【文章內(nèi)容簡介】 缺少規(guī)模效應(yīng)、商圈輻射范圍小，因此可以說星沙商圈尚處于發(fā)展啟動階段，商圈成熟度不夠，某商業(yè)副中心的商業(yè)地位尚未形成。國內(nèi)外知名企業(yè)的聚集、旅游業(yè)的發(fā)展，已大大促進(jìn)了當(dāng)?shù)鼐频辍⒉惋嫎I(yè)的發(fā)展，目前已擁有明城國際大酒店、開源新城大酒店、碧桂園威尼斯等五星級酒店及天成酒店、明城大酒店、開元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星級酒店，另外還擁有華天之星、星期天連鎖酒店及一百多家中小型酒店、賓館。在餐飲業(yè)方面，除具有本土特色的土菜館、湘菜館外，肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等西式快餐已進(jìn)入，老樹咖啡、上島咖啡、蒙娜麗莎、錦宏閣等休閑咖啡、茶餐廳已得到快速發(fā)展。休閑娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，據(jù)初略統(tǒng)計(jì)，各種洗浴、休閑按摩、KTV、茶座、纖體、美容等場所大約 200 家，星沙 1—5 區(qū)是休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域。酒店、餐飲、健康休閑業(yè)發(fā)展興旺，星級酒店的開房率大多達(dá)到 75%以上，部分具有特色、檔次的餐飲生意火爆。但從總體來看，檔次不夠，大多以中低檔為主，且沒有形成品牌知名度，其消費(fèi)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等均有待進(jìn)一步提高，特別是健身、SPA 美容養(yǎng)身、文化體育等有益于身心健康的休閑消費(fèi)場所缺乏。消費(fèi)品零售額根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022 年全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長%。零售額按行業(yè)分，批發(fā)行業(yè) 億元，增長 %；零售行業(yè) 億元，增長商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 16%；住宿和餐飲行業(yè) 億元，增長 %；其他行業(yè) 億元，增長 %。按地區(qū)分，城鎮(zhèn)完成零售額 億元，增長 43%；農(nóng)村完成零售額 億元，增長 %。作為中部第一縣，其商貿(mào)流通業(yè)相對繁榮，但作為某市的“兩翼”之一，無論從社會消費(fèi)品零售總額還是人均社會消費(fèi)品零售數(shù)額方面，與某市相比較仍存在很大差距。某市 2022年社會消費(fèi)品零售總額為 億元，按常住人口計(jì)算，人均社會消費(fèi)品零售額為 22958 元，而某縣人均社會消費(fèi)品零售額只有 13551 元，為某市人均數(shù)的 59%；而實(shí)際上某縣的人均GDP（64019 元）為某市人均 GDP（56620 元）的 倍，某縣城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（14607 元）為某市的城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（15020 元）的 %，消費(fèi)支出并沒有太大差距，這充分反映出某縣商業(yè)發(fā)展與某市的差距，同時也說明某縣城鎮(zhèn)居民消費(fèi)外流現(xiàn)象的突出。商業(yè)地產(chǎn)投資2022 年度，某縣 82 個樓盤全年完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 %，其中，住宅投資完成 億元，增長 %；辦公樓完成 億元，下降 85%；商業(yè)營業(yè)用房和其它附屬設(shè)施分別完成投資 億元和 6 億元，同比分別增長 50%和 %。主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布某縣主要商業(yè)活動集中于板倉中路、開元中路，基本上呈“丁”字型分布，整個商業(yè)布局大致可分為四大板塊：開元中路板塊、板倉中路板塊、星沙 1—5 區(qū)、中南汽車市場板塊。1）板倉中路匯聚超市、電器、建材、酒店、數(shù)碼通訊、便宜利店、小百貨、服裝專賣等業(yè)態(tài)，是星沙早期形成的商業(yè)街；2）開元中路主要以規(guī)模商業(yè)為主，主要業(yè)態(tài)有超市大賣場、百貨、酒店、休閑中西餐飲等，為星沙中后期新興的商業(yè)區(qū)域；3）星沙 1—5 區(qū)為星沙鎮(zhèn)主要居住區(qū)、也是星沙自發(fā)形成的以餐飲、休閑娛樂、賓館住宿、社區(qū)超市等為主的商業(yè)集中區(qū)，商業(yè)經(jīng)營面積（含酒店、賓館）規(guī)模估計(jì)達(dá)到 50 萬平方米以上，其中 2—3 區(qū)聚集了星沙約 70%的賓館、休閑娛樂業(yè)態(tài)；4）中南汽車市場板塊為專業(yè)市場區(qū)，主要以汽車交易、汽車零配件、建材、刺繡、工藝品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 17步 步 高 百 貨 易 初 蓮 花商 業(yè) 樂 園通 程 廣 場星 沙 商 業(yè)步 行 街購 物 中 心步 步 高 超 市尚 都 花 園 城 裙樓 商 業(yè) （ 在 建 ）眾 鑫 建 材 市 場服 裝 街 區(qū)餐 飲 街 區(qū)服 裝 街 區(qū)餐 飲 酒 店聚 鑫 家 具 城紫 鑫 大 酒 店電 子 數(shù) 碼 休 閑 娛 樂 服 裝服 裝 、 影 樓 、 賓 館集 貿(mào) 市 場餐 飲明 城 大 酒 店步 步 高 百 貨 易 初 蓮 花商 業(yè) 樂 園通 程 廣 場星 沙 商 業(yè)步 行 街購 物 中 心步 步 高 超 市尚 都 花 園 城 裙樓 商 業(yè) （ 在 建 ）眾 鑫 建 材 市 場服 裝 街 區(qū)餐 飲 街 區(qū)服 裝 街 區(qū)餐 飲 酒 店聚 鑫 家 具 城紫 鑫 大 酒 店電 子 數(shù) 碼 休 閑 娛 樂 服 裝服 裝 、 影 樓 、 賓 館集 貿(mào) 市 場餐 飲明 城 大 酒 店圖 12 商業(yè)分布現(xiàn)狀? 板倉中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種從數(shù)量上看，板倉中路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、數(shù)碼通訊、酒店、便利店為主，分別占17%、13%、10%、10%，其它業(yè)態(tài)數(shù)量比例均在 10%以下。具體統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下：板 倉 中 路 業(yè) 態(tài) 結(jié) 構(gòu) 比8% 1% 10%13%6%4%2%17%9%10% 6% 4%4%1%2%2%2%1%1%餐 飲 超 市 大 賣 場 酒 店 休 閑 娛 樂 電 器數(shù) 碼 通 訊 建 材 五 金 燈 飾 家 居 飾 品 服 裝皮 鞋 箱 包 銀 行 辦 公 文 具 診 所 網(wǎng) 吧藥 店 小 超 市 便 利 店 其 他 圖 13 板倉路業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)? 星沙 15 區(qū)主要業(yè)態(tài)與業(yè)種1—5 區(qū)以休閑娛樂、賓館住宿、餐飲、服裝店為主，其數(shù)量比分別為商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 18%、%、%、11%，是星沙休閑、餐飲、賓館住宿的聚集地。具體統(tǒng)計(jì)圖表顯示如下：星沙 1—5 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%賓館 休閑娛樂 餐飲 小吃店 小超市酒店 日雜小百貨 數(shù)碼通訊 建材五金 摩托專賣家居飾品 服裝 皮鞋箱包 藥店 銀行網(wǎng)點(diǎn)辦公文具 醫(yī)院診所 網(wǎng)吧 護(hù)膚化妝品 美容美發(fā)汽修汽配 水果店 干洗店 電器維修 其他 圖 14 15 區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目（不含專業(yè)市場）目前星沙規(guī)模以上（2022 平米以上）商業(yè)營業(yè)面積已突破 10 萬平方米（不含專業(yè)市場），其中超市約 25000 平方米，占 25%。見下表項(xiàng)目名稱 區(qū)位 規(guī)模（㎡） 業(yè)態(tài)通程商業(yè)廣場 板倉路 25000 超市、電器、餐飲、服飾專賣店等步步高百貨 開元中路 13000 百貨、超市步步高超市 三一路 3600 超市賣場新一佳超市 通程廣場內(nèi) 5000 超市賣場易初蓮花 開元中路 24000 2F 超市（9800㎡）、服飾賣場、餐飲通程電器 通程廣場內(nèi) 3000 電器蘇寧電器 板倉中路 2500 電器國美電器 板倉中路 2022 電器商業(yè)樂園 星沙大道 18000 餐飲、服飾、家居家私商業(yè)步行街 星沙大道 13000 服飾、餐飲、社區(qū)配套星沙購物中心 天華中路 2022 超市賣場從現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，主要以超市、電器為主，中高檔百貨、綜合性一站式購物中心存在很大的市場機(jī)會。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 19商業(yè)市場發(fā)展特征1) 以板倉路、開元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。2) 業(yè)態(tài)由超市、電器、家居、手機(jī)數(shù)碼、服飾、汽車配件、建材、酒店賓館、休閑娛樂、餐飲等組成。3) 以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位存在很大差距。4) 購物消費(fèi)環(huán)境、商品品質(zhì)與檔次有待提升，目前進(jìn)駐商品主要以價格相對低廉的中低端國內(nèi)品牌為主，這也導(dǎo)致本土中高端消費(fèi)群體的外溢。5) 餐飲、休閑娛樂業(yè)比較發(fā)達(dá)，但沒形成規(guī)模及品牌，以中低檔消費(fèi)為主，且競爭激烈；與中低檔餐飲消費(fèi)形成對比的是特色餐飲、中高檔餐飲、環(huán)境優(yōu)雅的休閑咖啡廳生意興隆，這說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體追求休閑、舒適及面子消費(fèi)的特征明顯。二、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《某縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2022 一 2020）》，某縣商業(yè)將在規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)通程、黃興和黃花國際空港三個縣級商業(yè)中心；濱湖、黃花、暮云、黃土嶺等 5 個區(qū)域商業(yè)中心；松雅、金鷹、灰埠等 42 個社區(qū)商業(yè)中心；星沙步行街和長永商業(yè)街等 5 條特色商業(yè)街；中南汽車市場、星沙旅游產(chǎn)品市場、星沙服飾市場等 9 個專業(yè)市場，黃花國際空港物流園等 3 個物流園區(qū)。通程商業(yè)中心：該商業(yè)中心圍繞通程廣場，在東二線、板倉路、涼塘路和望仙路所合圍的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，占地面積約 300 公頃。定位為輻射某市、功能齊全、國際化特色鮮明、引領(lǐng)消費(fèi)時尚、展示某形象的市級商業(yè)副中心，分近期和遠(yuǎn)期兩個階段建設(shè)。近期主要以通程電器、蘇寧電器、國美電器、易初蓮花、新一佳、步步高等主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)，重點(diǎn)改造商業(yè)樂園，使之成為以歐、美、日、韓商品及國際餐飲服務(wù)為主要特色的國際風(fēng)情街，建設(shè)華潤鳳凰城大型購物中心，將星沙步行街打造成為國內(nèi)外知名品牌匯集的服飾精品街。黃興商業(yè)中心：依托在建的武廣高速鐵路黎托客運(yùn)站，在黃興大橋以東、光達(dá)大道南北約 2 公里的區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)。該商業(yè)中心作為核心商業(yè)中心，主要定位為服務(wù)長株潭城市群的中央商務(wù)區(qū)。黃花國際空港商業(yè)中心：以黃花國際機(jī)場為依托，在黃花國際機(jī)場航站樓西北區(qū)域半徑約 2 公里范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)。該商業(yè)中心定位為服務(wù)黃花國際航空城居民及國際空港商務(wù)旅客、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 20具有國際特色的縣域核心商業(yè)中心。 圖 15 某城鄉(xiāng)商業(yè)規(guī)劃三、商業(yè)發(fā)展預(yù)期整體發(fā)展預(yù)測——市場前景看好 根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，星沙已逐步向某市商業(yè)副中心目標(biāo)邁進(jìn)；人口的增長、商業(yè)地產(chǎn)投資力度的加大、居民生活水平的提高均將促使區(qū)域商業(yè)市場的快速發(fā)展。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑概念初步方案 21政策預(yù)測——商業(yè)地產(chǎn)將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)新一輪地產(chǎn)“新政” ，將使投資者的目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)交迎來新的黃金發(fā)展期。消費(fèi)需求預(yù)測——消費(fèi)群體快速增長，消費(fèi)行為向檔次化、個性化方向發(fā)展 隨著某縣融城步伐的推進(jìn)，某“第六區(qū)”將成為必然；交通的完善進(jìn)一步縮小城市空間距離；房地產(chǎn)價格洼地及優(yōu)越人居環(huán)境已吸引大量某市年輕白領(lǐng)投資置業(yè)；星沙東城 CBD 規(guī)劃促進(jìn)高端商務(wù)業(yè)的發(fā)展，將使高端商務(wù)人群聚集。年輕白領(lǐng)的聚增，將引領(lǐng)某縣消費(fèi)向檔次化、個性化方向發(fā)展。商業(yè)發(fā)展格局預(yù)測——主城區(qū)呈多中心發(fā)展格局隨著松雅湖、星沙新城 CBD、長永高速等發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，星沙主城區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)格局將由老城核心區(qū)向南北方向發(fā)展，形成以松雅湖、通程商業(yè)廣場、新城 CBD 為核心的三個主要商業(yè)中心區(qū)。四、分析結(jié)論? 隨著交通的完善、某市副中心規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)、人口的增加以及政策的推動，使某縣商業(yè)有了強(qiáng)大的發(fā)展后勁及市發(fā)展增長空間。? 目前商業(yè)具有一定的基礎(chǔ)與氛圍，但與某市區(qū)相比仍然存在較大差距，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理、中高檔消費(fèi)場所缺失、商品品類有限、購物環(huán)境不佳等問題突出，商業(yè)環(huán)境及商業(yè)業(yè)態(tài)升級勢在必行。? 隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快及城市區(qū)域功能規(guī)劃的出臺，大型綜合性購物中心及特色商業(yè)街區(qū)將成為未來發(fā)展的主流，北部松雅湖區(qū)域及南部 CBD 區(qū)域?qū)⒊蔀橹懈邫n商業(yè)消費(fèi)中心。第三章 項(xiàng)目地塊發(fā)展價值分析一、項(xiàng)目地塊發(fā)展價值要素 地塊概況區(qū)位：項(xiàng)目地塊位于板倉南路，屬星沙東城 CBD 商業(yè)中心區(qū)域。商業(yè)業(yè)