【正文】 5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月2012年8月項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項(xiàng)目二期建造：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期預(yù)售：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期銷售2013年11月2014年5月 規(guī)劃要求及項(xiàng)目指標(biāo)“HJ”，該宗地要求：≤容積率≤，建筑密度≤40%，建筑高度滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤15層，綠地率≥25%。，還銀行本息4360萬元。+360=。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項(xiàng)目具有絕對優(yōu)勢。戶型圖詳見附錄。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D?？紤]到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對多層住宅的需求較大，對購買價(jià)格承受能力有限，對價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動車全部進(jìn)入地下車庫。且考慮到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，該定價(jià)一定程度上不會被市場所影響，對于消費(fèi)者來說很有吸引力。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。計(jì)劃分兩期高層住宅。由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?。市場調(diào)查顯示，目前某市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。而某市在“”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升。本項(xiàng)目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及某市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定HJ住宅社區(qū)的均價(jià)為3200元/㎡。（1）雒城一號住宅小區(qū) 雒城一號基本情況表開發(fā)商萬興集團(tuán)地址某市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價(jià)3300 m2信息來源：某房產(chǎn)網(wǎng)（2）上美年華住宅小區(qū) 上美年華基本情況表開發(fā)商四川萬興置業(yè)有限公司地址某市中山大道南四段與臺北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價(jià)約2700元/ m2信息來源：某房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū) 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川某恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址某市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價(jià)約3300元/ m2信息來源：某房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為3218元/㎡,%。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。（4）近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標(biāo)客戶群的流失。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場真空。（3）成都第二繞城路縮短某與成都之間的距離，對某經(jīng)濟(jì)的拉動。（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動工，將會帶來更多人氣。（3）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。（Weakness）（1）項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，為某地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（3）項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。交通便利，升值潛力巨大。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢，W是指企業(yè)具有的劣勢，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到2012年下半年或2013年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。但由于某市外來人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求退出留下的空缺。這一時(shí)期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì)2011年城區(qū)住宅均價(jià)將突破3500元/ m2。依據(jù)市場發(fā)展的趨勢，短時(shí)間內(nèi)某市房地產(chǎn)市場供給是不能完全滿足需求。[3] 某市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。 [3]專業(yè)人士認(rèn)為，二級城市由于土地成本較低、開發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)勢條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。 從圖中可以看出，某市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項(xiàng)目很有利。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機(jī)械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，某市堅(jiān)決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營和股份制機(jī)制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的96%以上，銷售收入135億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。某市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。根據(jù)2002—2010年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢可見，某市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。2008年，由于“”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，某市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。[1]數(shù)據(jù)來源：某市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2010年某市人均消費(fèi)性支出趨勢。[1]根據(jù)某市住戶調(diào)查資料顯示：2008年111月城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。 2005年全市人口低速增長。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項(xiàng)目非常有利。，某市區(qū)人口在基本處于均勻增長。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。從三大需求來看，消費(fèi)有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價(jià)格上漲因素，消費(fèi)品零售總額實(shí)際增速可能比2010年略有回落。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。”綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。“十一五”期間，為應(yīng)對國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。[6]本報(bào)告主要是對“HJ”建設(shè)項(xiàng)目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等各方面效益。綠地指標(biāo)：綠地率 ≥25% 。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《某市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》相關(guān)要求。建筑層數(shù)控制，≤15層。（1）建筑退讓距