【正文】 入市而產(chǎn)生錯(cuò)位。迪博認(rèn)為：龍頭山莊第一期宜采用“滲透性”定價(jià)策略，以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)位（也稱心理價(jià)位）的價(jià)格入市，并通過促銷活動(dòng)的配合，迅速打開市場(chǎng)局面，搶占市場(chǎng)份額，待銷售穩(wěn)定后再逐步提高價(jià)格。在實(shí)際銷售中，別墅一般都采用總售價(jià)的報(bào)價(jià)形式。（2）、總價(jià)總價(jià)是指一套別墅的總售價(jià)。但在別墅項(xiàng)目中，一般都設(shè)有戶王單位，而且，戶王的單價(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最高單價(jià)的。根據(jù)龍頭山莊投資收益的要求，以及《投資分析報(bào)告》相關(guān)數(shù)據(jù)，迪博建議龍頭山莊的最低均價(jià)，宜控制在基本均價(jià)的－10％以內(nèi)（特別促銷價(jià)除外），各類別墅最低均價(jià)分別為：獨(dú)體別墅的最低均價(jià)為：3558元／㎡；雙拼別墅的最低均價(jià)為：2845元／㎡；　　聯(lián)排別墅的最低均價(jià)為：2278元／㎡。最低單價(jià)我們通常所指的最低單價(jià)就是綜合素質(zhì)最差的單位的定價(jià)?；締蝺r(jià)因?yàn)橥愋蛣e墅之間仍然存在朝向、景觀、區(qū)位等多方面差異，為了充分體現(xiàn)每棟別墅的市場(chǎng)價(jià)值，習(xí)慣上會(huì)以一套綜合素質(zhì)適中的別墅的價(jià)格作為計(jì)算基礎(chǔ)，以此別墅的素質(zhì)為可比標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)測(cè)每棟別墅的綜合素質(zhì)權(quán)值得分，最后依據(jù)各棟別墅的權(quán)值計(jì)算其價(jià)格，這套綜合素質(zhì)適中的別墅的價(jià)格，就是龍頭山莊同類型別墅的基本單價(jià)。第二節(jié) 龍頭山莊價(jià)格策略一、龍頭山莊的價(jià)格體系（1）、單價(jià)單價(jià)是指單位建筑面積的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)可類比樓盤量化定價(jià)法得出龍頭山莊各類別墅的均價(jià)為：龍頭山莊獨(dú)體別墅的均價(jià)為3954元／㎡；龍頭山莊雙拼別墅均價(jià)格：3163元／㎡；　　龍頭山莊聯(lián)排別墅均價(jià)：2531元／㎡。龍頭山莊可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)龍頭山莊產(chǎn)品定位分析，市場(chǎng)可類比樓盤有 “大自然”、“翡翠園”、“新天地”、“龍胤花園”、“天池山”、“麗水灣”、“楓丹麗舍”。由于項(xiàng)目入市初期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，所以制定入市價(jià)格時(shí)不能以短期贏利為目的，宜采用“低開高走”的價(jià)格策略，迅速打開市場(chǎng)局面為先。（2）、龍頭山莊項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)根據(jù)《龍頭山莊項(xiàng)目投資分析報(bào)告》對(duì)項(xiàng)目投資收益的邊際分析，%時(shí)，龍頭山莊的贏利能力較高。品牌目標(biāo)隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)“大盤時(shí)代”的來臨，商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)化為品牌競(jìng)爭(zhēng)。銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)包括完成產(chǎn)品的全部銷售和在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)定銷售目標(biāo)，追求銷售額的最大化。迪博認(rèn)為龍頭山莊的價(jià)格策略應(yīng)遵循以下原則：最大利潤(rùn)目標(biāo)獲得利潤(rùn)的最大化是價(jià)格營(yíng)銷的主要目標(biāo)，也是開發(fā)商的投資目的。合計(jì)：；單位面積稅費(fèi)分?jǐn)傤~約為550元／㎡（4）、龍頭山莊平均單位面積成本 （按可售面積計(jì)算）龍頭山莊單位面積平均成本＝單位面積建筑成本＋單位面積稅費(fèi)分?jǐn)偅剑O二、龍頭山莊價(jià)格定位（1）、價(jià)格定位的目標(biāo)在進(jìn)行價(jià)格定位前，首先必須明確價(jià)格策略的目標(biāo)。（3）、稅費(fèi)總額與分?jǐn)傹堫^山莊項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、所得稅 土地增值稅等。 合計(jì)：。開發(fā)間期費(fèi)開發(fā)間費(fèi)包括：經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)。前期工程費(fèi)用（含監(jiān)理費(fèi)）。（1）、項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成土地成本龍頭山莊土地成本合計(jì)約19910萬元。別墅樓盤之間的“價(jià)格戰(zhàn)”將會(huì)是激烈競(jìng)爭(zhēng)之后的必然選擇，因此合理的價(jià)格定位與有效價(jià)格策略，將是龍頭山莊營(yíng)銷推廣策略制定的關(guān)鍵。這將使得南寧各別墅樓盤之間的目標(biāo)客戶爭(zhēng)奪更加激烈，市場(chǎng)的不確定因素將更加復(fù)雜。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料數(shù)據(jù)顯示，南寧的別墅購(gòu)買力是有限的。第四章 價(jià)格定位及策略在鳳嶺、仙葫已有10 多個(gè)別墅項(xiàng)目相繼開發(fā)。因此在龍頭山莊制定營(yíng)銷推廣策略時(shí)，應(yīng)有計(jì)劃地發(fā)掘這部分目標(biāo)客戶。老業(yè)主斯壯集團(tuán)已有成功開發(fā)了東方花園、南湖聚寶苑等多個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)，其中不乏有“先富起來”的那部分人，相信經(jīng)過這幾年的發(fā)展，已有相當(dāng)一部分人有了換房的打算。高級(jí)公務(wù)員、醫(yī)師、高校教授等據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示，這部分人收入較高，工作壓力相對(duì)較小，一個(gè)理想的居住環(huán)境，將是他們實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的最佳體現(xiàn)。同時(shí)，這部分目標(biāo)客戶社會(huì)關(guān)系廣，容易引發(fā)聯(lián)動(dòng)購(gòu)買，是龍頭山莊的一類目標(biāo)客戶群。目前該類目標(biāo)市場(chǎng)的啟動(dòng)還不明顯。②、第二目標(biāo)市場(chǎng)的特征描述目標(biāo)客戶相對(duì)比較分散，主要為私營(yíng)企業(yè)主、大、中型企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)等高端客戶，并具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在積極爭(zhēng)取。目標(biāo)市場(chǎng)特征描述①、第一目標(biāo)市場(chǎng)的特征描述此前，迪博已針對(duì)南寧本地目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行了大型的市場(chǎng)調(diào)查，并提交了《龍頭山莊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》，因此詳細(xì)情況在此不再多述。以南寧市良好的人居環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?，將能吸引大批?guó)內(nèi)乃至港澳與東南亞國(guó)家的投資、休閑類買家。（1）、目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍的界定根據(jù)龍頭山莊項(xiàng)目定位與南寧市近來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況分析，迪博認(rèn)為龍頭山莊的目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位為：①、第一目標(biāo)市場(chǎng)是以南寧市市區(qū)為中心的本地市場(chǎng)，這也是龍頭山莊第一期銷售推廣的主要基礎(chǔ)市場(chǎng)；②、第二目標(biāo)市場(chǎng)將以南寧為中心輻射到周邊縣市；據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前南寧的房地產(chǎn)消費(fèi)力已有近40％來自外地；特別是高檔物業(yè)，外地人的購(gòu)買比例更高。面對(duì)仙葫開發(fā)區(qū)高度聚集的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，龍頭山莊已在工程進(jìn)度上慢于對(duì)手。因此龍頭山莊在營(yíng)銷推廣過程中應(yīng)充分運(yùn)用好價(jià)格策略，刺激潛在消費(fèi)群的購(gòu)買欲。在住宅類型選擇方面：市場(chǎng)對(duì)復(fù)式住宅的需求量相對(duì)較高，其次是多層與別墅，選擇購(gòu)買高層住宅的比例相對(duì)較少。在戶型面積方面：大多數(shù)購(gòu)房者需要120－200平米的戶型，其中150平米以下的中等戶型需求較多。龍頭山莊市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房者普遍要求住宅應(yīng)具備良好的居住環(huán)境，具備完善的物業(yè)配套與物業(yè)管理。面對(duì)各路躊躇滿志的房地產(chǎn)開發(fā)商，龍頭山莊的當(dāng)務(wù)之急就是要做好項(xiàng)目定位，充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，創(chuàng)造最有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。調(diào)查資料顯示：、。③、企業(yè)預(yù)期景氣指數(shù)再度攀升目前房地產(chǎn)業(yè)已成為南寧市重點(diǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著2003年二季度廣西(南寧)住宅產(chǎn)業(yè)交易會(huì)的即將召開，南寧市房地產(chǎn)業(yè)又將迎來飛速發(fā)展的新時(shí)期。其中，從按企業(yè)登記注冊(cè)類型分類看，企業(yè)景氣指數(shù)較高的是：國(guó)有企業(yè)（）、股份合作企業(yè)（），有限責(zé)任公司企業(yè)（），股份有限公司企業(yè)（），私營(yíng)企業(yè)（）和外商及港、澳、臺(tái)投資企業(yè)（）。反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的盈利變化、流動(dòng)資金、勞動(dòng)力需求、固定資產(chǎn)投資等四項(xiàng)指標(biāo)景氣指數(shù)分別為：；；、。南寧市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣狀況明顯好轉(zhuǎn)，具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指標(biāo)景氣指數(shù)全面提高調(diào)查資料顯示，2003年一季度，南寧市房地產(chǎn)業(yè)反映企業(yè)景氣狀況的13項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要指標(biāo)全部進(jìn)入景氣區(qū)間，且上升幅度都比較大。2003年一季度，、。②、房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)大幅度上升企業(yè)景氣指數(shù)是反映企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的指標(biāo)。2003年一季度。調(diào)查資料顯示，自2002年一季度以來。南寧市2003年一季度房地產(chǎn)業(yè)景氣狀況簡(jiǎn)報(bào)通過對(duì)南寧市45家房地產(chǎn)企業(yè)開展的企業(yè)景氣抽樣調(diào)查資料顯示，2003年一季度，南寧市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善明顯，企業(yè)景氣指數(shù)實(shí)觀了大幅度上升：①、房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)在景氣區(qū)間內(nèi)持續(xù)居高2003年是南寧實(shí)施“136”工程的第二年，已在城市道路工程、舊城改造工程和經(jīng)濟(jì)適用住房工程等方面取得了巨大的成就，“一年小變化”的目標(biāo)已基本實(shí)觀。據(jù)迪市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，大多數(shù)居民家庭月收入在2500－4000元之間，按最佳的供房指數(shù)比例分析（最科學(xué)的月供為家庭總收入的40％），南寧市一般居民家庭的購(gòu)房月供能力為1000－1600元之間。其中，居住類消費(fèi)支出大幅度增長(zhǎng)，%，在一定程度上反映出實(shí)施“136”工程后居民房屋搬遷的情況越來越多。今年第一季度，%；，比去年同期增長(zhǎng)12%。三、南寧市居民家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)根據(jù)迪博市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)與南寧市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)（2002年）綜合分析顯示：南寧市居民家庭規(guī)模日趨小型化，其中2人家庭占約占16％，3人家庭約占41％，％，5人或5人以上家庭約占14％，％；。隨著國(guó)家西部大開發(fā)的進(jìn)程，以及WTO、東盟經(jīng)濟(jì)合作圈等國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的加強(qiáng)，南寧市經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入一個(gè)快速、穩(wěn)定的發(fā)展階段。其中，居住、煙酒及日用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)類的消費(fèi)價(jià)格水平上升比較明顯，%、6%、%；衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通訊類的消費(fèi)價(jià)格水平下降比較明顯，%、%、%；食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類的消費(fèi)價(jià)格水平比較穩(wěn)定，%、%。南寧市工業(yè)生產(chǎn)步入了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，工業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)步增長(zhǎng)，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率有所提高，工業(yè)企業(yè)效益有所好轉(zhuǎn)，％，％個(gè)百分點(diǎn)。其中，%；，%（，%）；，%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大多有所增長(zhǎng)。全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)12012元，％。％；，％；，％。二、南寧市近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在過去三年內(nèi)，南寧GDP均保持每年10%以上的增幅。特別是南寧市政府計(jì)劃在3～5年內(nèi)，引進(jìn)10～15萬高素質(zhì)人才。在未來3年內(nèi)，市區(qū)人口將增長(zhǎng)20萬。做好賣點(diǎn)的可視化，在入市前做好內(nèi)湖以及內(nèi)湖周邊的園林綠化與主題景觀的營(yíng)造，增強(qiáng)買家信心，促進(jìn)銷售。龍頭山莊作為仙葫較晚開發(fā)的別墅項(xiàng)目，要在這場(chǎng)目標(biāo)客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)，必須出奇制勝采用非常策略。預(yù)計(jì)到龍頭山莊入市時(shí)，大部分樓盤都已處于現(xiàn)樓銷售階段，進(jìn)入市場(chǎng)推廣期，強(qiáng)大的宣傳推廣攻勢(shì)會(huì)干擾、爭(zhēng)奪龍頭山莊的目標(biāo)客戶，這將使龍頭山莊在入市時(shí)會(huì)面臨較大的銷售阻力。以社區(qū)環(huán)境為例，雖然自然景觀對(duì)于龍頭山莊來說是最大的賣點(diǎn)之一，但也是仙葫其它別墅樓盤的同質(zhì)化素質(zhì)；所以，龍頭山莊在園林景觀規(guī)劃方面就必須體現(xiàn)出差異化：采用傳統(tǒng)江南園林風(fēng)格造景，通過對(duì)區(qū)內(nèi)園林景觀的合理規(guī)劃，使區(qū)內(nèi)園景與區(qū)外自然景觀達(dá)到和諧的統(tǒng)一，最大地發(fā)揮自然景觀的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)在宣傳推廣方面，也應(yīng)有鮮明的主題與之對(duì)應(yīng)。三、同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高度聚集，且同質(zhì)化資源多從風(fēng)嶺開始，直到仙葫共有10多個(gè)別墅項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；且同質(zhì)化市場(chǎng)資源較多，并主要體現(xiàn)在自然景觀方面。經(jīng)過市場(chǎng)分析，迪博提出以下對(duì)策：增加交通提示牌的數(shù)量、增加道路防護(hù)設(shè)施；合理利用道路綠化或園林景觀，營(yíng)造最佳的視覺效果；合理分布公用配套設(shè)施，適當(dāng)增加公用配套設(shè)施數(shù)量，使各組團(tuán)內(nèi)均有較完善的公用設(shè)施配套，特別是運(yùn)動(dòng)、休閑設(shè)施，方便社區(qū)居民日常生活； 在宣傳推廣中極力推崇社區(qū)曲徑通幽的園林環(huán)境，突出社區(qū)的獨(dú)有園林風(fēng)格，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)；充分利用價(jià)格策略，平衡買家心理；例如可以適當(dāng)降低位置較高的別墅售價(jià)（具體操作還需綜合考慮景觀、朝向等諸多因素）；二、周邊市政配套不完善，地段相對(duì)偏遠(yuǎn)這是位于仙葫開發(fā)區(qū)的所有別墅樓盤，共同面對(duì)的難題，需要開發(fā)商投入大量資金，進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善。這將進(jìn)一步提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。九、“四新”技術(shù)的應(yīng)用，將使項(xiàng)目具備市場(chǎng)超前性目前南寧的所有別墅樓盤，除了翡翠園外，都沒有“四新”技術(shù)的應(yīng)用。特別是非典事件之后，人們將對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康更加關(guān)注，渴望擁有健康長(zhǎng)壽的居住環(huán)境。這將進(jìn)一步提升整個(gè)社區(qū)的形象。六、品牌優(yōu)勢(shì)在仙葫開發(fā)區(qū)所有別墅中，龍頭山莊是唯一一個(gè)由上市公司投資開發(fā)的，這將給消費(fèi)者極大的購(gòu)買信心。在南寧，目前還沒有一個(gè)樓盤提出并推廣中國(guó)傳統(tǒng)文化、中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格、傳統(tǒng)江南園林風(fēng)格；在龍文化方面，雖然龍胤花園有應(yīng)用，但沒有能真正將其融入小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)文化營(yíng)造中。所以龍頭山莊減少了單體別墅等大面積戶型的比例，擴(kuò)大了市場(chǎng)有效購(gòu)買群，降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。從目前仙葫各別墅樓盤的實(shí)際銷售情來看，聯(lián)排別墅因其總價(jià)低、單價(jià)格實(shí)惠，最受市場(chǎng)青睞。 為使優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)達(dá)到市場(chǎng)營(yíng)銷力的最大化，迪博建議在龍頭山莊第一期入市前，應(yīng)優(yōu)先考慮做好內(nèi)湖以及內(nèi)湖周邊的景觀綠化；小區(qū)主入口廣場(chǎng)、主入口大門等小區(qū)標(biāo)志性建筑物，也應(yīng)完成施工并裝修到位，為龍頭山莊入市創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)買家信心，促進(jìn)銷售。表現(xiàn)在園林風(fēng)格方面，有38％的受訪者偏愛以原有自然環(huán)境為主的園林規(guī)劃，％的受訪者偏愛江南園林風(fēng)格。雖然自然景觀是仙葫開區(qū)所有臨江別墅樓盤的共有素質(zhì)，但龍頭山莊可營(yíng)造更多個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，結(jié)合內(nèi)部景觀環(huán)境的規(guī)劃與營(yíng)造，使龍頭山莊的內(nèi)外環(huán)境達(dá)到和諧統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)景觀優(yōu)勢(shì)的最大化。龍頭山莊背靠青山，前覽邕江，并與靈龜山遙相對(duì)望，視野開闊，秀麗江景一覽無余。二、優(yōu)越的自然景觀據(jù)龍頭山莊市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，環(huán)境也是影響南寧人購(gòu)房的首要考慮因素之一。由于斯壯集團(tuán)的良好社會(huì)關(guān)系以及豐富的資金運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，使龍頭山莊的地價(jià)大幅降低，直接降低了開發(fā)成本，為龍頭山莊的價(jià)格策略的制定，創(chuàng)造了較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空間。迪博認(rèn)為龍頭山莊在內(nèi)部登記蓄勢(shì)期→開盤期→銷售調(diào)整期→強(qiáng)勢(shì)銷售期→持續(xù)銷售期五個(gè)階段，需采取不同的媒體策略來實(shí)現(xiàn)預(yù)期的廣告投放效果，使龍頭山莊的品牌形象深入人心。迪博認(rèn)為，龍頭山莊雖然擁有良好自然景觀，但相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來說，一定要形成較大的差異性，并在廣告訴求與創(chuàng)意中充分發(fā)揮。龍頭山莊主要買點(diǎn)具有較好的市場(chǎng)親和力從龍頭山莊周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告訴求來分析，大部分樓盤都向消費(fèi)者訴求景觀環(huán)境。從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售策略來看，大部分都采取了價(jià)格策略。因此迪博認(rèn)為，龍頭山莊應(yīng)充分考慮南寧市現(xiàn)有購(gòu)買力的實(shí)際消費(fèi)水平，宜采用低價(jià)入市的價(jià)格策略。其他項(xiàng)目的獨(dú)立別墅平均價(jià)格為36004500元/平方米，雙拼別墅的平均價(jià)格為30003450元/平方米，聯(lián)排別墅的平均價(jià)格為25503700元/平方米。龍頭山莊所在區(qū)域，別墅樓盤高度聚集，競(jìng)爭(zhēng)壓力大從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所處的位置來看，基本上都處于南寧仙葫開發(fā)區(qū)和鳳嶺新區(qū)，這些別墅樓盤的建成將加快南寧市住宅郊區(qū)化的進(jìn)程，而南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)也將全面進(jìn)入高檔住宅的銷售競(jìng)爭(zhēng)。但是，南寧市目前在建的和已經(jīng)審批了的別墅用地，就南寧市場(chǎng)目前的購(gòu)買力和市場(chǎng)容量來說，6－10年內(nèi)都不一定消化得完。物業(yè)類型為純別墅區(qū)，規(guī)劃建設(shè)145棟別墅?，F(xiàn)在主要訴求價(jià)格優(yōu)勢(shì)，除了在報(bào)紙上進(jìn)行宣傳外，還投放了一些戶外廣告。物業(yè)類型以洋房、獨(dú)立別墅為主。主訴點(diǎn)以景觀和價(jià)格為中心，但缺少一種大氣的感覺，不利于品牌形象的塑造。廣告語(yǔ)為：江畔人