【正文】 車(chē)位900個(gè)會(huì)所6100幼兒園、托兒所3300（一） 項(xiàng)目成本模擬１、 。至于后期對(duì)外營(yíng)業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營(yíng)部分，回收周期長(zhǎng)，收益暫不作考慮。３、 不考慮別墅賣(mài)地，由業(yè)主自建的方式。五、項(xiàng)目投資分析〖說(shuō)明〗：１、 本報(bào)告以完全成本核算的方式對(duì)美的海岸花園項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。３、 本項(xiàng)目定位諸要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值研判。發(fā)展商品牌和實(shí)力l 這是一個(gè)策劃出來(lái)的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴的品牌。l 高于當(dāng)?shù)仄骄?。l 高明之處在于有與其項(xiàng)目定位高度吻合的形象包裝和社區(qū)生活展示。l 完善的封閉式的個(gè)性化的港式物業(yè)管理是其一大賣(mài)點(diǎn)。l 完善的封閉式的港式的物業(yè)管理是其一大賣(mài)點(diǎn)。l 規(guī)劃水平，尤其是環(huán)藝規(guī)劃水平在當(dāng)?shù)剌^大缺陷，但為其形象包裝和良好的環(huán)藝規(guī)劃所掩蓋。l 市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、以度假功能為主，兼顧居家功能。l 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平走在當(dāng)?shù)厍懊妗 遭遇香港樓市泡沫破裂的沖擊。２、 周邊樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素分析價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素碧桂園祈福新村經(jīng)濟(jì)、政策因素l 歷經(jīng)1994~1998年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的低谷~小蘇復(fù)~調(diào)整期。然而，品牌的樹(shù)立，非一天而成，它需發(fā)展商長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)性的積累。品牌是最具市場(chǎng)攻擊力和抗風(fēng)險(xiǎn)力的成功因子，深圳萬(wàn)科地產(chǎn)和中海外的品牌給它們的地產(chǎn)契機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上代表了地產(chǎn)商發(fā)展的必然道路。６） 發(fā)展商的品牌和實(shí)力是基石。５） 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。一方面，形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃可以增加項(xiàng)目的附加值，另一方面，可以提供產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的深圳市場(chǎng)，名牌物業(yè)管理在中高檔樓盤(pán)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)中占10%左右的比重，而碧桂園和祈福新村的成功，亦與其高品質(zhì)的港式物業(yè)管理息息相關(guān)。 小區(qū)的品質(zhì)感既來(lái)源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。眾所周知的碧桂園，就是一個(gè)很好的例證。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功主要因子，是決定一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升空間的最重要因素。２） 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。在政策方面，減息、個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展和按揭期限的延長(zhǎng)以及貨幣分房政策的實(shí)施，都是利好的消息。在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，居民普遍處于持幣觀望的保守預(yù)期狀態(tài)，市場(chǎng)有效需求將受到抑制。以深圳市為例，1998年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走淡，外銷(xiāo)市場(chǎng)萎縮了近五成，總體價(jià)格下降5%~15%，是由于東南亞金融風(fēng)暴和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減慢的結(jié)果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。（二） 地塊可提升價(jià)值判斷１、 地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析影響中高檔樓盤(pán)價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要因素。美的海岸花園的地段資源，在“項(xiàng)目SWOT分析”中已有詳細(xì)闡述。中高檔住宅所應(yīng)具備的地段資源，即地產(chǎn)因子，在前文已經(jīng)闡述。不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)；不同功能和檔次定位的樓盤(pán)也對(duì)地產(chǎn)資源有相應(yīng)的不同要求；甚至在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“地段”內(nèi)涵也不一樣。地段的概念并不只是“距離”的概念。在具體的數(shù)量計(jì)算中，要綜合考慮正常地價(jià)、基本的平均建安成本、同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。４、 交通組織定位 避免過(guò)境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車(chē)分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車(chē)流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全性。３、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位小區(qū)整體綠化以主題綠化化概念為架構(gòu)，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場(chǎng)等空間。分組團(tuán)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開(kāi)發(fā)的實(shí)際要求，另一方面可以在第一個(gè)組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目的形象展示和銷(xiāo)售。建筑風(fēng)格采用分組團(tuán)圍合式設(shè)計(jì)。（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的體現(xiàn)１、 建筑風(fēng)格定位一個(gè)值得長(zhǎng)期居住的現(xiàn)代化高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的、造型經(jīng)典而有個(gè)性的。② 別墅的目標(biāo)客戶該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在30萬(wàn)元以上，年齡在35歲~60歲。２） 階層細(xì)分① 洋房的目標(biāo)客戶這類(lèi)目標(biāo)客戶擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，家庭年收入在4萬(wàn)~10萬(wàn)元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。支付能力指標(biāo)住宅類(lèi)型價(jià)位：元/平米備注高低心理價(jià)位洋房45001700別墅60004500物業(yè)部款洋房60萬(wàn)20萬(wàn)別墅400萬(wàn)100萬(wàn)按揭首期款洋房20萬(wàn)6萬(wàn)別墅120萬(wàn)30萬(wàn)按揭月供款洋房50002000別墅3000010000４） 當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨笤趹粜蜕系奶卣鳎杭彝ヮ?lèi)型需求程度外來(lái)家庭當(dāng)?shù)丶彝—1主人房1間，必備1間，必備A—2子女房1間，必備1~2間，必備，數(shù)量依家庭實(shí)際人口需要定A—3長(zhǎng)輩房1間，必備1間，非必備A—4客人房1間，非必備1間，非必備A—5工人房1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定1間，非必備，高經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定A—6多功能房1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定1~3間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定B—1飯廳1間，必備1間，必備B—2客廳1間，必備1間，必備C—1主人衛(wèi)1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定1間，非必備，視經(jīng)濟(jì)能力定C—2公用衛(wèi)1間，必備1間，必備C—3工人衛(wèi)1間，非必備，視有無(wú)工作房定1間，非必備，視有無(wú)工人房定D—1廚房1間，必備1間，必備D—2陽(yáng)臺(tái)1間，必備1間，必備（三）項(xiàng)目定位 總體市場(chǎng)定位： 為21世紀(jì)順德人（珠江三角洲人）量向定造的海岸風(fēng)情高尚住宅社區(qū)。２） 當(dāng)?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況根據(jù)調(diào)查所得的相關(guān)資料，順德市——北滘鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征：家庭類(lèi)型外來(lái)人口家庭當(dāng)?shù)丶彝ト丝谇闆r普遍一家三口結(jié)構(gòu)普遍一家三口以上結(jié)構(gòu)長(zhǎng)輩是否同住與夫婦一方父母同住較普遍普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍外為客人情況經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人一般不在家接待保姆雇傭情況若不與父母同住，一般會(huì)雇保姆只要經(jīng)濟(jì)條件許可，一般會(huì)請(qǐng)保姆３） 當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霠顩r及支付能力情況，原已作了詳盡的分析和闡述。住宅小區(qū)的綠化面積不得低于總用地面積的30%。③ 努力提高小區(qū)總體和建筑單體的設(shè)計(jì)水平，提高建筑質(zhì)量，提高市政建設(shè)和配套設(shè)施的建設(shè)水平，提高市容環(huán)境、綠化、美化水平。② 政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，嚴(yán)格控制商住用地規(guī)模，現(xiàn)階段主要以消化和調(diào)整使用現(xiàn)有空置商住地為主。① 要集中、連片建設(shè)，克服分散建設(shè)這一老大難問(wèn)題。針對(duì)以上問(wèn)題，同時(shí)為把房地產(chǎn)扶持成為順德市的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一，政府承諾要達(dá)成“一個(gè)共識(shí)”、實(shí)行“兩個(gè)結(jié)合”、按照“三點(diǎn)要求”、采取“四項(xiàng)措施”、重點(diǎn)抓好“五個(gè)方面的提高”。③ 商品房建設(shè)質(zhì)量不高，環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)跟不上，綜合開(kāi)發(fā)水平較低。4000多套，主要是豪華高層和一些分散建設(shè)、設(shè)施不配套、位置較差、環(huán)境較差的多層樓房。目前，北滘鎮(zhèn)——順德市主要有以下幾類(lèi)具有代表性的住宅。其工業(yè)非常發(fā)達(dá)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，整個(gè)城市還具有相當(dāng)?shù)泥l(xiāng)村色彩。三、項(xiàng)目定位分析（一）本地塊適宜做的住宅項(xiàng)目不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子一般地，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說(shuō)明美的海岸花園符合情況對(duì)公共效能的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市等符合對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高高高不宜商場(chǎng)上加住宅符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高應(yīng)有高水準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低低密度=豪宅符合對(duì)休閑空間、綠化要求無(wú)一般高很高具有品味的專(zhuān)用康樂(lè)、商務(wù)會(huì)所用小區(qū)符合景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明：本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔住宅地塊。５） 地塊上分布有高壓纜線，需做地埋處理。３） 臨近的廣珠公路交通繁忙，環(huán)境噪音大。２、 劣勢(shì)１） 土地前期投入費(fèi)用大。２） 為北滘鎮(zhèn)連接附近城鎮(zhèn)的門(mén)戶，地理位置優(yōu)越，交通便利，有利于向周邊地區(qū)的輻射。５、 郵政 當(dāng)?shù)剜]政相對(duì)不發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)中心區(qū)只有一家辦理郵政業(yè)務(wù)的郵電所，本項(xiàng)目需設(shè)郵政代辦點(diǎn)。３、 醫(yī)療衛(wèi)生 鎮(zhèn)級(jí)和市級(jí)的醫(yī)院離項(xiàng)目都有幾分鐘車(chē)程，只需在本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)衛(wèi)生所和一家藥店能滿足日常生活醫(yī)療的需要。２、 文化教育 項(xiàng)目周邊的幼兒園、小學(xué)教學(xué)水平較低，教學(xué)設(shè)施簡(jiǎn)陋。３） 地塊直入交通條件，地塊周?chē)R主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國(guó)道、順德大道，與項(xiàng)目主入口東大門(mén)相接，北靠三樂(lè)公路與項(xiàng)目北大門(mén)對(duì)接。２、 交通路網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃１） 緊臨項(xiàng)目地塊的三洪奇大橋復(fù)橋?qū)⒂?000年竣工，單向分道行使將使交通更為通暢。３、 社會(huì)治安環(huán)境 因地塊距離美的廠區(qū)和北滘鎮(zhèn)政府不到3分鐘車(chē)程，治安應(yīng)無(wú)大問(wèn)題，但因地塊西面緊鄰當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮房屋出租帶來(lái)的流動(dòng)人口，此方向的治安需著重考慮。（三） 環(huán)境、污染情況１、 水、氣、土地污染情況地塊周?chē)鸀楣S和居民區(qū)包繞，工廠（如左側(cè)的飼料廠）的廢氣、廢水的排放，住戶的亂拋廢物，使周?chē)乃夂屯恋囟加幸欢ǔ潭鹊奈廴?。６?景觀綜述 從地塊周?chē)h(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程序看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中南方景觀為最佳，其余方向均沒(méi)有高大的障礙物，僅東面的少量高層造成部分遮擋。２） 距離地塊不到半小時(shí)車(chē)程有一座佛教名剎——寶林寺，坐落于青翠的山間，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地。另有一自來(lái)水廠，廠房新舊程度尚可。高架橫跨北江，橋身設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代和輕盈，遠(yuǎn)觀亦不俗。若此方向能規(guī)劃為部分小區(qū)高層，則遠(yuǎn)景為北滘鎮(zhèn)的中心地帶，景觀尚可。（二） 地塊周?chē)坝^１、 前方景觀（南方）面臨北江，視野開(kāi)闊，江邊景致一覽無(wú)余，遠(yuǎn)景可看到青山的輪廓，充溢著典型的珠三角水鄉(xiāng)風(fēng)情，為美的海岸花園主要借用的景觀。５） 土地性質(zhì)綜述：本地塊屬河流灘涂，需投入資金進(jìn)行“七通一平”，此外，由于防護(hù)堤與現(xiàn)有地面存在數(shù)米的高差，因此需填沙提高路面標(biāo)高。３） 地形：基本規(guī)整的長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)，南北略短。２） 面積：670畝，約45萬(wàn)平方米。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析（一） 項(xiàng)目地塊分析１、 地塊狀況１） 位置：位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西臨北滘當(dāng)?shù)氐娜槠婢用駞^(qū)，北接順德的三樂(lè)公路。 順德當(dāng)?shù)貥潜P(pán)除碧桂園整體質(zhì)素都不高，不會(huì)對(duì)美的海岸花園構(gòu)成太大威脅，因此，美的海岸花園若能在整體規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理上都能及時(shí)兌現(xiàn)，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。3）東城花園順德另一開(kāi)發(fā)較為成功的花園小區(qū)是東城花園，該項(xiàng)目在休閑配套、環(huán)境綠化、建筑立面以及規(guī)劃設(shè)計(jì)上有較大特色，洋房均價(jià)每平方米在3000元以上，是順德市區(qū)價(jià)位較高的商品房，購(gòu)買(mǎi)者大多是市區(qū)中高級(jí)白領(lǐng)人士和收入較高的政府官員。每幢的風(fēng)格均不相同，充分反映出當(dāng)?shù)厝讼埠寐陡坏男睦碲呄颉?）東康花苑除碧桂園外，順德當(dāng)?shù)刈罡邫n次樓盤(pán)是東康花苑別墅區(qū)，是由當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的成功人士購(gòu)地自建的豪華別墅。經(jīng)過(guò)六年的潛心雕琢，碧桂園發(fā)展成為房地產(chǎn)的“航空母艦”，不僅在順德成功開(kāi)發(fā)3000多畝土地，而且成功克隆了廣州碧桂園、華南碧桂園。走綜合開(kāi)發(fā)之路，謀取最大利潤(rùn)，這是碧桂園決策者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中又一高明選擇。同年9月，碧桂園學(xué)校如期開(kāi)學(xué)并獲極大的成功。這一“圍魏救趙”妙策不久就付諸實(shí)施。一批優(yōu)秀別墅小區(qū)的出現(xiàn)，帶旺了市場(chǎng)需求順德優(yōu)秀個(gè)盤(pán)實(shí)態(tài)分析1）碧桂園成名于1994年，當(dāng)時(shí)中央宏觀調(diào)控政策實(shí)施已半年，房地產(chǎn)業(yè)叫苦連天，已投入一億元建成幾百幢別墅的碧桂園只是鳥(niǎo)雀棲息之后，碧桂園老板為此愁眉不展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使順德人的居住水平有了顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)25平方米，農(nóng)村人均居住使用面積達(dá)26平方米。這對(duì)市場(chǎng)推廣和后續(xù)開(kāi)發(fā)非常有意義。及時(shí)收集市場(chǎng)的有效資訊三大盤(pán)都注重收集來(lái)訪客戶的資料。充分運(yùn)用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項(xiàng)目形象無(wú)論在開(kāi)盤(pán)前的廣告預(yù)熱，還是銷(xiāo)售期間的廣告升溫，三大盤(pán)都成功地運(yùn)用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶。節(jié)假日開(kāi)通了免費(fèi)看樓直通巴士三大樓盤(pán)是廣州南郊的大盤(pán)，目標(biāo)客戶大部分散在廣州市內(nèi)，發(fā)展商為了給有意購(gòu)樓者提供便利，自行組建車(chē)隊(duì)或公交公司聯(lián)合推出節(jié)假日免費(fèi)看樓直通巴士，定點(diǎn)定時(shí)接送。內(nèi)部空間布局則采用功能分區(qū)的形式，盡可能減少相互干擾，加上訓(xùn)練有素的售樓員，親和感的燈光、展板、照片，給客戶形成專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商的良好印象，容易產(chǎn)生信任感。另一方面，“居住區(qū)”定位使發(fā)展商著力開(kāi)發(fā)從單身公寓到花園洋房、復(fù)式住宅，從高層樓宇到別墅等眾多建筑形式，以滿足各種層面的消費(fèi)者的需求，麗江花園利用地處珠江南浦島的優(yōu)勢(shì)構(gòu)造了整個(gè)小區(qū)小橋流水的景致，為方便住戶通往洛溪大橋而建造了一架造型優(yōu)美的麗江大橋，形成了麗江花園獨(dú)特的景觀。3）開(kāi)發(fā)模式麗江花園偏重于“精品模式”，從街邊小景到樓宇建筑設(shè)計(jì)，處處表現(xiàn)出發(fā)展商致力追求完美、精致的開(kāi)發(fā)心態(tài)。在開(kāi)發(fā)上相應(yīng)圍繞這一中心主題：建筑樓群風(fēng)格各異檔次眾多，開(kāi)通頻繁往返