【正文】 流水藝墅。 ? 湯遜湖天然水岸生態(tài)境 宜家湯臣的創(chuàng)造的生活將是： ? 一種休閑的生活 ? 光谷內(nèi) 一種高雅含有豐富文化內(nèi)涵的生活 宜家 .湯臣企劃定位 純?nèi)挥⑹? 宜家湯臣的企劃構(gòu)想 宜家湯臣企劃定位前的構(gòu)思 ? 英籍知名建筑規(guī)劃大師 Benjack Phillips 擔(dān)岡，以“生命、生態(tài)、平等”作的規(guī)劃主題。 ? 武漢市取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度 ? 光谷效應(yīng)，光谷地區(qū)地 價(jià)升值，高素質(zhì)人群不斷導(dǎo)入 宜家湯臣面對(duì)的威脅（ T） ? 武漢別墅市場(chǎng)整體滯銷，銷售不溫不火 ? 市場(chǎng)相同類型項(xiàng)目較多、勁爭(zhēng)對(duì)手林立（同等規(guī)模、水岸主題、產(chǎn)品面積劃 …… ） 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 39 頁 二、武漢主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目的企劃思路 了解武漢的別墅的主體企劃思路，提出我們的包裝建議。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 39 頁 企劃篇 一、宜家湯臣的特點(diǎn) 二、武漢主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目的企劃思路 三、宜家湯臣的企劃構(gòu)想 四、宜家湯臣的推廣策略 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 39 頁 一、宜家湯臣的特點(diǎn) SWOT 分析 ? 宜家湯臣的優(yōu)勢(shì)（ S） 湯遜湖天然水景 武昌區(qū)南湖、湯遜湖地區(qū)的發(fā)展?jié)摿? 教育氛圍濃厚 ? 宜家湯臣的劣勢(shì)（ W） ? 交通不便 ? 生活配套欠缺（商場(chǎng)、醫(yī)院。 武漢理工大學(xué)： 在職教職工 5700 人，其中專任教師 2500 人，高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱人員近2000 人。 中國地質(zhì)大學(xué)： 現(xiàn)有教職員工 3485 人，其中教授 339 人，副教授 763 人。 中南民族大學(xué)： 教職工 1400 余人，其中教師 729 人，正副教授 400 余人。有中國科學(xué)院院士 5 人，中國工程院院士 8 人，博士生導(dǎo)師 511人，教授 751 人，副教授 1211 人。 華中師范大學(xué)： 學(xué)?，F(xiàn)有教職工 4000 余人，含教授 245 人，副教授 447 人。 總體感受，物業(yè)在配套項(xiàng)目上不多，產(chǎn)品訴求點(diǎn)單一，訴求力度不夠，整體沖擊力不強(qiáng)。 以聯(lián)體、四聯(lián)為主，獨(dú)立別墅為副的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 39 頁 D）單價(jià)、總價(jià) 從單價(jià)上看，一般經(jīng)濟(jì)型別墅 的平均售價(jià)在 2500 元 /平方米左右，獨(dú)立別墅和豪華型的售價(jià)在 3200— 6000 元 /平方米；從總價(jià)上看，目前別墅價(jià)段在 55— 100 萬元的占 60%，總價(jià)在 100— 200 萬元的約占 28%， 200— 400 萬元的占 10%；總價(jià)在 400 萬元以上的豪華型別墅不到總量的 3%。以三口之家的 200— 300 平方米為主，為滿足少部分的需要做到了 400600 多平方米。 4）武漢市別墅產(chǎn)品結(jié)構(gòu) A）建筑風(fēng)格 在銷售的別墅多以西式歐美風(fēng)格別墅為主，目前，武漢市別墅出現(xiàn)了以TOWNHOUSE、疊加復(fù)式為主 流的經(jīng)濟(jì)型別墅； 同時(shí)也出現(xiàn)了以公園、 湖泊、 森林為依托的自然生態(tài)別墅和新型山 水 別墅。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 D）動(dòng)態(tài) 目前，購買別墅主要考慮的因素是環(huán)境、文化氛圍、地理位置和交通；當(dāng)然，價(jià)格、綠化、房型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、升值潛力和投資價(jià)值也是買家所關(guān)注的。 漢口、漢陽板塊則主要是以政界人士、私營老板、大中型企業(yè)老板為目標(biāo)客戶人群。 B）職業(yè) 從購買者的職業(yè)來看，高校老師、私營業(yè)主、金融、法律、醫(yī)學(xué)界的部分成功人士和大中型企業(yè)老板和高層管理人員，以及文藝界和 IT 界的自由職業(yè)者。 由于武漢市市民具有明顯的區(qū)域購房情節(jié)，所以，幾大板塊的價(jià)格都相差不大，目標(biāo)客戶區(qū)域都鎖定在本區(qū)域內(nèi)，跨區(qū)域購房客源不多。以旅游度假倡導(dǎo) 5+2生活方式下的居住模式，未來幾年的發(fā)展?jié)摿o可估量。 出現(xiàn)了以 TOWNHOUSE、疊加復(fù)式等 為主流的新型別墅形態(tài)， 從別墅價(jià)格來看，多為經(jīng)濟(jì)型別墅，多數(shù)別墅價(jià)格只和市區(qū)的一般物業(yè)價(jià)格差不多，可見， 真正意義上的高端豪華別墅還有極其廣闊的市場(chǎng)。 2001 年以前，別墅項(xiàng)目屬于小規(guī)模零星開發(fā)，主要以參雜在較大規(guī)模居住小區(qū)里面，物業(yè)形態(tài)多樣化如：多層、小高層、高層混合在一起，整體樓盤檔次不高；到了 2001 年，武漢市場(chǎng)出現(xiàn)了獨(dú)立的別墅社區(qū)，很快的拉升的物業(yè)檔次，并且規(guī)模比以前明顯增加。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 39 頁 二、 武漢市房地產(chǎn)（別墅）市場(chǎng)特 1）武漢市別墅的走勢(shì)分析 總體看來近幾年別墅的投入體量加大，主要是以靠山、臨水為樓盤的主要訴求點(diǎn)。形成了不同的生活情節(jié)；在房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成了跨區(qū)域買房很少的局面。同時(shí)，也是房?jī)r(jià)不能快速提高的一個(gè)重要原因。一方面，市區(qū)的土地價(jià)格較貴，近郊區(qū)有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；另一方面，難以拿到 成型的大片土地，所以，使得房地產(chǎn)市 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 39 頁 場(chǎng)朝近郊區(qū)發(fā)展；目前，已經(jīng)形成一定的局面。但是，受武漢市整體經(jīng)濟(jì)水平的制約，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲速度、幅度都較小 。整體市場(chǎng)購買力不強(qiáng)。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 39 頁 宜家湯臣企劃 市 場(chǎng) 篇 一、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 二、 武漢市房地產(chǎn)（別墅）市場(chǎng)特征 三、 個(gè)案分析 四、 附表 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 39 頁 一、 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1）市場(chǎng)需求疲軟、購買力不強(qiáng) 從武漢市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年的表現(xiàn)來看，總體房地產(chǎn)看好，商品房的需求量保持高漲的勢(shì)頭，但是，上漲幅度較緩慢。在市區(qū)內(nèi)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛告罄，近郊區(qū)項(xiàng)目的銷售去化較慢，銷售周期較長。 2）房?jī)r(jià)慢速上揚(yáng)、幅度較小 武漢 市商品房正進(jìn)入更新?lián)Q代期， 產(chǎn)品 注重 “ 以人為本，崇尚自然 ” ，一批批設(shè)計(jì)新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)的新 型住宅投放市場(chǎng)