【正文】 握電腦管理系統(tǒng)，熟悉 ISO9000質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。 3. 會(huì)計(jì)：大專以上文化程度，財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè) ，會(huì)計(jì)師職稱，三年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。 2. 專業(yè)工程師：大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，中級(jí)以上職稱，五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。 （二）管理處人員配置 管理處擬配備各類人員 110 人?，F(xiàn)任 CPM 深圳工商銀行物業(yè)分公司技術(shù)室主任。曾任航空部株州南方航空動(dòng)力機(jī)械公司機(jī)電設(shè)備主管工程師。該同志組織管理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神，有很強(qiáng)的物 業(yè)管理理論水平和項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。先后擔(dān)任過深圳泰華物業(yè)管理公司、深 圳寶安區(qū)物業(yè)管理公司、湖南同升湖物業(yè)管理公司、湖南凱達(dá)物業(yè)管理公司顧問。 1992 年 6 月調(diào)入深圳，加盟 CPM，曾負(fù)責(zé)深圳中航、深 圳沙河工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，積累豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，兩次代表公司成功接管物業(yè)管理項(xiàng)目。 （一）項(xiàng)目管理骨干介紹 1． CPM 副總經(jīng)理兼管理處主任：張力，男， 40 歲，大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，中共黨員。公司擬安排公司副總經(jīng)理張力先生和高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生分別擔(dān)任長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院管理處正副主任，前期介入期間另委派公司 9 名管理、技術(shù)骨干現(xiàn)場(chǎng)配合。 （二）器械、工具及辦公用品裝備計(jì)劃 （見表 ） 根據(jù)工作的進(jìn)展和實(shí)際需要，分批采購逐步到位。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。關(guān)于前期維修間和倉庫位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決。 2020 年3 月起，與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商解決臨時(shí)辦公室問題，滿足管理處辦公需求。 三、物資裝備 物 資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。 二、工作計(jì)劃 機(jī)關(guān)新大院管理處的整體工作計(jì)劃緊扣本項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)和八項(xiàng)措施，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求制定。 管 理 處 運(yùn) 作 的 同 時(shí) 接 受 員 工 監(jiān) 督 管理效果 服務(wù)質(zhì)量 組織行為 管理制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 消防、治安、納稅等 委托管理合同規(guī)定的權(quán)力、責(zé)任、義務(wù) 管理處人、財(cái)、物 資源，管理質(zhì)量 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 市委、市政府及社會(huì)各界監(jiān)督 ? 堅(jiān)持每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。 3．監(jiān)督與自我約束機(jī)制： （ 1） 監(jiān)督機(jī)制 （ 2） 自我約束機(jī)制 ? 制定管理處廉潔自律基本要求。 優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配制。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個(gè)體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動(dòng)總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。 （ 2） 量化目標(biāo)激勵(lì)。 用 CPM 確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。在機(jī)關(guān)新大院管理處，我們將重點(diǎn)通過三個(gè)方面建立激勵(lì)機(jī)制。如何建立有效的激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。這種管理體制使管理處各級(jí)骨干責(zé)、權(quán)、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔(dān)壓力，共同邁向成功。 CPM 奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的管理因素，并在管理實(shí)踐中，總 結(jié)、推行出嚴(yán)格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標(biāo)管理責(zé)任制，并把這些經(jīng)驗(yàn)作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。 （四）管理機(jī)制 1．實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制 現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個(gè)層次，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵(lì)理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項(xiàng)修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。 4． 堅(jiān)持每季組織一次用戶座談會(huì)，廣 泛了解機(jī)關(guān)各部門、職工對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。 2． 管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。否則，管理處對(duì)此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項(xiàng)，按相應(yīng)規(guī)定處理。 （ 3） 實(shí)施首問責(zé)任制。 （ 2） 設(shè)立值班主任制。 （ 3） 重視后續(xù)工程控制，確保機(jī)關(guān)新大院整體形象和管理檔次。 圖 組織 機(jī)構(gòu)圖 （二）運(yùn)作程序 1．整體運(yùn)作流程 長沙市委市政府 機(jī)關(guān)新大院管理委員會(huì) 房地產(chǎn)管理局 機(jī)關(guān)事務(wù)管理局 機(jī)關(guān)新大院管理處 CPM 本部 街道辦、工商、稅務(wù)、公安、武警等 綜合部 行政事務(wù) 人力資源 財(cái)務(wù)管理 后勤采購 管理部 質(zhì)量控制 安全管理 社區(qū)文化 環(huán)境工程 治安與交通管理 工程部 設(shè)備運(yùn)行 工程維護(hù) 節(jié)能降耗 消防管理 客戶服務(wù)中心 客戶服務(wù) 信息管理 協(xié)調(diào) 調(diào)度 意見征詢 圖 整體運(yùn)作流程圖 （ 1） 整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。 3. 機(jī)關(guān)新大院管理處作為 CPM 專門機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，在 CPM的授權(quán)下，履行“長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。 （一）組織機(jī)構(gòu) 1. 在 單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會(huì)有利于物業(yè)管理工作的順利開展。 專業(yè)化 CPM 利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)； 品牌化 CPM 通過實(shí)踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹立長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體品牌形象； 經(jīng)營型 創(chuàng)造性地運(yùn)用 CPM 特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)功能的全面發(fā)揮。對(duì)整體形象的定位和工作重點(diǎn)分析、 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 的應(yīng)用、隱性化服務(wù)、綜合配套服務(wù)、管理處體制的變革、客戶服務(wù)中心的設(shè)立以及貫穿環(huán)保教育、提倡健康概念、引導(dǎo)節(jié)能降耗、提供信息服務(wù)、融合區(qū)域文化等，都是服務(wù)創(chuàng)新的具體體現(xiàn)，創(chuàng)造性服務(wù)是一項(xiàng)永無止境的工作。 2． 服務(wù)創(chuàng)新措施。因此，物業(yè)管理服務(wù)需要一種超乎規(guī)范和程序之上的變革和創(chuàng)造。機(jī)關(guān)新大院 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量。 措施八：注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)服務(wù)創(chuàng) 新 1． 服務(wù)創(chuàng)新概念。如接管機(jī)關(guān)新大院，管理處即可通過 INTERNET 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)與深圳本部取得聯(lián)系，公司本部通過 INTERNET 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)可及時(shí)了解掌握機(jī)電設(shè)備運(yùn)行信息、管理處的各項(xiàng)管理情況，避免了異地管理產(chǎn)生的管理脫節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問題，大大提高了管理效率。 措施七：物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) CPM 在成功運(yùn)用公司本部計(jì)算機(jī)局域網(wǎng)和各管理處單機(jī)版物業(yè)管理軟件的基礎(chǔ)上，開發(fā)應(yīng)用了廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，在物業(yè)管理行業(yè)中，率先建立了 INTERNET 企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)，建立起物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng)。 CPM 掌握了綜合性寫字樓財(cái)務(wù)收支各項(xiàng)細(xì)節(jié)，特別是對(duì)費(fèi)用支出各項(xiàng)常規(guī)比例以及如何控制各項(xiàng)管理成本富有經(jīng)驗(yàn)。 3． 劃小核算單位，費(fèi)用控制上采用“內(nèi)部購糧本”，保證資金正常運(yùn)行并保持物業(yè)管理發(fā)展后勁。 2． 執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。月。 CPM 相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評(píng)價(jià)物業(yè)管理 項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。 CPM 還將在機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理中積極引進(jìn) ISO14000 環(huán)境控制體系。我們高度重視市委、市政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和成員的意見和建議，通過意見征詢，改善服務(wù)質(zhì)量。 措施五：引入 ISO9000 質(zhì)量保證體系 公司 ISO9000 質(zhì)保體系經(jīng)過多年實(shí)際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。網(wǎng)吧應(yīng)集西餐、上網(wǎng)、讀書、沙龍聚會(huì)等多功能為一體。 CPM 在深圳中航苑、深圳工商銀行大廈、武漢信合綜合大廈等項(xiàng)目中均直接參與餐廳管理服務(wù)，可以 勝任機(jī)關(guān)新大院餐廳管理功能。會(huì)務(wù)服務(wù)具體事宜將與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局另行商定。 4． 引入 CPM 管理實(shí)踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運(yùn)行狀況遙測(cè)監(jiān)視裝置等 ，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。 3． 大樓入駐之初的幾個(gè)月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會(huì)暴露出許多設(shè)計(jì)和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會(huì)提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。 措施三：提高樓宇設(shè)備運(yùn)行管理保障 1． 在前期介入期間（ 2020 年 1 至 4 月）， CPM 將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗(yàn)收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點(diǎn)幫助業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)。所有管理 服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行 CPM 員工行為規(guī)范，全面貫徹 ISO9000 質(zhì)保體系，并根據(jù)實(shí)際情況采用 隱性化服務(wù) 概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對(duì)樓內(nèi)辦公和外來辦事人員的影響。樓宇清潔無盲區(qū)、死角，公共衛(wèi)生間清潔達(dá)到三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。首先，在原有大綠化廣場(chǎng)基礎(chǔ)上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使大廈本體綠化與廣場(chǎng)綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。建立設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，完善機(jī)電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運(yùn)行，各項(xiàng)設(shè)備有責(zé) 任人。從樓內(nèi)到樓外，從天臺(tái)到地下，確保樓宇完好率達(dá)到 98%；杜絕亂張貼、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；大廈泛光照明和公 共照明系統(tǒng)無故障。 CPM 從市委、市政府角度分析，確定了長沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院 開放、高效、親和 的整體形象定位。 CPM 為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團(tuán)隊(duì)共同的價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運(yùn)用最新科技，經(jīng)驗(yàn)豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目物業(yè)管理工作的根本保證。 CPM 承接機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就體現(xiàn)在管理團(tuán)隊(duì)上。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊(duì)。 CPM 高度重視機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目，擬委派公司副總經(jīng)理張力先生兼任管理處主任，高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生任管理處副主任，并在前期介入期間委派深圳 9 名管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場(chǎng)，全力配合，掌握基本情況。 五、八項(xiàng)措施 措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊(duì) 1. 精銳骨干。下面僅以 CPM 全面接管 [深圳工商銀行 ]物業(yè)的案例與機(jī)關(guān)新大院作一簡(jiǎn)要比較。 CPM 管理綜合型物業(yè)的配套服務(wù)優(yōu)勢(shì)使中航苑成為深圳市社會(huì)效 益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。 CPM 積累了深圳 [中航苑 ]（ 40 萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗(yàn)，除物業(yè)管理管理主業(yè)外，還經(jīng)營苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。 （三）配套優(yōu)勢(shì) ：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) CPM 首創(chuàng)的 [經(jīng)營型 ]物業(yè)管理模式 在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。 CPM 還與眾多機(jī)電設(shè)備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、 ABB公司、特靈公司、開利公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。這支技術(shù)隊(duì)伍對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，可以為機(jī)關(guān)新大院制訂高效率的設(shè)備管理方案 ，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常、維修及時(shí)，并有效延長設(shè)備的使用壽命。 （二）技術(shù)優(yōu)勢(shì)：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 CPM 積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，集設(shè)計(jì)、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實(shí)力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。在這種理念支持下， CPM 在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場(chǎng)觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量