【正文】 100。日，消防用水按40 L/S計，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個有線電視光節(jié)點機房。該小區(qū)用電電源由同心路金鑫賓館旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到各配電室。五、供配電及電信工程電力負(fù)荷預(yù)測用電量取值：，則小區(qū)總變配電量為：5091KVA。（2）樓面貨載：。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。從主入口廣場進入小區(qū)，通過豎向交通，沿內(nèi)部道路直通各棟大樓。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬4米，次要道路寬3米。小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。消防、環(huán)保必須做到“三個同時”。尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。四、建設(shè)條件用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差24m，符合項目建設(shè)要求。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴(yán)寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：溫度：年平均氣溫：℃年平均最高氣溫：℃年平均最低氣溫：℃濕度：年平均相對濕度：79%風(fēng)年平均風(fēng)速：降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：最小月降水量：最大積雪厚度：15cm地震情況根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），該區(qū)域地震動峰值加速度g=，對照地震基本烈度為Ⅵ度。本項目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。全市現(xiàn)轄北湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，人口472萬，其中市中心城區(qū)人口43萬。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。53′～26176。13′～114176。第四章 建設(shè)地點及自然條件一、區(qū)域位置郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。銷售前景分析本項目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計獨特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項目比具有十分明顯的價格優(yōu)勢。根據(jù)項目的定位，以及郴州市總體房價水平，預(yù)計本項目2010年至2012年住宅銷售平均價為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價為65,000元/個，超市20,000元/平方米。目前，郴州房地產(chǎn)價格總體來說比較合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預(yù)測分析項目價格分析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價預(yù)計在3500元/平方米左右。二、近幾年來郴州市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢近幾年來，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內(nèi)需（包括投資與消費需求）拉動經(jīng)濟增長，加快城區(qū)擴容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。而在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。在政府保增長的決心下，預(yù)計2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增長，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。四、項目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提高企業(yè)的知名度和社會信譽度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實力。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進郴州經(jīng)濟的發(fā)展。同時，該項目的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。該項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進城市提質(zhì)擴容是有幫助的。（4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質(zhì)量和進度的同時，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟和社會效益。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。因此該項目可行。（5）該項目建設(shè)對增加就業(yè)機會，改善投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動郴州市經(jīng)濟發(fā)展也有一定的現(xiàn)實意義。且項目當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟指標(biāo)，項目抗風(fēng)險能力較強。（4）從項目建設(shè)的經(jīng)濟效益評價來看，項目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,；項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%；；%，%。（2）本項目建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。本項目的建設(shè)可促進區(qū)域經(jīng)濟及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。六、編制依據(jù)主要依據(jù)：（1）《郴州市城市總體規(guī)劃》（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》的通知”｛建標(biāo)（2000）205號｝（3）國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）（4）郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等8個項目建筑容積率的批復(fù)》{郴政辦函［2008］143號}（5）郴州市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》{郴規(guī)（地）［2008］108號}（6）《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》（7）郴國用（2006）393號國有土地使用權(quán)證（8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院《總平面圖》（10）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范（11）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料研究范圍：本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護、投資估算、經(jīng)濟效益評價等方面進行研究，側(cè)重點在財務(wù)評價。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。五、項目概況隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其它管理人員13人。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。注冊資本（實收資本）人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊住所