【正文】 力民營企業(yè)家和外資企業(yè)的高層管理是本案別墅的重要客源。同時渭塘三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，以珍珠湖區(qū)域為重點的新型休閑服務(wù)業(yè)迅速集聚，在傳統(tǒng)餐飲業(yè)提升發(fā)展的同時，蘇州珍珠湖大酒店（四星級） 、渭塘商業(yè)城、渭塘文體服務(wù)中心、玉盤路商業(yè)街等一批具有帶動力的服務(wù)業(yè)項目相繼開業(yè)和開工。全鎮(zhèn)擁有工業(yè)企業(yè) 600 多家，形成了以制塑、新穎材料、保健品、機電、建材、紡織六大行業(yè)為主的工業(yè)體系。 （既解決住房又解決戶籍）13 / 134經(jīng)濟方面：渭塘中國珍珠城為全國之最，世界各國的客商云集于此，人氣最旺時每天有上萬人進場交易，年成交珍珠八十多萬公斤。這幾年，渭塘私營經(jīng)濟的繁榮使得到此經(jīng)商的外來人口進一步增加，小鎮(zhèn)集聚能力明顯增強。 全鎮(zhèn)處于上海虹橋機場、浦東國際機場，蘇州光福機場，無錫碩放機場的三角地帶，距全國第五大港張家港 80 公里，緊貼滬寧、蘇嘉杭高速公路，227 省道、蘇虞張公路，繞城高速公路及京杭大運河穿境而過，與之相對接的澄陽路、玉盤路、鳳陽路、創(chuàng)新路、通成路、珍珠湖路、渭中路、渭星路等鎮(zhèn)內(nèi)干線道路四通八達。全鎮(zhèn)總面積 平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積 10 平方公里，設(shè) 9 個行政村，2 個社區(qū)居委會。二、渭塘鎮(zhèn)宏觀環(huán)境渭塘鎮(zhèn)概況（1 ）渭塘區(qū)位12 / 134位于蘇州城北的相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)，因長江濁流與陽澄湖清流匯于此“涇渭分明”而得名，故又稱渭涇塘。近十年考慮集中力量建設(shè) 20 萬平方公里的區(qū)域。東部、西部為新城、中部為老鎮(zhèn)改造。中心城區(qū)的建立以蘇州市城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定了以新 205 省道為城市發(fā)展軸，中心城區(qū)徐圖港為景觀發(fā)展軸；確定了東至 205 省道分流線，西至蘇虞張一級公路，南至滬寧高速公路，北至新蠡太公路，面積 35 平方公里的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍；構(gòu)成了中心城區(qū)，樹山高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、潘陽工業(yè)園、盛澤塘濕地保護區(qū)、陽澄湖休閑度假區(qū)“一城” “二軸” “四區(qū)”的功能分布。相城區(qū)總體規(guī)劃水和綠是相城區(qū)規(guī)劃自始至終貫穿的主線。到了 06 年，商業(yè)的量體又有所提高，同時受國家限制別墅用地，控制低密度住宅的開發(fā)的政策影響，容積率在 左右。0203 年，出讓土地中以居住用地為主，04 年，區(qū)域土地出讓達到高峰，其中商業(yè)量體占了很大一部分比例，05年情況類似。全區(qū)正在開發(fā)的商品房樓盤有香城花園、三江錦繡江南、榮盛陽光名邸、依云水岸等幾十個樓盤，十分紅火。私營經(jīng)濟的興起不僅在經(jīng)濟上大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時這些私營業(yè)主也是房地產(chǎn)高端市場的主力客戶，也是本案所需牢牢把握的客源。同時這些工業(yè)園和開發(fā)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)和管理者將是今后本案一大客源。在經(jīng)濟飛速發(fā)展的大環(huán)境的帶動下，相城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)相應(yīng)的快速發(fā)展態(tài)勢。在 2022 年上半年每月的各項經(jīng)濟指標都在快速大幅度上漲。世界 500 強日本“住友”電裝株式會社、臺灣佳能等 100 余家外資企業(yè)已欣然落戶。至 2022 年 4 月，新批外資項目有14 個，新增注冊外資 9390 萬美元，新增到帳外資 1154 萬美元，2022 年累計新批外資項目 56 個，注冊外資達 33302 萬美元，到帳外資 5170 萬美元。3） 兩聯(lián) 聯(lián)一：湘城——太平——蘇嘉杭高速公路太平互通，二級公路；聯(lián)二：黃埭——黃橋——元和，二級公路 （4 ）人口與經(jīng)濟人口方面：相城區(qū)目前當?shù)厝丝诩s有 34 萬人，處來人口約 15 萬人。（3 ）交通條件7 / 134相城區(qū)的公路交通可以用“五縱五橫兩聯(lián)”來形容：1） 五縱 縱一：跨陽公路（陽澄湖肖涇——陽澄湖——312 國道），二級公路； 縱二：蘇嘉杭高速公路；縱三：205 省道復線，一級公路；縱四：205 省道，二級公路； 縱五：蘇虞張線，一級公路。相城區(qū)地處長江三角洲各大開發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。（2 ）地理位置 蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū),西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。全區(qū)下轄 7 個鎮(zhèn)、 2 個街道、1 個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積 478 平方公里，戶籍人口 34 萬 。第四部分則是創(chuàng)意構(gòu)架和企劃表現(xiàn)部分。本份投標書的第二部分，主要在項目定位的基礎(chǔ)上，針對項目的銷售思路、營銷總體思路以及核心概念、操盤策略進行詳細的論述，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合銷售和營銷對項目的整體市場攻擊提出了明晰的策略線路。4． 排他性：定位是否具備持續(xù)生命力，是否會被對手在銷售周期內(nèi)迅速模仿和超越；5． 延展性：定位是否易于貫徹到項目開發(fā)設(shè)計和推廣銷售中去。在房地產(chǎn)市場上，相似地段的樓盤，地價、建筑成本、位置等往往都是接近的，有些樓盤甚至目標市場也相似，這就5 / 134更要求項目在定位時找準定位。在本投標書第一部分，將主要對蘇州市區(qū)域概況、蘇州市區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展概況、項目競爭樓盤、潛在客戶進行詳盡的分析，以及項目幾大要素進行相關(guān)分析（包括項目概況、地盤分析以及房地產(chǎn)項目 ） ，項目概況主要是對項目開發(fā)的規(guī)劃條件以及項目開發(fā)的背景進行闡述，為項目的定位分析提供提綱性的依據(jù)，而地盤分析和項目，從市場的角度去分析項目的特征，為項目的定位分析提供事實性的參考依據(jù)。整個投標書主要分為兩本，四個部分。在現(xiàn)有的條件下,充分發(fā)揮策劃的彈性, 使該項目能夠在目前市場情況下, 實現(xiàn)它的價值(利潤), 所以對我們的策劃、銷售要求更高,我們所要做的工作除了做好市場調(diào)研,充分了解市場外, 更重要的是依據(jù)市場給該項目一個準確的市場定位,并且實現(xiàn)這個目標。在此過程中，博思堂組織了包括市場部、業(yè)務(wù)部、規(guī)劃部、企劃部多位同事在內(nèi)的專案小組，對項目進行了全方位的論證和分析，最終整理撰寫成本文。1 / 134目 錄前 言 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????4第一篇：市場調(diào)研篇 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6Ⅰ、宏觀環(huán)境分析 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6一、蘇州市相城區(qū)宏觀環(huán)境 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6相城區(qū)概況 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6相城區(qū)總體規(guī)劃 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????11二、渭塘鎮(zhèn)宏觀環(huán)境 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????12渭塘鎮(zhèn)概況 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????12渭塘珍珠湖規(guī)劃 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14三、最新政策解讀及對本項目入市的影響 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14全國性房產(chǎn)調(diào)控政策 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14相城區(qū)地方政策 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????16政策小結(jié) ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????17Ⅱ、相城區(qū)市場分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????18一、相城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及特征分析 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????18相城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????18相城區(qū)房地產(chǎn)市場特征 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????18二、相城區(qū)公寓市場研究 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????20中心板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????20北部板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????21西部板塊 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????22相城區(qū)公寓市場總結(jié) ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????24三、相城區(qū)別墅市場研究 ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????24相城區(qū)在售別墅個案分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????24相城區(qū)別墅市場特征 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????26相城區(qū)別墅市場總結(jié) ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????