【正文】 ；與中低檔餐飲消費(fèi)形成對(duì)比的是特色餐飲、中高檔餐飲、環(huán)境優(yōu)雅的休閑咖啡廳生意興隆，這說(shuō)明當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體追求休閑、舒適及面子消費(fèi)的特征明顯。3) 以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購(gòu)物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位存在很大差距。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 19商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特征1) 以板倉(cāng)路、開(kāi)元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。具體統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下：星沙 1—5 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%賓館 休閑娛樂(lè) 餐飲 小吃店 小超市酒店 日雜小百貨 數(shù)碼通訊 建材五金 摩托專賣家居飾品 服裝 皮鞋箱包 藥店 銀行網(wǎng)點(diǎn)辦公文具 醫(yī)院診所 網(wǎng)吧 護(hù)膚化妝品 美容美發(fā)汽修汽配 水果店 干洗店 電器維修 其他 圖 14 15 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（不含專業(yè)市場(chǎng)）目前星沙規(guī)模以上（2022 平米以上）商業(yè)營(yíng)業(yè)面積已突破 10 萬(wàn)平方米（不含專業(yè)市場(chǎng)），其中超市約 25000 平方米，占 25%。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 17步 步 高 百 貨 易 初 蓮 花商 業(yè) 樂(lè) 園通 程 廣 場(chǎng)星 沙 商 業(yè)步 行 街購(gòu) 物 中 心步 步 高 超 市尚 都 花 園 城 裙樓 商 業(yè) （ 在 建 ）眾 鑫 建 材 市 場(chǎng)服 裝 街 區(qū)餐 飲 街 區(qū)服 裝 街 區(qū)餐 飲 酒 店聚 鑫 家 具 城紫 鑫 大 酒 店電 子 數(shù) 碼 休 閑 娛 樂(lè) 服 裝服 裝 、 影 樓 、 賓 館集 貿(mào) 市 場(chǎng)餐 飲明 城 大 酒 店步 步 高 百 貨 易 初 蓮 花商 業(yè) 樂(lè) 園通 程 廣 場(chǎng)星 沙 商 業(yè)步 行 街購(gòu) 物 中 心步 步 高 超 市尚 都 花 園 城 裙樓 商 業(yè) （ 在 建 ）眾 鑫 建 材 市 場(chǎng)服 裝 街 區(qū)餐 飲 街 區(qū)服 裝 街 區(qū)餐 飲 酒 店聚 鑫 家 具 城紫 鑫 大 酒 店電 子 數(shù) 碼 休 閑 娛 樂(lè) 服 裝服 裝 、 影 樓 、 賓 館集 貿(mào) 市 場(chǎng)餐 飲明 城 大 酒 店圖 12 商業(yè)分布現(xiàn)狀? 板倉(cāng)中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種從數(shù)量上看，板倉(cāng)中路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、數(shù)碼通訊、酒店、便利店為主，分別占17%、13%、10%、10%，其它業(yè)態(tài)數(shù)量比例均在 10%以下。主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布某縣主要商業(yè)活動(dòng)集中于板倉(cāng)中路、開(kāi)元中路，基本上呈“丁”字型分布，整個(gè)商業(yè)布局大致可分為四大板塊：開(kāi)元中路板塊、板倉(cāng)中路板塊、星沙 1—5 區(qū)、中南汽車市場(chǎng)板塊。某市 2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，按常住人口計(jì)算，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為 22958 元，而某縣人均社會(huì)消費(fèi)品零售額只有 13551 元，為某市人均數(shù)的 59%；而實(shí)際上某縣的人均GDP（64019 元）為某市人均 GDP（56620 元）的 倍，某縣城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（14607 元）為某市的城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（15020 元）的 %，消費(fèi)支出并沒(méi)有太大差距，這充分反映出某縣商業(yè)發(fā)展與某市的差距，同時(shí)也說(shuō)明某縣城鎮(zhèn)居民消費(fèi)外流現(xiàn)象的突出。按地區(qū)分，城鎮(zhèn)完成零售額 億元，增長(zhǎng) 43%；農(nóng)村完成零售額 億元，增長(zhǎng) %。消費(fèi)品零售額根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022 年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng)%。酒店、餐飲、健康休閑業(yè)發(fā)展興旺，星級(jí)酒店的開(kāi)房率大多達(dá)到 75%以上，部分具有特色、檔次的餐飲生意火爆。在餐飲業(yè)方面，除具有本土特色的土菜館、湘菜館外，肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等西式快餐已進(jìn)入，老樹(shù)咖啡、上島咖啡、蒙娜麗莎、錦宏閣等休閑咖啡、茶餐廳已得到快速發(fā)展。作為某市商業(yè)副中心的星沙商圈目前主要以通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心，向東、向南擴(kuò)散，商圈內(nèi)商業(yè)除易初蓮花、新一佳、步步高、蘇寧電器、國(guó)美電器等規(guī)模性超市、百貨、電器賣場(chǎng)外，仍以傳統(tǒng)的沿街商業(yè)為主，其整體發(fā)展水平較低、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為單一、商品層次不高、商業(yè)集中度不高、缺少規(guī)模效應(yīng)、商圈輻射范圍小，因此可以說(shuō)星沙商圈尚處于發(fā)展啟動(dòng)階段，商圈成熟度不夠，某商業(yè)副中心的商業(yè)地位尚未形成。圖 9 星沙 CBD 土地利用規(guī)劃 (紅線框架內(nèi)是新某廣場(chǎng)項(xiàng)目 )商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 14圖 10 星沙 CBD 控制性規(guī)劃總平面圖圖 11 星沙 CBD 控制性規(guī)劃效果圖小結(jié)：長(zhǎng)株潭一體化、星沙商業(yè)副中心規(guī)劃發(fā)展定位,某機(jī)場(chǎng)和高鐵南站均在某東城區(qū)，因此，充分利用現(xiàn)有交通基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)某東城 CBD 是符合城市發(fā)展規(guī)律商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 15的，給某縣和某經(jīng)開(kāi)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)歷史性機(jī)遇，機(jī)械人口的快速增長(zhǎng)使消費(fèi)需求不斷加強(qiáng)。新摩爾公司與某經(jīng)開(kāi)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)深入溝通了 CBD 從總體策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)的具體思路，配合某經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃局?jǐn)M定了規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，2022 年某市規(guī)劃設(shè)計(jì)院中標(biāo)本項(xiàng)目，2022 年 9 月正式通過(guò)了控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。其中某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)20 萬(wàn)人，30 平方公里。城鎮(zhèn)人口 125 萬(wàn)人，農(nóng)村地區(qū)總?cè)丝诩s 30 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 78%。在新的發(fā)展規(guī)劃中，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了縣城區(qū)域的生態(tài)性、宜居性，為區(qū)域城市的發(fā)展做出了明確的方向。 “雙龍捧珠”即將縣城南北兩條自然水系瀏陽(yáng)河和撈刀河有機(jī)結(jié)合起來(lái)，利用地形中的自然沖溝，形成曲折自然的景觀林帶，將自然生態(tài)因素導(dǎo)入城市中心。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 11“一心”指某縣全縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心、占地約 14 平方公里，集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、科研教育于一體。在商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，提出了“1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心（五一廣場(chǎng)） ，2 個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心（星沙和溁灣鎮(zhèn)） ，10 個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，30 個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心”的規(guī)劃發(fā)展構(gòu)想?！?一主” 指中心城區(qū)， “ 兩次” 指河西新城和星馬新城， “ 四組團(tuán)” 分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個(gè)組團(tuán)。2022 年 3 月政府工作報(bào)告指出，未來(lái)將突出推進(jìn)區(qū)域性中心城市建設(shè)，增強(qiáng)城市集聚、輻射、帶動(dòng)能力——以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和交通融合為紐帶，認(rèn)真做好城鄉(xiāng)接合部和長(zhǎng)株潭接合部控制性詳規(guī)編制工作，加速某縣、望城縣與主城區(qū)的融合，加快瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣與大城區(qū)的對(duì)接。居民收入水平的快速增長(zhǎng)，為商業(yè)的繁榮有了消費(fèi)支撐。某縣消費(fèi)性支出占可支配收入比重大，且消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率遠(yuǎn)大于收入增長(zhǎng)率，消費(fèi)型城市特征突出。其中食品支出 4164 元，增長(zhǎng) %。其中，工資性收入 12268 元，增長(zhǎng) %。從近幾年數(shù)據(jù)比較來(lái)看，某縣社會(huì)固定資產(chǎn)投資力度連年加強(qiáng)，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)迅速。 0%20%40%60%80%100%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年長(zhǎng) 沙 縣 近 五 年 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)圖 5 某縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022 年全年共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長(zhǎng) %，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)下降 個(gè)百分點(diǎn)，二、三產(chǎn)業(yè)分別提高 、 個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率分別為 %、%、%，分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 、 個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，按常住人口計(jì)算，全縣人均 GDP 達(dá)到64019 元（按年均匯率折算為 9415 美元） ，人平比上年增加 9798 元，增長(zhǎng) %。小結(jié)：優(yōu)越的地理區(qū)位、發(fā)達(dá)的交通、日新月異的城市化建設(shè)等眾多優(yōu)勢(shì)條件的疊加，將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流與發(fā)展，進(jìn)一步加速某縣的城市化發(fā)展進(jìn)程，城市化建設(shè)充滿想象空間。在 2022 年度全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力和全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)評(píng)比中，分別位居第 34 位和 48 位。2022 年 12 月 26 日 ， 某 縣 撤 銷 鎮(zhèn) 建 制 ， 取 而 代 之 的 是 街 道 辦 事 處 ， 這 標(biāo) 志 著某 縣 正 在 向 某 市 “第 六 區(qū) ”目 標(biāo) 邁 進(jìn) 。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 4圖 2 某縣交通規(guī)劃圖商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 5 圖 3 某市地鐵規(guī)劃城市化建設(shè)1992 年某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建，同年某縣選址星沙鎮(zhèn)，開(kāi)始在尚未開(kāi)墾的處女地創(chuàng)建新縣城，1996 年元月，縣治從某市內(nèi)喬遷至星沙鎮(zhèn)。武廣高速鐵路的開(kāi)通，使珠三角、長(zhǎng)株潭、大武漢相串連，某縣憑借地緣優(yōu)勢(shì)將獲得更多的人流、物流、信息流、資金流，使某縣迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。京廣鐵路、武廣高速鐵路貫穿縣境。 圖 1 某縣區(qū)位 發(fā)達(dá)的交通某縣已構(gòu)筑水、陸、空交互的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 3第一章 某縣經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析一、某縣概況 優(yōu)越的地理區(qū)位某縣位于某市中東部，與某市一脈相連，從東、南、北三面環(huán)繞某市區(qū)，處于長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心地帶。提出業(yè)態(tài)布局意見(jiàn)如下：板倉(cāng)路東南角購(gòu)物中心 娛樂(lè)中心5F 電影院+咖啡廳 +主題餐廳 3000 平方米4 層 電影院+餐飲美食廣場(chǎng) 4000 平方米3F 兒童服飾+玩具 +游樂(lè)區(qū) 5000 平方米 文藝活動(dòng)中心2F 南側(cè)男裝區(qū)+運(yùn)動(dòng)區(qū)+ 快餐 健身中心+ SPA1F 淑女裝區(qū)+化妝品 +快餐+銀行網(wǎng)點(diǎn) 網(wǎng)吧+電玩1F 少女裝+內(nèi)衣區(qū) +金銀珠寶 +銀行網(wǎng)點(diǎn)2F 超市+外店鑒于本綜合體項(xiàng)目需要大量的停車位，建議西南角地塊的洗浴中心作為停車場(chǎng)+部分兩層街鋪形態(tài)，充分發(fā)揮停車優(yōu)勢(shì)，做旺購(gòu)物中心。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 1目 錄第一章 某縣經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展環(huán)境分析 ............................................................................................2一、某縣概況 ..............................................................