【正文】 7 8 8 9 9 10 10（Strength） 10（Weakness） 10（Opportunity） 10（Threat） 10 11 產(chǎn)品定位 12 12 12 價格定位 13 15 15 15 16 16 16 18 規(guī)劃要求及項目指標(biāo) 18 18 18 項目總投資估算 18 18 19 20 20 20 20 財務(wù)盈利能力分析 21 21 22 22 22 23 24 24 25 25 25 26 26 26 26 26 26 27 28附錄 29參考文獻(xiàn) 30致 謝 3136（1）某市區(qū)位某市位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都以北的重鎮(zhèn)，南臨省會成都市區(qū)25公里，北距德陽市區(qū)19公里。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)本身具備高投入、高回報、高風(fēng)險這三大特點，因此投資須謹(jǐn)慎。小區(qū)項目策劃與可行性分析報告小區(qū)項目策劃與可行性分析報告摘 要自2010年以來，中國房地產(chǎn)市場一直受國家宏觀政策調(diào)控的影響，特別是眼下的2011年召開的十二五規(guī)劃中，中央政府明確表示要遏制房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)都時候因為行業(yè)的特殊性質(zhì)需要在前期做大量的分析，其中包括市場調(diào)查、市場研究及分析、項目建設(shè)開發(fā)計劃、項目財務(wù)分析、項目風(fēng)險及不確定性分析。境內(nèi)地勢平坦，氣候溫和，河流縱橫，道路四通八達(dá)，全市每百平方公里擁有等級公路78公里。[1]某工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，機(jī)械、醫(yī)藥、輕紡、化工四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢突出，以川油宏華、蜀中制藥、源基藥業(yè)為代表的重點企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)已占經(jīng)濟(jì)總量的95%以上，成為全市經(jīng)濟(jì)中最具活力、競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾糠?。[1]依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，規(guī)劃采用既集中緊湊、又相對完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，構(gòu)成沿河紛呈“水、城、園”一體化的城市用地布局形態(tài)格局。其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口17萬人。[1]（1）項目名稱“HJ”住宅小區(qū)項目策劃可行性研究（2）項目單位“HJ”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司“HJ”房地產(chǎn)開發(fā)股份有限責(zé)任公司是一家集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體公司，公司產(chǎn)品包括：普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)金融用地。宗地周邊地塊除三星堆客運站、上美年華，附近主要建筑有：帕提婭國際大酒店、邱家大院農(nóng)家樂、四川蜀中制藥有限公司、四川盛泰建筑勘察設(shè)計有限公司、四川盛禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、某市三星堆客運站等。（1）建筑退讓距離：沿中山大道，深圳路后退用地紅線不小于10米，中山大道與深圳路交匯處布置公共開放廣場。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《某市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010年試行版）》相關(guān)要求。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等各方面效益。[6]本報告主要是對“HJ”建設(shè)項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設(shè)及實施進(jìn)度、項目經(jīng)濟(jì)分析及項目風(fēng)險控制管理編制項目可行性研究?！笆晃濉逼陂g，為應(yīng)對國際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。在第五條“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理”中提到“各地要增加土地有效供應(yīng)……今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是7%。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。人口的增加意味著住宅的市場需求加大，這一情況對本項目非常有利。[1]根據(jù)某市住戶調(diào)查資料顯示：2008年111月城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)人居可支配收入11205元，同比增加13389元，%。2008年，由于“”大地震原因，作為重災(zāi)區(qū)，某市的經(jīng)濟(jì)受到巨大的沖擊，各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有所下降。某市國內(nèi)生產(chǎn)總值160億元，人均GDP已突破3萬元，超過全省平均水平，屬于四川中上等經(jīng)濟(jì)水平。 從圖中可以看出，某市近幾年固定資產(chǎn)投資與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資金投入都處于穩(wěn)健增長的趨勢，這對該項目很有利。[3] 某市房地產(chǎn)在宏觀政策的調(diào)整中并未受到?jīng)_擊，反而隨著近年來城市的開發(fā)及發(fā)展上升。這一時期的需求主要為剛性需求和投資性需求，市場上改善性住房、解決居住性住房和投資性住房需求很大，而供給又不能及時跟進(jìn)，房地產(chǎn)價格將進(jìn)一步上升，且上升速度較快，預(yù)計2011年城區(qū)住宅均價將突破3500元/ m2。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計到2012年下半年或2013年，市場供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時房地產(chǎn)價格將在高位運行。交通便利，升值潛力巨大。（5）本項目綠地率高達(dá)45%，為某地區(qū)少有，具有競爭優(yōu)勢。（3）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。（3）成都第二繞城路縮短某與成都之間的距離，對某經(jīng)濟(jì)的拉動。（2）項目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競爭會造成部分目標(biāo)客戶群的流失。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。本項目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及某市房地產(chǎn)市場走勢為參考，可以確定HJ住宅社區(qū)的均價為3200元/㎡。故本項目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時，不僅要滿足當(dāng)前市場的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?。計劃分兩期高層住宅。且考慮到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢，該定價一定程度上不會被市場所影響，對于消費者來說很有吸引力。每層四種戶型，代號依次為A、B、C、D。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項目具有絕對優(yōu)勢。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。，還銀行本息4360萬元。擬建的某某大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。主要包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅。數(shù)據(jù)歸納入下： 銷售期數(shù)第一期第二期銷售計劃住 宅（棟）66停車位（個）200200銷售面積住 宅（㎡）停車位（㎡）40004000數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計算得出 銷售收入總計4億4千萬，其中一期2億1千萬左右，二期2億3千萬左右。項目所得稅=25%=。最后編制財務(wù)報表,計算財務(wù)評價指標(biāo),從而考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，據(jù)此評價和判斷項目的財務(wù)可行性[7]。為了減少這種風(fēng)險，就必然希望投資回收期越短越好。[8]基準(zhǔn)收益率ic=13%稅前：NPV=+（）/+178。= 萬元NPV0表明項目可行內(nèi)部收益率是指項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即使項目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。+179。+179。[11]本項目主要針對資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單變量敏感性分析，對財務(wù)凈現(xiàn)值這個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，從中找出對財務(wù)凈現(xiàn)值影響最大的敏感性因素，并確定使得項目由可行變?yōu)椴豢尚械臉O限值。由于銷售單價的變動帶來投資利潤率的變化不如成本費用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價策略。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點時，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點時，則企業(yè)虧損。[14]因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果更加真實可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。[17]