入轄治 范圍和改良物業(yè)管理具體制度，平衡與物業(yè)管理相關(guān)各方主體間的利益矛盾關(guān)系，以緩解物業(yè)管理方面的社會沖突力對現(xiàn)存物業(yè)管理社會秩序的壓力。又謂創(chuàng)新功能，指將自發(fā)形成或混亂的各種物業(yè)管理具體社會關(guān)系，用法律規(guī)范形式自覺組合成符合人民共同意志的有秩序的新型物業(yè)管理社會關(guān)系結(jié)構(gòu)，側(cè)重于建立物業(yè)管理法律秩序。法作為社會關(guān)系的組控方式和促進(jìn)、保障社會主義建設(shè)事業(yè)發(fā)展的工具，自然要在改革過程中發(fā)揮必不可少的規(guī)范作用。法律是依據(jù)執(zhí)政集團(tuán)成員的共同意志來綜合反映和協(xié)調(diào)社會各種組織和個人的利益要求和意志關(guān)系的。物業(yè)管理法規(guī)的任務(wù)和立法意義　　一、物業(yè)管理法規(guī)的基本任務(wù)　　法的任務(wù)內(nèi)容通常通過立法文件中立法目的和依據(jù)條款來作出概括表述。物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括對物業(yè)管理行業(yè)的國家行政管理、業(yè)主自治管理(如制訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會)和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理以及物業(yè)管理行業(yè)組織的職責(zé)等方面，可見物業(yè)管理術(shù)語的泛義定義也能適用。這個狹義的定義，把專業(yè)服務(wù)性行為作為物業(yè)管理術(shù)語的鄰近種概念，點(diǎn)明了狹義物業(yè)管理的專業(yè)性和服務(wù)本質(zhì)?？梢詮姆毫x、廣義、狹義三個層次對“物業(yè)管理”術(shù)語作出法學(xué)定義：　　(1)泛義的物業(yè)管理，是指法定或政府授權(quán)的行政機(jī)關(guān)和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人(包括法人、自然人)，對合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會關(guān)系秩序，按照法定的或約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范進(jìn)行治理、監(jiān)控、維護(hù)，并對物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人(包括物業(yè)所有權(quán)人即業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、物業(yè)受托管理人和其他物業(yè)臨時使用人等)提供法定或者約定服務(wù)的行為。房地產(chǎn)法學(xué)界對“物業(yè)管理”術(shù)語的學(xué)術(shù)性定義表述見解也不統(tǒng)一。該定義中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)主權(quán)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業(yè)的屬主已依法作了確定(一般以頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志) ，而業(yè)主即物業(yè)所有物業(yè)管理”術(shù)語的法學(xué)定義　　迄今為止，國家立法中尚未對“物業(yè)管理”術(shù)語作出一般性的定義?！　?3)空間和環(huán)境性　　構(gòu)成物業(yè)主要內(nèi)容的房地，其基本功能是圍界和提供一定的有四至范圍的空間，便于人們在其中進(jìn)行生活、生產(chǎn)等活動，房地為人們提供了生存和活動空間服務(wù)。香港李宗鍔所著《香港房地產(chǎn)法》一書中指出：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。”中國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條第2 款又將房屋解釋為是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！　姆▽W(xué)角度探討對“物業(yè)”一詞如何下一個科學(xué)、周密的定義，首先必須了解中國所稱“物業(yè)管理”術(shù)語中“物業(yè)”的自身特性?！苯ㄔO(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)管理處在1994年6 月《簡述物業(yè)管理》一文中認(rèn)為：“物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。但此無大礙，只是需要一個明確的定義界定清楚其涵義。property和realright)，包括自物權(quán)即所有權(quán)和他物權(quán)即用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))概念是不同的。這種“產(chǎn)權(quán)”觀念被英美法系國家繼承和發(fā)展下來，成為英美法系的財產(chǎn)權(quán)法律制度最獨(dú)特的概念，與大陸法系的“物權(quán)”(aestate概念源自英國早年的封建土地制度。property)，包括可實(shí)際占有的有體物和可 依法主張的無體物；personality原意是屬人的財產(chǎn))和不動產(chǎn)(real　　“物業(yè)管理”術(shù)語中的“物業(yè)”一詞是從英語詞匯property及estate翻譯而來，在20世紀(jì)70年代末中國大陸實(shí)行改革開放政策后由香港傳入大陸。名例律》規(guī)定：“器物(動產(chǎn))之屬，須移徙其地……地(不動產(chǎn))即不離常處，理 與財物有殊”)，一般稱動產(chǎn)為物、財或財物，稱不動產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理法規(guī)大講壇(三)“物業(yè)”概念的法學(xué)定義　　漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞。但在中國古代法律中，自從宋代立法中對動產(chǎn)與不動產(chǎn)作了區(qū)分后(《宋刑統(tǒng)因此，就漢語“物業(yè)”一詞本意而言，物業(yè)是指人們居住勞作活動所依賴和所 利用的地理環(huán)境條件及歸屬人們個體或群體的、包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)?！癳state”一詞通譯為“ 產(chǎn)權(quán)”，又譯產(chǎn)業(yè)權(quán)、財產(chǎn)。換言之，私人不能享有土地本身的所有權(quán)，而只能擁有土地上的各種“產(chǎn)權(quán)”。property)和不動產(chǎn)(immovable聯(lián)系前述中國宋代法律上區(qū)分物主權(quán)和業(yè)主權(quán)，所用“物業(yè)”一詞 意義包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此，將省略real定語的property和estate譯為“物業(yè)”似有些不太精確?！?998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第2款規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū) 內(nèi)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場地等?！眲⑴d桂主編的《物業(yè)管理法》(中山大學(xué)出版社1999年5月第1版，第7頁)關(guān)于“物業(yè)”的定義表述與上引房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內(nèi)容是一致的。1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔(dān)保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！　?2)單元性　　物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟(jì)上或管理上的需要，將有特定四至范圍的建設(shè)用地和房屋及其固定附著物確定為一宗獨(dú)立(單獨(dú)、個別化)財產(chǎn)，以便確權(quán)、交易、使用或管理?！?商務(wù)印書館1988年版，第9頁)“物業(yè)”一詞一般用以指某宗個別化具體的地產(chǎn)、房產(chǎn) 或房地產(chǎn)，而中國大陸常用的“房地產(chǎn)”一詞，通常用于指一個國家、地區(qū)或特定區(qū)域建設(shè)用地范圍內(nèi)綜合化整體的地產(chǎn)與房產(chǎn)?！　「鶕?jù)上述分析，可將“物業(yè)”一詞的一般法學(xué)定義表述為：物業(yè)是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)主權(quán)益，有特定四至界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設(shè)備、公用設(shè)施、公共場地和其他定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。由于對“物業(yè)管理” 作出一個周全妥貼的立法定義難度相當(dāng)大，1997年5月28日通過并自同年7月1日起施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》、1999年2月13日發(fā)布并于4月1日起施行的《重慶市物業(yè)管理辦法》和在1999年6月30日通過修改的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》都未對“物業(yè)管 理”術(shù)語下定義，表現(xiàn)出立法者的慎重。property”　　要從法學(xué)和立法角度給“物業(yè)管理”術(shù)語作出科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x，必須從中國物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗出發(fā)，并考慮到法所組控的對象(社會關(guān)系、社會性行為)的特點(diǎn)?！　?3)狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過市場機(jī)制作用接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定和按照委托合同的約定，對受托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、改良或用于經(jīng)營，對基于受托管理物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護(hù)，對物業(yè)的業(yè)主和使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取單純物業(yè)管理勞務(wù)報酬和特約服 務(wù)報酬的專業(yè)服務(wù)性行為?！　「鞯胤轿飿I(yè)管理規(guī)范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)(或業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù))相結(jié)合的原則，可見物業(yè)管理術(shù)語的廣義定義還是適用的。權(quán)人要對物業(yè)的管理負(fù)責(zé)。由于社會各級層組織和個人都有各自的利益要求和意志，