【正文】 的環(huán)境、配套要求。01年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現各檔次產品供需的差量空間基本相近，即各檔次產品皆未出現明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間。color:white。?? 平均單價走勢：河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。?? 銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。2） 從產品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。市場基本處于平衡狀態(tài)。第四章 市場研究：： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產，對企業(yè)土地變現有特殊困難的，經市政府批準，可根據企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現后再予歸還。（5） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。（3） 土地權屬情況：根據土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（1） 合作背景：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產,同時該公司也想通過建設新廠擴大規(guī)模和進行技術改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,萬科直接與土地方進行合作。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。b. 負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。%以下后一周內，萬科公司支付300萬元。，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調拆遷等事宜的補償。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。、資料、證明等，并負責提供人員配合。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數退回給萬科公司。（1）與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。（2）操作方式萬科與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。4. 政策性風險評估（1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據天津公司與當地政府的良好的關系，通過多方工作，應能解決立項問題。詳細說明 （3）取得土地使用權的風險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是 風險所在。③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。3. 項目用地取得土地使用權程序評估（1） 取得土地使用權程序① 萬科與天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。backgroundcolor:88680039。01B style=39。color:white。backgroundcolor:88680039。第三章 法律及政策性風險分析1. 項目用地現狀① 土地所有權歸屬:國有用地② 土地使用權歸屬：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項權益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項目用地現狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第1B style=39。②與項目用地北側順馳地塊比較： 據初步調查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學校等非營業(yè)性公建用地面積)。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。現狀情況：目前本項目周邊的現狀市政道路只有一條解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現狀路寬30米。（3）本項目西北側為梅江居住區(qū)，將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。01年開始修建，2002年年底通車。color:white。項目宗地東面現狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現已轉讓給松江置業(yè)公司用于房地產開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。1. 現狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū),公路兩側工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結構調整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。 廠內植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 配套設施分類 名稱 教育設施 電子儀表技術學校水滸武術學校 醫(yī)療衛(wèi)生設施 無 商業(yè)設施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設施 無 市場 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城 交通設施 門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站 文化設施 無 體育設施 無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數量的生活配套設施。（5）項目用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左 右,可根據規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。（3）項目用地內的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據規(guī)劃要求拆除。、地下管線、人防、構筑物等情況（有無變電站、換熱站等設施？）（1）項目用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。地上物主要為玻璃廠的生產廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名稱 面積(萬平米) 折算成畝數 毛地面積 525 其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地) 94 可建設用地面積 431 其中區(qū)內配套用地（含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地） 41 凈住宅用地面積 391 可建設用地用地率 82% 凈住宅用地率 74%: 序號 用地性質 用地面積(萬平米) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊1 30 50 40 2 住宅地塊2 30 80 40 3 住宅地塊3 30 50 40 4 住宅地塊4 30 30 40 5 24班小學及15班幼兒園用地 25 25 40 6 儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地 50 50 20: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 項 目 區(qū) 位 圖 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ③經濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。天津公司現狀項目及在談項目分布:在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:　該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。根據集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有35個在開發(fā)項目，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。 ：目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。結合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。萬科產品應屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部?！?008年比亞迪汽車品牌形象策略與創(chuàng)天 津 萬 科 玻 璃 廠 項 目可行性研究報告