【正文】 糾紛 。 （五）物業(yè)糾紛日益突出 開(kāi)發(fā)商在小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善等遺留公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 問(wèn)題，業(yè)主入住發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題后對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生不滿情緒。 據(jù)了解，目前全市物業(yè)管理公司的工作人員大部分來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企 業(yè)、部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)軍人或下崗工人，物業(yè)管理專業(yè)人員很少。由于體制上的弊端，從源頭上造成“重建設(shè)、重銷售、輕管理、輕服務(wù)”的前重后輕問(wèn)題。 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)專業(yè)性不強(qiáng)。很多物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取是暗箱操作，制約了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立。 （四）市場(chǎng)化和專業(yè)化程度不高 目前物業(yè)管理企業(yè)的主體，繼承式和自管式的物業(yè)管理占了現(xiàn)有物管公司的近 80%，許多小區(qū)的物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商是“父子關(guān)系”。而實(shí)際上，嘉興市相當(dāng)多的物業(yè)項(xiàng)目收繳率低于 70%，還有的物業(yè)管理公司收繳率不到 30%。 同時(shí)，相當(dāng)部分小區(qū)入住率低，再加上業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念尚未完全建立，拒交費(fèi)、少交費(fèi)現(xiàn)象屢有發(fā)生，導(dǎo)致物管公司收費(fèi)非常困難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率低。 嘉興市區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分 4級(jí)，每月每平方米分公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 按四級(jí)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)小區(qū)分別為 、 、 ，小高層和高層僅為 、 、 。因此，全市物業(yè)管理發(fā)展還相當(dāng)不均衡。由于建成年代普遍較早，小區(qū)配套或不完善或老化；小區(qū)規(guī)模小、封閉 性差；缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、插建現(xiàn)象不斷、小區(qū)完整性低、物業(yè)管理區(qū)域不明顯。 （二）新舊小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展不均衡 嘉興市新舊小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度是截然不同的，一些新建小區(qū)、如巴黎都市、翰林府第等，由于小區(qū)建設(shè)前規(guī)劃合理，其物業(yè)設(shè)施齊全、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)較高，因此這類新建住宅小區(qū)物業(yè)管理較為完善。一方面，在最初的十年里主要圍繞國(guó)家和浙江省的法律法規(guī)展開(kāi)執(zhí)行，缺乏自主性、具體性和靈活性。 （一）法律法規(guī)不健全 從整體的法制環(huán) 境上看，目前我國(guó)出臺(tái)的有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)較少，只有《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》，且這些法律法規(guī)都較粗糙，不能完整的滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求，這制約著嘉興市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 五、嘉興市物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題 十五年間，嘉興市物業(yè)管理從無(wú)到有，不斷推廣和優(yōu)化，得到了較好的發(fā)展，提供了許多就業(yè)崗位、提高了人民居住質(zhì)量、推進(jìn)了城市化進(jìn)程、促進(jìn)了社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。如《嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》和《嘉興市物業(yè)管理收費(fèi)管理實(shí)施辦法》， 2020年 又頒布了《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》。同時(shí)，嘉興市成立首家物業(yè)管理協(xié)會(huì) ，協(xié)會(huì)因勢(shì)利導(dǎo)，在總結(jié)、提煉企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，積極推行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，形成自律、監(jiān)督機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，規(guī)范服務(wù)，促進(jìn)了行業(yè)服務(wù)水平的整體優(yōu)化。 規(guī)范化服務(wù)得到注重并加強(qiáng)。從嘉興市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)來(lái)看，在 241家企業(yè)中，三 級(jí)以上資質(zhì)的企業(yè)有 209家，占總數(shù)的 %，其中，一級(jí)資質(zhì) 6家，二級(jí)資質(zhì) 16家，而 2020年三級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)只占總數(shù) %。物業(yè)管理企業(yè)品牌意識(shí)的加強(qiáng)，也代表了物業(yè)管理水平的提升。金都、大樹、佳源榮膺嘉興品牌。 （二）物業(yè)管理水平不斷優(yōu)化 品牌塑造力逐步增強(qiáng)。我市實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，物業(yè)管理已從原來(lái)單一的住宅小區(qū)，開(kāi)始向辦公樓、寫字樓、大廈、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、體育場(chǎng)館、廣場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目延伸。自 1996年以來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)從無(wú)到有，從有到優(yōu)，已經(jīng)達(dá)到 241家，相比 2020年增長(zhǎng)了 %，可見(jiàn)物業(yè)管理規(guī)模在不斷擴(kuò)大，與此同時(shí)，物業(yè)管理從業(yè)人員由 2020年的三千多人增加到 17547人，是原來(lái)的 ，增長(zhǎng)幅度相當(dāng)大。至 2020年初，嘉興市房屋總建筑面積為 方米，而物業(yè)管理面積為 ，覆蓋率高達(dá) %，已經(jīng)超 過(guò)了全國(guó)平均水平。 四、嘉興市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 自 1996年物業(yè)管理在嘉興試點(diǎn)以來(lái)，經(jīng)過(guò)將近十五年的努力，嘉興市物業(yè)管理不斷借鑒經(jīng)驗(yàn)、揚(yáng)長(zhǎng)避短，有了較大的發(fā)展，呈現(xiàn)出新面貌。 1999年 5月，建設(shè)部在深圳特區(qū)召開(kāi)了全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議，會(huì)議總 結(jié)以往的成功和經(jīng)驗(yàn)，并提出了今后幾年發(fā)展任務(wù)：建立業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用；推行招投標(biāo)機(jī)制，引導(dǎo)扶植規(guī)?；?jīng)營(yíng)，大力推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。其三，各地物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)項(xiàng)目明顯增多，市場(chǎng)培育速度明顯加快。 專業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)被社會(huì)廣泛接受，有無(wú)完善的物業(yè)管理成為人們選擇物業(yè)的重要條件之一。 該階段以建設(shè)部 1999年 5月 23日在深圳市召開(kāi)的全國(guó)物業(yè)管 理工作會(huì)議為標(biāo)志，物業(yè)管理隊(duì)伍繼續(xù)壯大，物業(yè)管理市場(chǎng)培育步伐加快，物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目明顯增多，各項(xiàng)配套政策進(jìn)一步完善。 第四，物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立， 1993年 6月，全國(guó)第一家物業(yè)管理協(xié)會(huì)在深圳成立，為國(guó)家物業(yè)管理協(xié)會(huì)的創(chuàng)建奠定了基礎(chǔ)以后各地物業(yè)管理協(xié)會(huì)相繼成公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 4 立；第五，許多高校相繼開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)專業(yè)，專門培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才。 33號(hào)令實(shí)施后，我國(guó)物業(yè)管理走上快迅發(fā)展軌道，新建住宅小區(qū)普遍實(shí)行了專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理模式。其次，物業(yè)管理隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到 12020家，從業(yè)人員達(dá)到 150萬(wàn)人，隨著物業(yè)管理內(nèi)容和知識(shí)的充實(shí)，從業(yè)人員素質(zhì)以及行業(yè)管理都有了長(zhǎng)足進(jìn)步。”這一時(shí)期的特點(diǎn)表現(xiàn)為： 首先，地方物業(yè)管理立法明顯加速。這個(gè)建國(guó)以來(lái)頒布的全國(guó)第一個(gè)有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。 （二） 物業(yè)管理規(guī)范化大發(fā)展階段 1994年 4月至 1999年 4月，這是我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入規(guī)范化大發(fā)展的階段。此后，一直代表我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展方向和先進(jìn)水平，走在我國(guó)物業(yè)管理前列的深圳市，在物業(yè)管理體制、物業(yè)管理模式、運(yùn)作機(jī)制、管理立法和物業(yè)管理市場(chǎng)化方面進(jìn)行了一系列富有創(chuàng)造性的探索和嘗試。 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 三、 物業(yè)管理在我國(guó)的 發(fā)展歷程 回顧我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程，大體上可以分為三個(gè)階段： （一） 物業(yè)管理探索和起步階段 1981年 3月至 1994年 3月，這是我國(guó)物業(yè)管理探索和起步的階段。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，不少中低收人者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這種管理模式的最大優(yōu)勢(shì)是，可以對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對(duì)要好一些。其最大優(yōu)勢(shì)是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并 實(shí)現(xiàn)政府要求達(dá)到的管理目標(biāo)，即對(duì)住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實(shí)行集中統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。委托性的特約服務(wù)，是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)。因此，物業(yè)管理打破了政府對(duì)房產(chǎn)管理的統(tǒng)包統(tǒng)攬，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的實(shí)體就是物業(yè)管理公司。 其三，物業(yè)管理的“經(jīng)營(yíng)性”說(shuō)明 了它是一種有償?shù)姆慨a(chǎn)管理方式，它將房管領(lǐng)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)域。 2 從以定義我們可以總結(jié)出物業(yè)管理的重要特征，即： 其一，物業(yè)管理實(shí)行由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的房產(chǎn)管理方式，它不再采用各行政主管部門各自為政的分散管理模式，從根本上改變了誰(shuí)都可以管，誰(shuí)也可以不管的局面。為此，筆者認(rèn)為有必要通過(guò)對(duì)嘉興市的物業(yè)管理現(xiàn)狀，找出物業(yè)管理起步及發(fā)展過(guò)程中存在問(wèn)題的解決辦法，從而促進(jìn)以嘉興市為例的我國(guó)中小城市物業(yè)管理健康發(fā)展。1物業(yè)管理的發(fā)展不僅推動(dòng)了中國(guó)城市的文明化進(jìn)程，配合了政府的改革與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是為中國(guó)人帶來(lái)了一種全新的生活方式。我國(guó)自1981年開(kāi)始便逐步產(chǎn)生了以企業(yè)為供應(yīng)主體的物業(yè)管理服務(wù)。 Question。 關(guān)鍵詞： 嘉興市；物業(yè)管理；問(wèn)題；對(duì)策 Abstract: On the basis of the introduction of the related property management concept an