【正文】 途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，以及房?jī)r(jià)在前些年過(guò)快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅讓民生不堪重負(fù)，也給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)[2]其中在第一條“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”中，有提到“各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策”，從此可以看出中央政府并不是要完全打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是控制房地產(chǎn)樓價(jià)以保民生。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地?！本C上所述可以看出，在中央打壓樓市過(guò)熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會(huì)遭受重大影響。專(zhuān)家指出，某市房地產(chǎn)沒(méi)有明顯過(guò)熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以某市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不必過(guò)多擔(dān)心。國(guó)務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國(guó)政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專(zhuān)訪時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。而專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長(zhǎng)9%左右。從三大需求來(lái)看，消費(fèi)有望繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，考慮到價(jià)格上漲因素，消費(fèi)品零售總額實(shí)際增速可能比2010年略有回落。2010年以來(lái)，基建投資處于一個(gè)高峰時(shí)期，作為“十二五”的開(kāi)局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。[2]數(shù)據(jù)來(lái)源：某市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2020年某市區(qū)人口變化趨勢(shì)。，某市區(qū)人口在基本處于均勻增長(zhǎng)。人口增長(zhǎng)主要是由于某市區(qū)出生人口率大于人口死亡率并且每年的遷入人口大于遷出人口，根據(jù)這一增長(zhǎng)趨勢(shì)，估計(jì)2020年某市區(qū)人口將超過(guò)25萬(wàn)。人口的增加意味著住宅的市場(chǎng)需求加大，這一情況對(duì)本項(xiàng)目非常有利。而根據(jù)2000年第五次人口普查，某市總?cè)丝?77298人。 2005年全市人口低速增長(zhǎng)。據(jù)公安統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全年出生人口3479人，死亡人口3800人，‰；年末戶籍人口為587831人，比上年凈增520人，%。[1]根據(jù)某市住戶調(diào)查資料顯示：2008年111月城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。其中，工資性收入實(shí)現(xiàn)7986元，%，2010年某市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破180億元。[1]數(shù)據(jù)來(lái)源：某市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2010年某市人均消費(fèi)性支出趨勢(shì)。，從2002年到2010年，某市消費(fèi)品零售額每年都在增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)率維持在15%左右。2008年，由于“”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，某市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。但這是特大災(zāi)難的緣故，不能反映彭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真實(shí)情況。根據(jù)2002—2010年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢(shì)可見(jiàn)，某市市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽?，市?chǎng)需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。2010四川省GDP排名全國(guó)第八位，%，成都北區(qū)新建國(guó)際商貿(mào)城，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。某市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬(wàn)元，超過(guò)全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。2010年人均可支配純收入突破14000，消費(fèi)水平顯著提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機(jī)械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，某市堅(jiān)決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營(yíng)和股份制機(jī)制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的96%以上，銷(xiāo)售收入135億元，，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為3%。[1]數(shù)據(jù)來(lái)源：某市人民政府公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：某市人民政府公眾信息網(wǎng) 圖表自繪—2008年某市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資金投入。 從圖中可以看出，某市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這對(duì)該項(xiàng)目很有利。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也得到了快速擴(kuò)張，各地的旅游名勝吸引了成群結(jié)隊(duì)的海內(nèi)外游客，地處川西旅游環(huán)線的某，已聞名世界的三星堆為魅力核心，近幾年吸引的海內(nèi)外游客連連增加，極大地刺激了當(dāng)?shù)氐穆糜蜗M(fèi)經(jīng)濟(jì)，以至于成都商界人士紛紛看好光還是的投資開(kāi)發(fā)前景，某市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)急劇升溫，被眾多投資置業(yè)者看好。 [3]專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，二級(jí)城市由于土地成本較低、開(kāi)發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)勢(shì)條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。[3]，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。[3] 某市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來(lái)城市的開(kāi)發(fā)及發(fā)展上升。特別是某市新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開(kāi)發(fā)。依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是不能完全滿足需求。根據(jù)上述的分析，可以得到以下結(jié)論：，某市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。這一時(shí)期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場(chǎng)上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時(shí)跟進(jìn)，房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計(jì)2011年城區(qū)住宅均價(jià)將突破3500元/ m2。，投資性需求越來(lái)越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場(chǎng)。但由于某市外來(lái)人口的增加，解決居住性住房的需求將在一定程度上彌補(bǔ)投資性需求退出留下的空缺。市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場(chǎng)價(jià)格仍將緩慢上升。，由于開(kāi)發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過(guò)需求，預(yù)計(jì)到2012年下半年或2013年，市場(chǎng)供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。SWOT分析法是一種通過(guò)綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢(shì)，W是指企業(yè)具有的劣勢(shì)，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。[4]（Strength）（1）地塊位于某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，距成綿高速某出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開(kāi)發(fā)利用。（3）項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的新開(kāi)發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無(wú)污染源。（4）地塊周?chē)?guī)劃有三星堆客運(yùn)站，提升了地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，為某地區(qū)少有，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（6），%，在同類(lèi)小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。（Weakness）（1）項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒(méi)形成。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。（3）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。（4）周邊新建樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類(lèi)項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來(lái)更多人氣。（2）近期內(nèi)某經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)前景看好。（3）成都第二繞城路縮短某與成都之間的距離，對(duì)某經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤(pán)以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場(chǎng)真空。（Threat）（1）政府對(duì)房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類(lèi)客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售。（2）項(xiàng)目周邊新開(kāi)盤(pán)建樓盤(pán)較多，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。（3）近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購(gòu)房產(chǎn)生一定的影響。（4）近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開(kāi)發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)上述研究結(jié)果及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定了開(kāi)發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅