【正文】 內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ郑方懊方系陌l(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。3．4明都新園：該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬9萬多層高層420011012013075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項目。名都新園10萬10萬多層250090100（兩室）120125（三室）75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%24007090（兩室）金海灣20萬多層30%248090100（兩室）榮華園3萬多層36%23008090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。 銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。u4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。3）2）市場基本處于平衡狀態(tài)。：： 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。，土地出讓金可按土地評估值的57%收取。（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險。（4） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（2），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。③合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。②付款計劃：，萬科公司支付300萬元補償費。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。、臨時用電。：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。，每6個月付余款的50%， 萬元。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。②付款計劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。 ：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。（2） 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。 （2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 項目用地規(guī)劃① 項目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:國有用地② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項權(quán)益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國 有土地使用證2.第三章 法律及政策性風(fēng)險分析1.②與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積)。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。（3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。1.鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。 配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。（5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。（3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路