【正文】 析： 優(yōu)勢賣點：城區(qū)中心位置、新式高層電梯公寓、未來的商業(yè)娛樂休閑中心 缺點：周邊環(huán)境陳舊，項目開發(fā)周期太長 山水印象 項目名稱： 山水印象 銷售電話： 0832－ 8242366 區(qū)域位置： 威遠縣城商業(yè)廣場西側(cè) 開發(fā)商： 威遠三益商業(yè)廣場開發(fā)有 限公司 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 約 70000㎡ 總占地面積： 27687㎡ 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 11 層數(shù)： 7 綠化率： % 住宅總套數(shù)： 558 銷售率： 60% 物業(yè)費用： 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： ?。?940 銷售均價： ?。?1200 銷售最高價： ?。?1300 商：未知 商：未知 商：未知 付款方式： 一次性付款、銀行按揭（建行 4成） 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 通風(fēng)采光： 良好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 竣工時間： 交付使用時間： 賽特國際網(wǎng)站： 總 54 頁，第 21 頁 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司大陸服務(wù)中心 停車位： 140 經(jīng)營方式： 出租 主力戶型 四房兩廳兩衛(wèi)， 160－ 190㎡ 三方兩廳兩衛(wèi)，面積 118－ 130㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)，面積 84－ 90㎡左右 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施：休閑廣場、康樂中心、噴泉 物業(yè)服務(wù)： 園林環(huán)境： 交通情況： 附近有公交車站，車流量少，交通不太方便 項目定位： 中高檔住 宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：中高檔住宅小區(qū)、水生態(tài)主題園林 缺點：位置比較偏遠，交通不便，缺乏生活配套設(shè)施 城市花園一期 項目名稱： 城市花園一期 銷售電話： 區(qū)域位置： 威遠縣順城街西段 開發(fā)商： 威遠萬佳實業(yè) 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 260000㎡ 總占地面積： 235333㎡ 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 69 層數(shù)： 7 綠化率： % 住宅總套數(shù)： 632 銷售率： 近 100% 物業(yè)費用： 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： 住： 750 銷售均價： ?。? 銷售最高價： 住： 1000 商： 商： 商： 付款方式： 一次性付款、分期付款 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 通風(fēng)采光： 良好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 2020 竣工時間： 交付使用時間： 停車位： 經(jīng)營方式： 主力戶型 賽特國際網(wǎng)站： 總 54 頁，第 22 頁 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司大陸服務(wù)中心 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施： 物業(yè)服務(wù)： 園林環(huán)境：小區(qū)內(nèi)園林 交通情況： 附近有公交車站，車流 量較大，交通不比較方便 項目定位： 中檔住宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：新建中檔住宅小區(qū) 缺點：位置較偏遠，生活購物不便，缺乏生活配套設(shè)施 高升假日廣場 項目名稱： 高升假日廣場 銷售電話： 區(qū)域位置： 威遠縣城廣場街南段 開發(fā)商： 威遠嚴(yán)陵房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 102539㎡ 總占地面積： 78000㎡ 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 層數(shù)： 綠化率： % 住宅總套數(shù)： 340 銷售率： 100% 物業(yè)費用： 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： ?。?740 銷售均價： 住： 900 銷售最高價： ?。?000 商： 商： 商： 付款方式： 一次性付款、分期付款 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 通風(fēng)采光： 較好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 竣工時間： 交付使用時間： 停車位： 經(jīng)營方式： 主力戶型 兩房兩廳一衛(wèi)，面積 80－ 97㎡ 三房兩廳兩衛(wèi)，面積 134－ 160㎡ 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施： 賽特國際網(wǎng)站： 總 54 頁，第 23 頁 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司大陸服務(wù)中心 物業(yè)服務(wù)： 園林環(huán)境：小區(qū)內(nèi)園林 交通情況： 距公交車站約 10分鐘路程，車流量少，交通不方便 項目定位： 中檔住宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：新建中檔住宅小區(qū) 缺點：位置較偏遠，生活購物不便，缺乏生活配套設(shè)施 促銷策略： 紫荊花園 項目名稱： 紫荊花園 銷售電話： 區(qū)域位置： 威遠縣城南荷花街 開發(fā)商： 自貢弘基房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 代理商： 設(shè)計單位： 物管單位： 總建筑面積： 總占地面積： 項目屬性： 住宅小區(qū) 建筑風(fēng)格： 棟數(shù)： 層數(shù)： 7 綠化率： 住宅總套數(shù)： 400 銷售率： 95% 物業(yè)費用： 戶型結(jié)構(gòu)： 商業(yè)面積 : 銷售起價： 住： 780 銷售均價： ?。?900 銷售最高價： ?。?1000 商： 3200 商： 3400 商： 4000 付款方式： 一次性付款 裝修 標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯 通風(fēng)采光： 良好 建筑結(jié)構(gòu)： 磚混 開工時間： 竣工時間： 交付使用時間： 停車位： 經(jīng)營方式： 主力戶型 三方兩廳兩衛(wèi)，面積 118－ 130㎡ 兩房兩廳一衛(wèi)，面積 82－ 100㎡ 物業(yè)設(shè)施 室內(nèi)設(shè)施： 小區(qū)設(shè)施：配套商業(yè)街 物業(yè)服務(wù)： 賽特國際網(wǎng)站： 總 54 頁，第 24 頁 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司大陸服務(wù)中心 園林環(huán)境： 交通情況： 距公交車站步行 5分鐘左右，車流量少，交通不太方便 項目定位： 中檔住宅小區(qū) 客戶群定位分析： 項目優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢賣點：中低檔價格 缺點：位置較偏遠，交通不便，缺乏生活配套設(shè)施 宏觀經(jīng)濟環(huán)境及商業(yè)環(huán)境小結(jié) 1） 威遠經(jīng)濟發(fā)展形式良好，人均收入水平增加，居民的購買力增加，消費意識也逐步與二級城市接軌。域內(nèi)暫無專營店、餐館、茶樓、美容美發(fā)、銀行、藥房、便民店和集貿(mào)市場，無集中消費場所和有良好經(jīng)營氛圍的中大型商業(yè)。 目前，該區(qū)域尚處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，相對現(xiàn)城市核心地帶和人口密集區(qū)約 ㏎，幾個在建項目正加緊建設(shè)。 地段分析 本項目地塊位于威遠人民路和順成街的交匯處，兩面臨街，路面寬闊。多是單獨經(jīng)營，沒有明顯的品牌意識和品牌塑造 能力。單店規(guī)模小，缺乏地標(biāo)性商業(yè)。 規(guī)劃滯后 商業(yè)網(wǎng)點過于集中 各區(qū)間城市化發(fā)展的不平衡帶來商業(yè)網(wǎng)點的分布不平衡，而規(guī)劃的滯后更導(dǎo)致商業(yè)盲目向“南大街”中心商業(yè)區(qū)集中，這是“羊群效應(yīng)”的一 種體現(xiàn)，一方面中心商業(yè)的輻射力不足以惠及周邊新區(qū)，另一方面以威遠入城大道為重點的區(qū)域性商業(yè)中心還未成型。 環(huán)境陳舊 經(jīng)營理念差距較大 威遠現(xiàn)有商業(yè)項目大多缺乏前期科學(xué)周密的現(xiàn)場規(guī)劃，定位重復(fù)，結(jié)構(gòu)繁雜，并且本身不具備后期經(jīng)營調(diào)整時的自我完善和補充能力，大部分商業(yè)物業(yè)依靠陳舊的賣場硬件設(shè)施和雜亂的賣場環(huán)境維持經(jīng)營，明顯不具備聚客能力和突出的競爭力。威遠人民大廈的地理位置，決定了自身強勁的商業(yè)潛力和商業(yè)機會。全市商業(yè)中心逐漸由“南大街”商圈向新城區(qū)商圈分布輻射，最終形成以“南大街”商圈和威遠新城區(qū)商圈相結(jié)合的商業(yè)分布結(jié)構(gòu)；而“南大街”商業(yè)圈、 新區(qū)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和自身位置必將帶動新老街區(qū)的共同旺盛。本項目位于威遠新區(qū)黃金地段，如何搭配現(xiàn)有商業(yè)項目，尊重項目自身客觀條件，實事求是尋找適合的方向，不進行重復(fù)經(jīng)營和重復(fù)競爭，開辦具有鮮明特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，冷靜思考，理性定位，應(yīng)是重點考慮和解決的問題。 賽特國際網(wǎng)站： 總 54 頁，第 18 頁 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司大陸服務(wù)中心 商圈環(huán)境對圈內(nèi)外商業(yè)項目本身的影響力顯而易見，周邊社區(qū)環(huán)境作為商業(yè)項目根植的土壤，對保障項目持續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。 經(jīng)過我司綜合比較了解，對威遠整體商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r有如下認知： 威遠商業(yè)格局正處于轉(zhuǎn)型期，地域特征明顯，商業(yè)形態(tài)不齊全。 威遠順城街、廣場街、人民路商圈（新城區(qū)商圈） 位于威遠政府規(guī)劃新區(qū)和商業(yè)老城區(qū)中間的威遠新城區(qū)商圈，基本屬于“南大街”商圈的輻射范圍，雖然有威遠政府的政策扶持，但是由 于威遠本身經(jīng)濟發(fā)展格局的因素影響，至今威遠新城區(qū)商圈尚未形成氣候，附近已建成樓盤和在建樓盤的大量街鋪空置率較高、特色市場經(jīng)營狀況較差。但面積小、品種單一 、 動線設(shè)計不合理所以整個購物的環(huán)境顯得狹小、凌亂、壓抑。貨架布置較為凌亂，貨源組織不太考究，通道狹窄，客流線不起清晰。一樓主要經(jīng)營中低檔家庭日常生活必需品，二樓設(shè)有兒童娛樂區(qū)。品種單一，布置較為 凌亂，通道狹窄，客流線不能令人滿意。 威遠縣人流流向調(diào)查 8．威遠主要賣場分析 8． 1 飛龍超市 名稱 面積（㎡） 樓層 業(yè)態(tài) 合作方式 服務(wù)狀況 本地或連鎖 飛龍超市 500 一層 鞋類 .日常用品 聯(lián)營扣點租賃貨架 好 隆昌與本地聯(lián)合 1500 二層 生鮮 .生活用品 好 飛龍超市是隆昌飛龍超市的連鎖店，位于威遠舊城區(qū)核心南大街，其面積大約 2020 ㎡共二層是威遠目前最大的超市，經(jīng)營狀況良好。 7．街區(qū)人流量與車流量統(tǒng)計 被調(diào)查街區(qū)主要街道人車流量調(diào)查 人流量圖186 18245 491821112321431863050100150200250南大街 蘭草街 順城街杉樹坳街中心街 桂花街 新市街南街人民路 廣場街人流量圖車流量圖38253541 3920 192554201020304050南大街 蘭草街 順城街杉樹坳街中心街 桂花街 新市街南街人民路 廣場街車流量圖 賽特國際網(wǎng)站： 總 54 頁，第 16 頁 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司大陸服務(wù)中心 說明：每條街道，以 5 分鐘為單位，分別于上午 10 點和下午 15 點進行統(tǒng)計人流和車流，一天以 10小時計算，綜合得出一天得人流量和車流量。（以 35平米，一年租金為基本比較單位） 6．街區(qū)空置率 街區(qū)空置面積圖( 平方米）60 30350280200301000150070002004006008001000120014001600南大街 蘭草街 順城街杉樹坳街中心街 桂花街 新市街南街人民路 廣場街 賽特國際網(wǎng)站： 總 54 頁，第 15 頁 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司 賽特國際（香港）投資管理集團有限公司大陸服務(wù)中心 街區(qū)空置率示意圖 0南大街 蘭草街 順城街杉樹坳街中心街 桂花街 新市街 人民路 廣場街 從空 置面積和空置率可以看出人民路的空置面積和空置率最大。 5．各街區(qū)租金水平 25000330008400 86001600021000500018000230001400015000210004200 450065001202030001400012020630005000100001500020200250003000035000南大街 蘭草街 順城街杉樹坳街中心街 桂花街 人民路南街蘿卜巷 廣場街最高租金最低租金 通過租金水平調(diào)查可以看出，威遠縣商業(yè)價值呈現(xiàn)兩級分化。威遠