【正文】 增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列相應(yīng)措施。即加大中、低端產(chǎn)品的供應(yīng)，滿足老百姓真正的住房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為濟(jì)南市本地居民消費(fèi)，外地購(gòu)房者較少濟(jì)南市區(qū)與市內(nèi)其他縣市、省內(nèi)城市及外地省份經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度不高，市域經(jīng)濟(jì)相對(duì)封閉獨(dú)立，同時(shí)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外地購(gòu)房者吸引力較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要集中體現(xiàn)在市內(nèi)本地居民的消費(fèi)，外地購(gòu)房者相對(duì)較少，比例不高。有些利薄的投資性房產(chǎn)已無(wú)利可圖，被套者或轉(zhuǎn)向出租或把售價(jià)相應(yīng)提高以避免交營(yíng)業(yè)稅帶來(lái)的收益損失。據(jù)調(diào)查，一般中介商手中都有投資性房產(chǎn)。投機(jī)、投資性購(gòu)房比例小濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)、投資性購(gòu)房比例不大，絕大部分為自住型需求。濟(jì)南的第一個(gè)小戶型是青年居易，開盤銷售一年后，銷售率已達(dá)到90%。但目前濟(jì)南市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少。三居室戶型在面積配比上100—120㎡為經(jīng)濟(jì)型、120—140㎡為舒適型、140—160㎡為豪華型。從銷售狀況看，該兩種戶型最好銷售。可以滿足不同層次的消費(fèi)需求。小高層、尤其是高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，使得土地利用價(jià)值最大化，有助于提升空間價(jià)值，意味著城市房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。未來(lái)市場(chǎng)低密度住宅供應(yīng)量較小。高層住宅為輔。小高層、多層住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品從建筑形式上看，濟(jì)南存在聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅。東部老城區(qū)及近郊區(qū)域土地成本較高，大規(guī)模面積開發(fā)少，開發(fā)重點(diǎn)向高新區(qū)轉(zhuǎn)移。幾個(gè)超級(jí)大盤的開發(fā)拉升了西部地區(qū)開發(fā)量。西部樓盤開發(fā)量大于東部從建筑面積規(guī)模上看，西部樓盤開發(fā)量大于東部的開發(fā)量。西部區(qū)域樓盤雖然在推廣上打造時(shí)尚生活社區(qū)，但是其綠化以及小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也相對(duì)落后，如世紀(jì)佳園，戶型設(shè)計(jì)及綠化均有可提升空間。4）產(chǎn)品品質(zhì)的塑造影響：東部區(qū)域如大舜天成所打造的高端產(chǎn)品可以滿足商住兩用，小區(qū)雖小，但配套完善，引領(lǐng)濟(jì)南樓市。此外，西部區(qū)域流動(dòng)人口較多，社會(huì)治安難度大，東部人口素質(zhì)較高。環(huán)境影響：西部自然環(huán)境較差，當(dāng)前陽(yáng)光100、世紀(jì)佳園所在區(qū)域，歷史上存在較多工礦企業(yè)如東方紅水泥廠、機(jī)床二廠等污染較重企業(yè)，導(dǎo)致西部區(qū)域自然環(huán)境較差。地價(jià)的成本高于西部同地段水平。經(jīng)濟(jì)影響：東部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好于西部經(jīng)濟(jì)。而西部樓盤中均價(jià)最高的三箭如意苑均價(jià)為5100/平方米與大舜天成房?jī)r(jià)相差幾乎接近一倍的價(jià)格。（一）綜合分析基于對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察了解及重點(diǎn)個(gè)案樓盤項(xiàng)目的調(diào)研分析，得出以下相關(guān)結(jié)論。其中面積超過(guò)150平米的大戶型登記成交量同比增長(zhǎng)了七成以上，增長(zhǎng)幅度令人吃驚。2006年前五個(gè)月，全市商品住房登記5392套，登記成交均價(jià)2969元/平米，%、%%。%，其中：，%，%。 大陸機(jī)電…… …… ……第二章 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2005年濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 中魯通信252。 山東勝利生物股份有限公司252。 魯能軟件252。 天辰集團(tuán)252。 山東愛美聲電子科技有限公司（美國(guó)艾默生）252。 山東松下映像產(chǎn)業(yè)有限公司（松下電器）252。 山東浪潮樂(lè)金信息系統(tǒng)有限公司（韓國(guó)LG）252。 山東山大華天軟件252。 濟(jì)南久榮水處理公司252。部分企業(yè)公司名錄：252。5．人力資源目前，高新區(qū)內(nèi)擁有高校 13所，每年普通高校畢業(yè)生約11萬(wàn)人，并呈逐年增長(zhǎng)勢(shì)頭；各類科研機(jī)構(gòu)126所， 其中 53個(gè)省級(jí)科研院所，有10個(gè)國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)室和25個(gè)省級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室；有高新區(qū)博士后科研工作站、高科技人才市場(chǎng)和5個(gè)勞動(dòng)力就業(yè)合作基地， 各類科技專業(yè)人員 35萬(wàn)人， 博士、碩士 1000余人。高新區(qū)歷年出口額柱狀圖（億美元） 2005年完成固定資產(chǎn)投資32億元，增長(zhǎng)78%。高新區(qū)歷年工業(yè)增加值柱狀圖（億元）3．利稅2005年濟(jì)南高新區(qū)實(shí)現(xiàn)利稅56億元，自1991年建區(qū)至2005年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利稅235億元。 1．實(shí)現(xiàn)收入2005年，濟(jì)南高新區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷收入663億元，自1991年建區(qū)至2005年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入突破2500億元。高新區(qū)于2001年加入了世界科技園區(qū)協(xié)會(huì)，建設(shè)了國(guó)家間政府合作項(xiàng)目中烏高科技合作園。在全國(guó)53家國(guó)家級(jí)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合排名中位列第十三位。2004年，規(guī)模以上企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入98億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值31億元，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值83億元，實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯6555萬(wàn)美元。 濟(jì)南高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)了齊魯軟件園、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、大學(xué)科技園、出口加工區(qū)、生物醫(yī)藥園、環(huán)?？萍紙@和齊魯機(jī)電園等八個(gè)國(guó)家級(jí)專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 區(qū)內(nèi)現(xiàn)擁有各類企業(yè) 3000多家，高新技術(shù)企業(yè)二百多家，其中，產(chǎn)值過(guò)億元的有41家，過(guò)5億元的14家，過(guò)10億元的7家， 浪潮集團(tuán)、力諾集團(tuán)、小鴨斯威特、齊魯制藥、正大福瑞達(dá)、齊魯電機(jī)制造、山東華為通信、勝利生物、元隆生物、天辰集團(tuán)、華光電子、法因數(shù)控、十方圓通、山大科技產(chǎn)業(yè)園先后在高新區(qū)發(fā)展壯大。當(dāng)前，高新區(qū)三大片區(qū)建設(shè)全面展開：總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū)將建設(shè)提升為濟(jì)南市現(xiàn)代化的東部新城樣板區(qū)，集中建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)基地和科技研發(fā)區(qū)、生活商貿(mào)區(qū)；東部新區(qū)將建設(shè)成為規(guī)模化新型工業(yè)的聚集區(qū)；出口加工區(qū)將建設(shè)成為集加工貿(mào)易、陸路口岸和保稅物流于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。濟(jì)南市交通主干道經(jīng)十路、工業(yè)南路、世紀(jì)大道穿區(qū)而過(guò)，西鄰濟(jì)南奧林匹克中心和山東省政務(wù)中心，東接章丘龍山文化發(fā)源地，南面是蔥翠山巒，北面距濟(jì)青高速公路和濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)15分鐘車程。 是濟(jì)南市對(duì)外開放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。消費(fèi)所占收入的比例不高，相比其他沿海省會(huì)城市甚至內(nèi)陸省會(huì)城市超前消費(fèi)、提前消費(fèi)的消費(fèi)觀念，城市居民購(gòu)買力較強(qiáng)但不消費(fèi)的整體消費(fèi)觀念有待引導(dǎo)改變。252。沿街住宅下一般都設(shè)有商鋪，經(jīng)商已經(jīng)成為城市居民、下崗職工尋求收益的重要手段。252。 地緣特點(diǎn)消費(fèi)者對(duì)城市東部、南部的認(rèn)可是濟(jì)南市較為明顯的地緣特點(diǎn)，消費(fèi)者在購(gòu)買項(xiàng)目產(chǎn)品時(shí)存在較強(qiáng)的地域觀念。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)充足，而且市場(chǎng)中的產(chǎn)品本身也處于快速成長(zhǎng)中，使得消費(fèi)者從有購(gòu)房意向，到確定購(gòu)買的決策時(shí)間一般較長(zhǎng)。 對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期慎重考察通過(guò)對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在20萬(wàn)平米左右、銷售率達(dá)到85%以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售周期一般都在二三年。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費(fèi)者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注重生活質(zhì)量，因此較大面積戶型需求較多。4．居民消費(fèi)特征考慮濟(jì)南市當(dāng)前城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，同時(shí)考慮濟(jì)南歷史沿革、居民習(xí)慣等因素影響，以下消費(fèi)特點(diǎn)值得關(guān)注：252。%%%%%%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%20012002200320042005年%人均儲(chǔ)蓄存款人均消費(fèi)支出人均可支配收入濟(jì)南城鄉(xiāng)居民近幾年人均消費(fèi)及存款增長(zhǎng)變化曲線 從上表可看出，濟(jì)南城鄉(xiāng)居民每年的人均儲(chǔ)蓄存款相對(duì)于居民人均可支配收入和人均消費(fèi)支出高位增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2006年人均儲(chǔ)蓄額將突破20000元大關(guān)。020040060080010001200200020012002200320042005年元平均每人每月可支配收入平均每人每月消費(fèi)性支出濟(jì)南市居民每人每月平均消費(fèi)能力數(shù)據(jù)變化曲線3．城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款 濟(jì)南的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額也是逐年增加，2005年，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò)1000億元。而且居民消費(fèi)性支出比例每年都呈下降趨勢(shì)。2000年，%。人均可支配收入增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)性支出也呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)幅度明顯低于居民的人均可支配收入。2000年人均收入增幅最高，%，2002年最低，%。這都為城市居民生活水平提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 城市中心吸引力強(qiáng) 城市聚集力強(qiáng)、聚集度高，城市中心價(jià)值相對(duì)較高，影響城市擴(kuò)展與郊區(qū)化建設(shè)。 區(qū)域發(fā)展空間巨大 城市向外擴(kuò)張，新城市區(qū)域價(jià)值與老城區(qū)差別較大，具有較大發(fā)展空間與增值潛力。 以高新技術(shù)、外向型出口加工業(yè)為主的資金技術(shù)密集區(qū) 高新區(qū)將規(guī)劃發(fā)展形成全國(guó)重要的軟件產(chǎn)業(yè)基地、環(huán)渤海灣地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)基地。作為濟(jì)南“兩翼”中率先展開的一翼，東部將會(huì)得到巨額的資金投入，并在發(fā)展環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策上給予強(qiáng)有力的支持。252。252。 處于城市發(fā)展迅速的方向 城市東部、西部是今后城市發(fā)展最快的方向，資源在這一方向投入多，政策在這一方向更加傾斜，消費(fèi)者也將更看重這一方向。城市的發(fā)展對(duì)于高新區(qū)的發(fā)展具有以下影響。4．城市發(fā)展對(duì)高新區(qū)影響分析“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略決定了濟(jì)南市未來(lái)城市發(fā)展走向。規(guī)劃范圍南起黃河大壩，北至黃河二道壩，西臨李家岸干渠，東至104國(guó)道，總用地43平方公里。252。三是打造優(yōu)美生態(tài)環(huán)境。二是提升特色風(fēng)貌帶。 加快老城區(qū)改造提升一是完善路網(wǎng)框架。形成生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的國(guó)內(nèi)一流高校新區(qū)和科研基地。重點(diǎn)理順市區(qū)關(guān)系以及長(zhǎng)清區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)的關(guān)系，形成順暢的管理體制。 加快西部片區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃范圍包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、五峰山旅游區(qū)、農(nóng)高區(qū)和長(zhǎng)清老城區(qū)，共100平方公里。加快孫村、出口加工區(qū)和中心區(qū)三個(gè)片區(qū)建設(shè)，力爭(zhēng)用三年時(shí)間，把孫村片區(qū)建成規(guī)?；滦凸I(yè)的聚集區(qū)，把出口加工區(qū)建成集口岸、通關(guān)和加工貿(mào)易于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，把中心區(qū)建成為總部經(jīng)濟(jì)和研發(fā)、服務(wù)聚集區(qū)。252。奧體中心以滿足全運(yùn)會(huì)需求為重點(diǎn)，兼顧大眾體育活動(dòng)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)需求。 加快奧體政務(wù)中心建設(shè)東起玉頂山、西至轉(zhuǎn)山，北起經(jīng)十路、南至旅游路。經(jīng)十西路20公里沿線規(guī)劃開發(fā)建設(shè)63平方公里、3處片區(qū)：包括山東現(xiàn)代國(guó)際物流基地，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)區(qū)和文教區(qū)以及1片擬規(guī)劃區(qū)，形成“山、水、綠、城”相融一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)十東路40公里沿線規(guī)劃開發(fā)143平方公里、9處片區(qū)：包括章丘政務(wù)中心區(qū)、明水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、棗園—龍山工業(yè)園、圣井工業(yè)園、高新區(qū)新區(qū)、力諾工業(yè)園、唐冶片區(qū)、出口加工區(qū)、臨港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及2片擬規(guī)劃區(qū)，構(gòu)筑東部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)密集帶。 加快經(jīng)十路規(guī)劃建設(shè)經(jīng)十路東起章丘市域東部，西至長(zhǎng)清片區(qū)南界，全長(zhǎng)約90公里，是貫穿濟(jì)南東西的交通走廊。注重發(fā)揮產(chǎn)業(yè)基地的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。提升高新技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)層次，加快高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市區(qū)重工業(yè)和化工企業(yè)逐步向黃河北重化工工業(yè)園集中。工業(yè)方面主城區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)按照不同的區(qū)位和用地條件進(jìn)行調(diào)整改造。主城區(qū)為玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間地區(qū)，西部城區(qū)為玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)為繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城兩區(qū)”。中心城建設(shè)用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設(shè)區(qū)域內(nèi)選擇，用地發(fā)展方向在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎(chǔ)上主要向東西兩翼拓展。市區(qū)發(fā)展總體格局根據(jù)濟(jì)南市區(qū)地理環(huán)境、城鄉(xiāng)空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，將南部山區(qū)、中部平原和北部黃河沿岸三個(gè)帶狀區(qū)域，分別定位為南部山區(qū)保護(hù)發(fā)展帶、中部城市空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和北部黃河保護(hù)發(fā)展帶。城市發(fā)展按照“提升中心區(qū)、做強(qiáng)近郊區(qū)、突破遠(yuǎn)郊區(qū)”的思路，推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工和協(xié)同發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，改變中心城區(qū)功能過(guò)于聚集的狀況。其中中心城人口規(guī)模將增至430萬(wàn)人。規(guī)劃到2020年市區(qū)戶籍人口將增至450萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到380萬(wàn)人左右。城市職能為山東省省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，科技教育文化中心，全國(guó)重要交通樞紐，區(qū)域性金融中心，全國(guó)重要工業(yè)基地。隨著城市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的確定實(shí)施、一系列優(yōu)惠政策措施的扶持以及政府的大力支持，濟(jì)南市因此將形成重點(diǎn)向東發(fā)展的格局。是城市擴(kuò)張的良好時(shí)機(jī)。濟(jì)南市人均GDP在2005年年底已經(jīng)達(dá)到3858美元，理論上應(yīng)當(dāng)處于城市郊區(qū)化發(fā)展已經(jīng)起步，但郊區(qū)化建設(shè)尚未顯著發(fā)展階段。從以上城市結(jié)構(gòu)及功能分布可以看出，濟(jì)南市的政治、經(jīng)濟(jì)、教育、商務(wù)等功能區(qū)相對(duì)較為集中，而且城市中部也分布有較多的支柱性工業(yè)企業(yè)，都使得城市中心聚集度較強(qiáng)，城市中心的聚集力量較為顯著。重點(diǎn)高等院校主要集中在中部的東向和南向區(qū)域。 市級(jí)商業(yè)中心在中心城區(qū)，以泉城路為核心，呈放射狀。