【正文】 定重新備案。在選舉產生業(yè)主委員會時，應當注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關部門和單位的作用。（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。（l）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。三、業(yè)主委員會業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設單位還應當做出前期物業(yè)管理工作報告，物業(yè)管理企業(yè)還應當做出物業(yè)接管驗收情況的報告。（2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。（6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。（4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)。業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下成立，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。（三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序第一業(yè)主大會會議召開的條件 同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。召開業(yè)主大會會議應當于會前通知業(yè)主業(yè)主大會會議召開15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應當將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。（二）業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議召開的形式業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。按時交納物業(yè)服務費用法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務二、業(yè)主大會業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益業(yè)主自治管理組織。遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況監(jiān)督的權利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務的水平、服務質量和收費情況等?！巴镀睓唷笔侵笜I(yè)主作為投票人的權利。2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會一、業(yè)主 根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主即房屋的所有權人。《物業(yè)管理條例》對違反有關資質管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定：①未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償貢任。（3）一級企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。⑥企業(yè)上一年度財務審計表。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設部會對物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法適時做出調整。4．臨時資質新設立的物業(yè)管理企業(yè)應技有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產行政主管部門申請領取《臨時資質證書》。（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，50％以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。以欺騙手段取得資質證書，還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理，每年核定一次。（3）管理兩類型以上物業(yè)（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。多層住宅200萬平方米，高層住宅100萬平方米，獨立式住宅（別墅）15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。物業(yè)管理企業(yè)的資質是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準入管理的重要標志。義務：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務。（6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構物業(yè)管理有限責任公司的組織機構：監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機構；董事會是公司的經營決策機構，董事長為公司的法定代表人。注冊資本：根據(jù)《公司法》規(guī)定，有限責任公司以生產經營為主或以商業(yè)批發(fā)為主的公司注冊資本不得少與50萬元人民幣；以商業(yè)零售為主的公司注冊資本不得少與30萬元人民幣；技術開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司，注冊資本不得少于10萬元人民幣；股份有限公司，注冊資本不得少于1000萬元人民幣。（3）物業(yè)管理股份有限公司一般是由5個或5個以上發(fā)起人成立的。物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按投資主體分類：全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；民營物業(yè)管理企業(yè)；股份制物業(yè)管理企業(yè)；合資、合作、外資物業(yè)管理企業(yè)。由高到低設定為一級、二級、三級3個服務等級，級別越高，表示服務標準越高。（4）物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故（5）未發(fā)生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。全國物業(yè)管理示范項目申報基本條件如下：（1）參評項目符合城市規(guī)劃建設要求，配套設施齊全。物業(yè)管理的服務質量標準一、建設部制定的《全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》：總的來說提高物業(yè)價值和在法律允許前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務質量的根本標準。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經營來增加收入。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。（三）服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承。（二）物業(yè)管理方案和制度的制定：（1）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關管理部門，確定人員編制（2）在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設計方案、施工質量等提出合理建議（3）根據(jù)委托服務合同制定物業(yè)管理方案（4）制定各項物業(yè)管理制度（5）制定物業(yè)再開發(fā)利用方案（6）制定物業(yè)管理費用收支計劃，并控制預算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務（三）客戶管理服務：（1）提供業(yè)主或使用人入住服務（2）有計劃地與客戶進行有效溝通（3）接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴（4）擬寫物業(yè)管理的常用文書（5）建立與管理物業(yè)管理檔案（6）測算并收取物業(yè)管理費用（7）對專項維修資金的使用進行管理（8）在管區(qū)內組織和管理各種有益的文體娛樂活動（四）房屋建筑及附屬設備設施的維修養(yǎng)護管理服務：（1）向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設備設施的功能和使用注意事項，進行房屋及附屬設備設施的安全管理（2）制定房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護計劃（3）對房屋進行日常養(yǎng)護和維修（4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內裝飾裝修工程（5）對房屋附屬設備設施進行日常養(yǎng)護和維修（6）運用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進行管理（7）對特種設備的委托維修養(yǎng)護工作進行管理（8）編制房屋維修預算方案和設備設施的維修、更新預算方案（五）安全服務：（1）制定物業(yè)管理區(qū)域內安全防范設施的設置方案，正確設置消防器材（2）提供物業(yè)管理區(qū)域內的安全保衛(wèi)服務（3）進行消防安全管理（4）對進入物業(yè)管理區(qū)域內車輛的行使和停放進行管理（5）預防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內的各類突發(fā)事件（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理：（1）對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境污染進行防治（2）對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋共用、共用設施設備和公共場地提供衛(wèi)生保潔服務（3）對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境進行綠化美化（七）綜合經營服務：綜合經營服務是多種經營性質的有償服務，綜合經營服務中的特約性服務，是具有委托和代理性質的服務方式。1994年6月18日，深圳市頒布了《深圳經濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權的關系上，在我國，房地產物權是指物權人在法律規(guī)定的范圍內享有的房屋的所有權及其占有土地的使用權）物業(yè)管理（proerty managment）：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)側重于使用、服務和管理角度。各類建筑物分為：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設施、設備分為：市政設施、文化娛樂設施、交通設施等；場地分為：庭院、綠地、道路等。）耐久性（“精心設計，百年大計”，說明建筑物）多樣性（物業(yè)的多樣性構成了城市鄉(xiāng)村的不同風格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風采）高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責）權益性（《房地產業(yè)基本術語標準》特別強調不動產、房地產、物業(yè)都不僅包括相關物質實體，而且包括依托于物業(yè)實體上的權益。1994年3月23日建設部以第33號令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》這是我國有關城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎。從服務對象來看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）服務性強（物業(yè)管理人員屬于社會服務人員，服務是物業(yè)管理的根本屬性）專業(yè)性強業(yè)主處于主導地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導地位，實踐中，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，通過招標形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合物業(yè)管理的主要內容（一）物業(yè)的接管驗收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務合同制定物業(yè)的接管驗收方案，按照有關規(guī)定組織物業(yè)的接管驗收。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。（四）終止合同，做好交接物業(yè)管理的基本原則：（一）權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。強調業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經費是搞好物業(yè)管理的物質基礎。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。凡是上報建設部的項目，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）預評預驗分值不得低于98分，全國物業(yè)管理示范項目每三年進行一次復驗，對復驗不達標的，取消“全國物業(yè)管理示范項目”稱號。（3）物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用該標準。物業(yè)管理人員的素質要求物業(yè)管理人員應當具有高尚的職業(yè)道德：（一）遵紀守法，愛崗敬業(yè)；（二）工作認真，盡職盡責；（三）城市守信，熱情服務物業(yè)管理人員應當具有專業(yè)知識和專業(yè)技能：（一）具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識（二）具有物業(yè)管理專業(yè)技能（三）掌握現(xiàn)代管理手段物業(yè)管理人員應當具有較高的個人素質（一）具有較強的語言表達和溝通能力（二）具有良好的心理素質和個人形象（三）擁有健康的體魄物業(yè)管理企業(yè)是指按照物業(yè)服務合同的約定，專門進行房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使用人提供服務的企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，自主經營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任。物業(yè)管理股份合作公司的股東，一般又是企業(yè)的職工。企業(yè)出所：物業(yè)管理應以主要辦事機構所在地為企業(yè)的住所。股份有限公司（除國有企業(yè)改建為股份有限公司外）應有5個以上發(fā)起人，并且其中半數(shù)以上發(fā)起人在中國境內有固定住所。（5）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務合同。（9）經業(yè)主大會的允許，可實行多種經營。物業(yè)管理企業(yè)資質管理國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質制度。資質一級企業(yè)：（1）注冊資本500萬元以上（2）具有中級一上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)崗位證書（3）管理兩種類型以上的物業(yè)（4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分之和不低于100%。資質二級企業(yè)（1）注冊資本300萬元（2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。資質等級的管理：（一）申請評定資質等級的物業(yè)管理企業(yè)應提交下列材料①物業(yè)管理企業(yè)資質等級申報表②營業(yè)執(zhí)照復印件③建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件④物業(yè)管理委托合同復印件⑤物業(yè)管理業(yè)績材料⑥企業(yè)上一年財務審計表（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質管理實行分級審批制度（三）一級企業(yè)可參加全國范圍內物業(yè)管理項目的投標、議標，二級企業(yè)只限參加本省（自治區(qū)、直轄市）區(qū)域內15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。①未取得資質證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門沒收違法所的，并處5萬元以上20萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。資質三級企業(yè)（1）注冊資本50萬元以上。（5）建立了專項維修資金管理與使用制度。未獲通過的，房地產行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。⑤物業(yè)管理業(yè)績材料。經資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的