【正文】 居住、創(chuàng)業(yè)的必然選擇。項(xiàng)目劣勢(shì)社區(qū)內(nèi)缺少景觀設(shè)計(jì)。戶型類型建筑面積/平方米一房一廳一衛(wèi)55㎡一房一廳一衛(wèi)57㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)101㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)105㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)126㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)135㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)160㎡營(yíng)銷策略廣告媒體組合 網(wǎng)絡(luò)宣傳： ；報(bào)紙廣告：《燕趙晚報(bào)》、《燕趙都市報(bào)》等；其他廣告：戶外廣告。該項(xiàng)目南臨新華路，西臨中華大街，項(xiàng)目周邊有中華大街、新華路、中山路、和平路、裕華路等主要交通干道，靠近交通樞紐火車站，交通便利，是商務(wù)辦公的理想地段。建有中心公園、小橋流水。（四）?？の飿I(yè)名稱福郡總結(jié)分析該項(xiàng)目定位為中檔，走大眾親民路線，規(guī)模、品牌是香榭里的優(yōu)勢(shì)所在，社區(qū)內(nèi)部配套逐步完善，形成一定的生活氛圍。廣告訴求重點(diǎn)城市中軸生活圈公關(guān)/促銷活動(dòng)10月47日，參加石家莊市房展會(huì)。外部配套緊鄰元南公園，兩分鐘步行可達(dá)公園美景；附近商場(chǎng)云集，北國(guó)商城、西美百貨、新世隆超市、在建的家世界超市等；銀行環(huán)繞，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中信銀行、商業(yè)銀行……；教育設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)完善，四所幼兒園、三所小學(xué)；娛樂(lè)餐飲豐富，石家莊影城、陽(yáng)光大廈、卡西諾娛樂(lè)廣場(chǎng)。綜合評(píng)價(jià)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美、親近自然，適合人的居??；但外部配套設(shè)施不完善，給生活帶來(lái)諸多不便。項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)劃平淡，用大面積水面造景是否恰當(dāng)，產(chǎn)品無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。廣告訴求重點(diǎn)石家莊首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大限度的采光設(shè)計(jì)，優(yōu)良的通風(fēng)設(shè)施，較高的綠化率，打造其“石家莊首席低層低密度中產(chǎn)社區(qū)”的定位。（現(xiàn)場(chǎng)銷售人員描述）廣告媒體組合網(wǎng)絡(luò)宣傳：、。戶型類型建筑面積/平方米聯(lián)排別墅160聯(lián)排別墅170聯(lián)排別墅180聯(lián)排別墅210聯(lián)排別墅243聯(lián)排別墅 275價(jià)格及銷售情況平均價(jià)格2400元/平方米，價(jià)格區(qū)間：19503000 /平方米。（二）納帕溪谷 物業(yè)名稱納帕溪谷（山水家園）地址石家莊市九龍湖附近發(fā)展商河北國(guó)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積423畝銷售電話5208866/99 7811891 8008038896 開(kāi)盤(pán)日期04年7月18日戶型類別聯(lián)排別墅容積率內(nèi)部配套規(guī)劃有一較大人工湖位于項(xiàng)目中；西餐館、咖啡廳、花店、書(shū)吧；會(huì)所內(nèi)設(shè)室內(nèi)泳池、SPA浴館、美容室、小型影院等高尚服務(wù)；配套健身房、桌球、壁球、攀巖等高尚室內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施；社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，至高規(guī)格的教育體系；超市、銀行、家政服務(wù)，提供完整秘密的生活配套；社區(qū)專有巴士，與市中心暢意通達(dá)；寬帶入戶，高科技安全防范系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏。項(xiàng)目劣勢(shì)天山項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部空間相對(duì)獨(dú)立，沒(méi)有形成較好的公共關(guān)系。廣告訴求重點(diǎn)創(chuàng)石家莊第一高尚社區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與聚合、卓達(dá)項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)，逐步形成三大項(xiàng)目領(lǐng)舞東南版塊的局勢(shì)，做為東南片區(qū)一個(gè)高端樓盤(pán)，具有很強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。公交有：28路戶型類型建筑面積/平方米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)130平米復(fù)式三房?jī)蓮d兩衛(wèi)210平米聯(lián)排別墅294平米聯(lián)排別墅380平米價(jià)格體系均價(jià)3800元/平米銷售情況一期已售完，二期正在熱賣，三期在即。內(nèi)部配套1萬(wàn)平米超大禮賓廣場(chǎng)、5000平米會(huì)所、2條國(guó)際商街、25000平米幼兒園、400平米游泳池、5000平米格里芬湖 。整合數(shù)萬(wàn)平米流水園林，七百種珍貴樹(shù)種，上千株成年喬木和遍布園區(qū)的情景雕塑，鑄就天山水榭花都地址石家莊開(kāi)發(fā)區(qū)珠峰大街218號(hào)開(kāi)發(fā)商河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積1000余畝規(guī)劃設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司總建筑面積93700平方米景觀設(shè)計(jì)美國(guó)貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司（BELT COLLINS）容積率物業(yè)管理香港中海物管綠化率% 開(kāi)盤(pán)日期04年4月28日銷售熱線5901333/666/777/999戶型類別TOWNHOUSE、洋房會(huì)所項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有會(huì)所，包括：豪華燈光游泳池、迷你高爾夫、攀巖、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施.內(nèi)部環(huán)境景觀世界級(jí)大師以“泛公園式”環(huán)境規(guī)劃理念，以水作為整個(gè)園區(qū)的主角，打造360度公園式主題景觀，開(kāi)創(chuàng)省會(huì)親水景觀。二、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)典型個(gè)案剖析（一）天山l 中低檔市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，中高檔供應(yīng)相對(duì)、市場(chǎng)的爭(zhēng)奪異常激烈。小結(jié)●新增住宅供應(yīng)總量保持適度增長(zhǎng)，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，供應(yīng)集中在中高檔和高檔項(xiàng)目。2004年又陸續(xù)推出了卓達(dá)星辰花園、高檔住宅天山（五） 北部版塊北部版塊在區(qū)域和產(chǎn)品上，以經(jīng)營(yíng)適用房或相類似小面積住房為主，供應(yīng)集中，銷化量旺盛，中檔商品房存在市場(chǎng)需求，新推出的康莊植物園旁的鄉(xiāng)村別墅對(duì)石家莊聚合項(xiàng)目有一定的影響。（四） 西部版塊西部版塊低檔項(xiàng)目以海龍花園、鳳凰城、綠水康城等為代表，區(qū)域價(jià)值發(fā)展?jié)摿^高。石家莊東南版塊是目前石家莊市場(chǎng)的區(qū)域熱點(diǎn)，供銷兩旺，居各版塊之首；2004年中高檔產(chǎn)品供應(yīng)豐富：新自然（三） 東南部版塊2003年南部延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，是表現(xiàn)最“火”的版塊，重心由翟營(yíng)大街轉(zhuǎn)移到了308國(guó)道與京珠高速公路交匯的卓達(dá)太陽(yáng)城，2004年?yáng)|南部依然延續(xù)區(qū)域熱點(diǎn)，卓達(dá)太陽(yáng)城一期住宅將直接影響該版塊的銷售速度。（二） 東部版塊2003年的東部開(kāi)發(fā)熱度明顯增強(qiáng)，新增中檔項(xiàng)目依水苑、和平世家、龔尚苑等，中高檔項(xiàng)目國(guó)際城帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的提升和區(qū)域開(kāi)發(fā)熱度。（一） 中心版塊2003年中心區(qū)住宅項(xiàng)目新增供應(yīng)量較少，主要項(xiàng)目國(guó)際自由港、時(shí)代方舟等為中小規(guī)模，市場(chǎng)表現(xiàn)一般。隨著眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，區(qū)域市場(chǎng)潛力將逐步體現(xiàn)，區(qū)域房?jī)r(jià)具有較大的上升空間。從城市發(fā)展來(lái)看，沿著城市發(fā)展的方向，開(kāi)發(fā)區(qū)、東部?jī)纱蟀鎵K發(fā)展速度較塊，新增供應(yīng)產(chǎn)品素質(zhì)較高，市場(chǎng)形象逐步提升，拉動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)的上揚(yáng)；中心區(qū)域及北部區(qū)域發(fā)展保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，中心區(qū)域目前住宅供應(yīng)量不大，多以商服物業(yè)為主，而北部版塊經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)，已逐步得到石家莊人的認(rèn)可，形成了一定的居住氛圍，區(qū)域市場(chǎng)日益成熟。小結(jié)：l 居民現(xiàn)住房所有權(quán)多為個(gè)人所有； l 現(xiàn)住房面積以4060平米的兩房為主；%人選擇二房，經(jīng)濟(jì)的面積更貼和市場(chǎng)需求；l 房屋環(huán)境、價(jià)格、戶型結(jié)構(gòu)是購(gòu)房考慮的主要因素；l 10萬(wàn)元是普通大眾能夠支付的最高房?jī)r(jià)；●選銀行貸款的家庭所占比例大。這部分家庭儲(chǔ)蓄尚不充裕，但觀念超前，樂(lè)于接受貸款消費(fèi)這一新生事物。購(gòu)房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多　　在家庭購(gòu)房資金來(lái)源上，％的家庭選擇銀行貸款。購(gòu)房考慮因素重點(diǎn)不一，30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，％；31歲至40歲和41歲至50歲年齡的人較看重價(jià)格，分別占32％和41％；50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，％。在有意購(gòu)商品房的家庭中，％的家庭想擴(kuò)大居住面積，％的家庭則希望購(gòu)買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。 擴(kuò)大居住面積是買房的首選增加住房面積、改善居住環(huán)境已成當(dāng)今城市家庭的迫切需求。其中對(duì)住房面積不滿意的居多，％。 市民對(duì)住宅面積不滿意的居多目前石家莊市居民家庭戶均建筑面積近60多平方米，而且多是過(guò)去一間半和二間半的老戶型。％％。按年齡分析，30至40歲家庭打算購(gòu)買住房面積在80至100平方米的居多。住房建筑面積在80至100平方米的二室二廳房受青睞據(jù)調(diào)查顯示，建筑面積在80至100平方米的住房最受歡迎。 三、石家莊市場(chǎng)客戶整體特征為了對(duì)石家莊住宅市場(chǎng)消費(fèi)者的特征有整體把握和了解，因地域性限制，我們運(yùn)用多種方法和形式，梳理出以下特征：消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)多半屬自己所有目前石家莊已有71％的家庭自購(gòu)房，％，％。2003年的增長(zhǎng)比率的下降，表明市場(chǎng)正處于一個(gè)蓄勢(shì)階段，也表明了不規(guī)范的銷售行為已經(jīng)逐漸的被市場(chǎng)所放棄，但現(xiàn)在仍然是市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，意味著巨大的市場(chǎng)空間。 銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入在穩(wěn)定增長(zhǎng)，但漲幅不大，以2003年的情況最為顯著，2003年的數(shù)據(jù)表明。銷售量 房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入持續(xù)高速增長(zhǎng)，以2001年和2002年的情況最為明顯，2003年的數(shù)據(jù)表明，市場(chǎng)的需求對(duì)于產(chǎn)品、配套平庸的項(xiàng)目已經(jīng)趨于理性，同時(shí)將市場(chǎng)空白點(diǎn)表露清晰。二、石家莊房地產(chǎn)總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 總體投資 石家莊市房地產(chǎn)投資從1999年到2003年連續(xù)逐年增加，尤其是2003年石家莊市房地產(chǎn)投