【正文】 ，利息共為3,。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的實(shí)際情況。 4 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測算，（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見下表：表10：項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱總額萬元單價(jià) （元/平方米）占總投資比例1土地成本9, %2前期工程費(fèi) %3建安工程20, 1, %4管理費(fèi) %5不可預(yù)見費(fèi) %6其他費(fèi)用1, %7財(cái)務(wù)費(fèi)用3, %8銷售費(fèi)用2, %9公用設(shè)施專用基金 %10合計(jì)40, 2, %注：單價(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià),包括地下室面積。尋找信托與基金的合作與投資將成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道：提高自身實(shí)力、提市集約化水平、努力樹立品牌，創(chuàng)精品將是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。隨著雨花生態(tài)新城、天心生態(tài)新城、岳麓大道、金星大道及青竹湖大道周邊基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，在未來幾年，特別在2005年品牌+實(shí)力的外省房產(chǎn)開發(fā)軍團(tuán)將在以上地段施展拳腳。隨著六橋三環(huán)中的五橋及三環(huán)的逐漸形成，環(huán)境好、規(guī)模大、交通便利的環(huán)線樓盤將成為市場主流。由于經(jīng)濟(jì)適用房受到國家宏觀政策的控制，每年不足50萬平米的上市量，無法滿足長沙中低收入家庭的需求，而城郊結(jié)合處的中低檔盤盤，正好填補(bǔ)了這一塊市場。 結(jié)論長沙市房地產(chǎn)投資受慣性作用，繼續(xù)攀高，但增幅比98—。同時(shí)，從總體上看，長沙市房地產(chǎn)市場雖然進(jìn)一步成熟，并不存在過熱，目前長沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重僅為5%，其總量規(guī)模與長沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相比明顯偏小，距離小康居住水平相去甚遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間十分巨大。在城南主要以投資、居住為主。（2）在近郊置業(yè)的人群，看重郊區(qū)高檔樓盤的開發(fā)住宅規(guī)?；?，形成新興住宅群，多為年青消費(fèi)者、附近居民及市區(qū)中低收入人群，為改善居住環(huán)境而初次置業(yè)。企事業(yè)單位職工以年青人、外地人居多，大部分為首次置業(yè)，對樓盤品質(zhì)要求不高，主要解決基本居住問題，而拆遷戶涉及的年齡、文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入等方面差異較大，對開發(fā)商安置的房子普遍無條件的接愛，價(jià)格是他們選擇樓盤的最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。（2）中檔樓盤消費(fèi)群以政府公務(wù)員、普通教育工作者、高新區(qū)工作人員、企業(yè)中層管理人員、中小私營業(yè)主居多，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入普遍較高，年齡以在28—40歲，大部分為一次置業(yè)，改善居住條件是他們首次置業(yè)的主要原因，交通環(huán)境、生活配套和價(jià)格中該消費(fèi)群體選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)。各種檔次商品住宅客戶分析（1）高檔樓盤群以高級教育工作者（以大學(xué)教授為主），高新科技研發(fā)人員、醫(yī)生、企業(yè)高級管理人員、高級私營企業(yè)主為主要消化群體，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入高，年齡以35—55歲居多，大部分為二次以上置業(yè)，對現(xiàn)居住條件不滿，提升生活品質(zhì)是他們再次置業(yè)的主要原因。他們選擇最多的是舊城區(qū)等板塊。多數(shù)為本科學(xué)歷，處于事業(yè)的上升階段，認(rèn)為“未來會有更豐厚收入”，而且愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。 “高級白領(lǐng)群”，是從外地來長沙較久或長沙本地人，學(xué)歷層次和家庭收入在五類消費(fèi)者中是最高的，他們看重家庭，渴望休閑，選擇最多的是體育新城、河西等環(huán)境較好板塊。（二）按消費(fèi)需求將人群進(jìn)行聚類細(xì)分市場，長沙的消費(fèi)群體可以分為以下五類：“長沙新一代”，他們大多是25－30歲的長沙本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購房階段，生活時(shí)尚，喜愛情調(diào)，對“未來會有豐厚收入”的信心最高。二次以上置業(yè)客戶以私營企業(yè)主、高級管理者、教授、文藝行業(yè)、IT、房地產(chǎn)等收入較高難度從業(yè)人群為主，年齡在3550歲之間，有良好的社交圈，重視生活品，對小區(qū)保安、生態(tài)環(huán)境、特業(yè)管理等都有較高要求。自住型客戶中可分為第一次置業(yè)者和二次以上置業(yè)客戶。僅單純的依靠“開發(fā)模式”的發(fā)展將企業(yè)做大、做強(qiáng)已受到局限，只有在新變化下，星城房地產(chǎn)企業(yè)的操作策略應(yīng)更加豐富，以適應(yīng)發(fā)展的變化。“”大限逐漸規(guī)范土地市場，房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組即國家監(jiān)察部頒布71號令以來，縱觀星城樓市，2004年樓盤供應(yīng)量相比2003年明顯有所減少，但樓盤放量減少的情況下，需求量卻在穩(wěn)定增長。目前奧林匹克花園也正在緊張的進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。北邊的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太陽山路構(gòu)成路網(wǎng)骨干，向四周延展自己的勢力范圍；大盤進(jìn)代已經(jīng)來臨隨著長沙市政府遷住河西新址，陽光100、金牛山莊等一批項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。南邊的天心生態(tài)新城以正在建設(shè)的省政府機(jī)關(guān)新址為中心，在湘府路和芙蓉南路匯合了幾十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年我市商品房價(jià)格漲幅較大。長沙市商品住宅平均價(jià)格走勢及市場新動向【商品住宅均價(jià)】據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2004年，長沙市商品房的銷售均價(jià)為2738元/平方米，%?，F(xiàn)該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)集中在金霞大道兩廂和四房坪。5）開福區(qū)在樓盤開發(fā)量最少。但隨著金星大道和瀟湘大道拉通，該區(qū)域?qū)⑼ㄟ^35年建設(shè)，使城區(qū)面積達(dá)40平方公里，人口30萬人。長沙大道和書院南路兩廂是其今后發(fā)展的主要方向。省政府和區(qū)政府的南遷；長、株、潭一體化，給該區(qū)域發(fā)展帶來了契機(jī)。而長、株、潭的融城給該區(qū)域又帶來了新的機(jī)遇。同時(shí)長沙市經(jīng)濟(jì)適用房也主要集在中該區(qū)域，雨花區(qū)充足的土地資源給其提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而烈士公園版塊的快速發(fā)展，營造了長沙一個(gè)“富人區(qū)”。芙蓉路至韶山路開發(fā)的大量寫字樓、商住樓成為長沙市CBD中央商務(wù)區(qū)不可缺少的一個(gè)版塊。由于其獨(dú)特的橫長條狀地理位置，不僅橫跨長沙市CBD、CRD版塊，還包括了長沙“東市”。經(jīng)濟(jì)適用房、別墅開發(fā)量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建設(shè)量有所回升2004年，,，%、%%。其中商品住房銷售均價(jià)為2391元/平方米，%。隨著居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的購房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。長沙市房地產(chǎn)開發(fā)增長速度減慢，目前處于穩(wěn)步發(fā)展期：2004年全市在建在售樓盤開發(fā)量與03年對比：總開發(fā)量（平米）住宅開發(fā)量（平米）商業(yè)開發(fā)量（平米）04年682，7401582，1601100，580003年739，8812652，222587，6587差額57，141170，0624+12，92132004年銷售出現(xiàn)井噴，樓盤空置率大幅下降住宅銷售面積（m2）住宅剩余面積（m2）銷售率商業(yè)銷售面積（m2）商業(yè)剩余面積（m2）銷售率04年402，3137179，8464%55,931044,6490%消費(fèi)者購房需求旺盛，商