【正文】 18093。4．方便項目營銷。２．符合項目定位。6．通訊和電信北京市的信息服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計算機網(wǎng)和有線電視網(wǎng)已覆蓋全北京城，第三代移動通信、數(shù)字電視已普及，可滿足本項目通訊和電信需求。中壓管線為采暖氣源線，低壓管線可作為生活用氣的氣源。4．供電項目所在地外電源引自李窯 110KV 變電站，采用雙回 YJY3300 型電纜供電；10KV 電纜從李窯變電站引出，沿**西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門路至本項目場址周圍。3．污水項目所在地北側(cè)的石榴莊路鋪設(shè)有 DN800 的污水管線，可將本項目產(chǎn)生的生活污水沿該市政管網(wǎng)排入小紅門污水處理廠。（五）市政設(shè)施條件1．供水項目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600 管線及石榴莊路 DN300 管線作為場址所在區(qū)域的供水水源，服務(wù)壓力為；根據(jù)相關(guān)文件，本項目規(guī)劃日用水量 300 噸/日。（四）交通條件本項目所在地東側(cè)緊鄰馬家堡東路；南側(cè)距四環(huán)約 1 公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號線馬家堡西路站 500 米；北側(cè)距南三環(huán)約 公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號線馬家堡東路站，而地鐵十一號線規(guī)劃沿石榴莊路與地鐵十號線構(gòu)成繞北京城的地鐵閉環(huán)；732 路、54 路、646 路、813 路、百利寶專線等多趟公交線路經(jīng)過項目所在地周邊，交通便利。（三）地質(zhì)水文情況本項目用地范圍內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造基底為前寒武系灰?guī)r，基巖上覆蓋的第四系松散堆積物為沖洪積而成，厚度在 75m～150m 之間。雨季施工時，對建設(shè)項目的基坑開挖、支護和施工降水等產(chǎn)生不利影響。年降水量 550～660 毫米，降水量季節(jié)性變化大，年降水量 80%以上集中在七、八月份。北京地區(qū)為季風區(qū)，冬季以北和西北風為主，春、夏季主導(dǎo)風向為南風。2．氣候條件本項目的氣候類型屬典型的溫帶、半濕潤半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。地勢略低于市中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)地形平坦，由北向南傾斜，地面標高 29～33m，地形坡降小于 1/1000，屬沖積平原的地貌類型。二、場址現(xiàn)狀項目用地紅線內(nèi)已完成“三通一平” ，北側(cè)并排有一處配電室（施工用電預(yù)留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖） ，南側(cè)紅線上原圍墻待拆，用地內(nèi)還有少數(shù)樹木，約 250 棵，多數(shù)胸徑在 30 公分以下。第四章 場址的建設(shè)條件一、地理位置與用地范圍本項目位于北京市豐臺區(qū)**西路 26 號。目前市場最大的風險依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲的研究結(jié)果看，全球 18 個主要工業(yè)化國家經(jīng)驗表明：即使 GDP 出現(xiàn)一定的波動，實際房價受到的影響有限；而且政府對房地產(chǎn)市場進行嚴厲調(diào)控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴重影響到實際產(chǎn)出或者金融安全。（六）風險分析成本風險：由于土地成本已超過項目綜合成本的 40%以上，所以本項目必須嚴格控制建設(shè)成本、管理成本及銷售費用，但建設(shè)成本與產(chǎn)品品質(zhì)和售價相關(guān)聯(lián)、銷售費用又與市場實現(xiàn)和回款直接相關(guān)，因此成本是項目成敗的重要因素。 相對開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場來講，本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設(shè)，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對本樓盤需求群體。而一些頂級寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。2022 年將有大批新項目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍。 仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴張意愿強烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時一些原本 2022 年 10 月份完工的項目將會延遲到次年 3月。（五）商業(yè)類樓盤分析2022 年的市場需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴張，2022 年第四季度空置率同比下降 個百分點。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會對本區(qū)域樓市形成強大的支持，使本區(qū)域房價的上升形成較大空間。遠洋自然、西馬2022 年年初開盤的遠洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達到了 8000 元/平米的左右。當時開盤的遠洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2 期）等樓盤售價集中在 5500 元/平米至6500 元/平米之間，其中地鐵四號線石榴莊路站西側(cè)的星河城更是依靠良好的設(shè)計、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000 元/平米的售價。具體情況如下：2022 年以前，本區(qū)域開盤項目有怡然家園、城南嘉園（一期） 、晨新園、康緣居等 10 多個樓盤，主要價位集中在 4500 元以下。 （四）周邊住宅類樓盤分析通過對本地塊周邊典型樓盤進行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點是：價格上揚迅速，銷售周期較短。本項目通過招投標中標已取得土地使用權(quán)，項目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項目的開工建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。（二）土地供應(yīng)在北京未來幾年內(nèi)的潛在住宅類用地供應(yīng)量中，南城將占有很大比例。目前，本區(qū)域已售和在售項目約 30 個，圍繞在本項目周圍已形成 800 萬平米住宅總量。截至 2022 年底，豐臺區(qū)常住人口達到 萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30 萬常住人口，消費潛力驚人。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產(chǎn)品并獲得廣泛市場認可度。四、本項目市場分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)較早，且五環(huán)以內(nèi)有效供應(yīng)已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉(zhuǎn)向南城區(qū)域。項目用地內(nèi)規(guī)劃城市綠地與北側(cè)綠地相呼應(yīng),形成完整景觀體系。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認知與重視在項目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)過程中逐步實現(xiàn)。本地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產(chǎn)開發(fā)在此形成了完美的結(jié)合。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價值。本項目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：地鐵四號線、十一號線與本區(qū)域及本地塊的關(guān)系如下圖所示：建設(shè)中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫?zāi)铣?。本項目?guī)劃區(qū)內(nèi)，含四個不同的規(guī)劃內(nèi)容包括：居住、托幼、商業(yè)金融和街心綠地。以上都對北京的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大影響，這也是北京作為首都與全國各地房地產(chǎn)需求市場的顯著區(qū)別。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購房，偶爾一住。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。北京的高校多、研究機構(gòu)多，而且多是著名的教學科研單位，其中的教學科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費充足，可用于自己支配的費用數(shù)額巨大。從 IT 精英到金融高管；這些人教育背景好、學歷層次高、收入高，預(yù)期好，住房消費力是極強的。這些涉外機構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、收入水平、消費習慣等原因，他們在面積、檔次方面的要求也是比較高的。各個國家的大使館都設(shè)在北京，許多國際機構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福利基金會等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設(shè)在了北京。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價位。幾乎每個省、市級地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，購置房產(chǎn)設(shè)置辦事處很普遍。由于行政級別、職稱、學歷等方面的原因，這部分人的收入水平比較高，住房消費力也比較強。第一，北京擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產(chǎn)市場都有非常好的表現(xiàn)，因此如果這些國際資金能投資房地產(chǎn)，那么就有望獲得匯率升值和房地產(chǎn)價格上升的雙重收益。據(jù)麥肯錫 2022 年一項社會調(diào)查結(jié)果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。近兩年內(nèi)，北京市房地產(chǎn)需求預(yù)計將繼續(xù)保持旺盛，其原因有幾個：一是拆遷帶來的被動需求。（四）北京市房地產(chǎn)需求預(yù)測過去的 2022 年，北京市商品房銷售價格持續(xù)上漲，與 2022 年相比房地產(chǎn)價格指數(shù)如表 31 所示。（三）居民消費水平狀況隨著國家的不斷發(fā)展，全國居民整體消費水平得到了較大的提高。2022 年一季度，空置商品房景氣指數(shù)比 2022 年第四季度提升 點。2022 年一季度，土地開發(fā)景氣指數(shù)、完成投資景氣指數(shù)、新開工情況景氣指數(shù)、房屋竣工景氣指數(shù)、商品房預(yù)售景氣指數(shù)和商品房銷售景氣指數(shù)均處于不景氣區(qū)間。北京市房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟體制改革和國民經(jīng)濟的發(fā)展而逐步建立起來的，經(jīng)歷了一個從小到大、從慢到快的發(fā)展過程。北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資在經(jīng)濟、社會較快發(fā)展的推動下，保持高速增長態(tài)勢。全市商品房銷售面積（含現(xiàn)房和期房）萬平方米，其中商品住宅 2205 萬平方米；商品房銷售額（含現(xiàn)房和期房）2159億元，其中商品住宅 億元。2022 年度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)：商品房施工面積 萬平方米，比 05 年下降 %；其中商品住宅 萬平方米，下降 %。商服用地方面，將優(yōu)先支持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地，支持社區(qū)便民市場等建設(shè)，禁止供應(yīng)高爾夫及練習場、滑雪場用地?？平涛男l(wèi)體和行政辦公用地，除了確保奧運、中央及駐京部隊、市屬重點項目外，還將優(yōu)先支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新城公共設(shè)施建設(shè)用地。基礎(chǔ)設(shè)施用地，除了確保奧運、鐵路、公路等重大建設(shè)項目外，還將優(yōu)先支持望京、天通苑、回龍觀等城市交通“疏堵工程” 、新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目。二、北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測（一）土地供應(yīng)計劃2022 年，在土地供應(yīng)的空間分布上，北京市將繼續(xù)貫徹落實城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。截止到 3 月底，全國商品房空置面積為 12617 萬平方米，同比增長%。其中，住宅施工面積 億平方米，增長 %；辦公樓施工面積 5196 萬平方米，增長%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 億平方米，增長 %。房屋施工面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點，同比下降 點。土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點，同比下降 點。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 7125 億元，同比增長 %。其中，經(jīng)濟適用住房投資 88 億元，增長 %。一季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3544 億元，同比增長 %。2022 年 3 月份， “國房景氣指數(shù)”為 ，比 2 月份下降 點，同比下降 點。本項目周邊 1 公里范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機構(gòu)較為齊全，購物與餐飲氛圍已逐漸形成，人口和住宅供應(yīng)量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力，這也成為吸引消費者的有利條件之一。隨著北京市政府對南城開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進一步加快，南北京的復(fù)興和擴張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，到 2022 年末，豐臺區(qū)常住人口 萬人，而在本區(qū)域大型居住板塊常住人口已達 30 萬人以上，區(qū)域住宅總量已突破 800 萬平方米，還吸引了大量外來流動人口，已初步形成較大規(guī)模的居住環(huán)境，隨著城市道路交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，這一區(qū)域的市場認知度正在逐步提升。本項目所在地西距地鐵馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，其優(yōu)越的地理位置和周邊便利的交通環(huán)境，必將成為吸引消費者的有利條件。而在購置房屋的過程中，其交通配套、居住環(huán)境和房價等成為群眾選擇房產(chǎn)的主要因素。（二）良好的交通配套設(shè)施和居住環(huán)境為項目提供了有利的競爭條件推動目前房地產(chǎn)行業(yè)興起的主要因素是中國的住房體制改革，從廣義上講，住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房，從小住房升級到大住房，隨后的城鎮(zhèn)化進程的加快和中國經(jīng)濟多年積累的成果帶來的住房升級換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。本項目根據(jù)政府規(guī)劃部門要求，合理安排建筑布局，充分發(fā)揮土地使用效率，為人們提供宜居型社區(qū)。本項目所在的北京南部地區(qū)，是目前北京市城市建設(shè)和政策導(dǎo)向的重點開發(fā)區(qū)域，隨著本項目和周邊規(guī)模社區(qū)的陸續(xù)建成，將進一步加快城南地區(qū)的發(fā)展步伐和提升區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。城市建設(shè)是形成和完善城市多種功能、發(fā)揮城市中心作用的基礎(chǔ)性工作，它必須與經(jīng)濟建設(shè)相互協(xié)調(diào)。項目位置圖依據(jù)咨詢方案和初步調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施主要依托馬家堡東路及石榴莊路項目用地現(xiàn)狀2022 年 12 月，根據(jù)北京市國土資源局《中標通知書》要求，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（后變更為北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與北京市國土資源局、北京北旅汽車制造有限公司分別簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京 地出【合】字（2022）第 0006 號）和《北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項目用地企業(yè)搬遷補償協(xié)議》 ，此后即著手進行本項目的建設(shè)開發(fā)工作。同時即將建設(shè)的地鐵十一號線和地鐵十號線將形成北京三、四環(huán)之間的又一條環(huán)繞北京城的地鐵閉環(huán)交通線路，使這一地區(qū)的交通更加迅捷。本項目位于北京南城三、四環(huán)之間，中軸路西側(cè)。北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司通過招投標中標，獲得本項目的獨立投資、建設(shè)和經(jīng)營使用權(quán)。項目用地原為北京市北旅汽車制造有限公司的國有劃撥工業(yè)用地。近年來，隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場潛力逐步釋放，對房地產(chǎn)投資需求日益增長，北京市房地產(chǎn)市場交易活躍，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增多、投資穩(wěn)步增長、房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。三、報告的主要內(nèi)容本報告研究的主要內(nèi)容有：項目建設(shè)的背景和必要性、市場需求分析、商業(yè)金融樓和住宅樓建設(shè)方案，投資估算、財務(wù)分析及資金籌措等。主持過 CBD 東都的開發(fā)，包括項目前期準備、產(chǎn)品規(guī)劃